保利副总余英：地产没问题 按30%至50%增长储地

　　保利副总余英：地产没问题，按30%至50%增长储地

　　“正常的房子都会涨，有重大利好的区域很可能达到年均30％以上的涨幅”

　　理财周报记者 江勋 实习记者 张玉/文

　　开发量要保持30%—50%增长

　　理财周报：保利拿地量今年很大，光10月份就达到了300万平方米，业内都很关心保利是不是拿太多了，是不是要囤地？

　　余英：拿地究竟多不多这个问题不能静态的看，就跟做面包一样，买三袋面粉多，还是买五袋面粉多，要看它生产的量。保利现在的销售量已经到这个地步，400多亿是一个平米一个平米卖出来的。按照规划，每年开发量保持30％～50％的增长，目前保利拿地要符合这个节奏。土地储备有三年周转周期。今年买地规划设计，明年开发，第三年卖。所以就一定要保证土地储备量，实际上算下来，目前也就差不多两年的量。

　　保利基本没有囤地的概念，现在都是拍地，都要付钱的。一年内付清，几十个亿，相当于每天一开门一辆车就没了。所以你让我囤地我都没囤，我还嫌政府慢，嫌施工单位慢。只有拿的是协议地才存在屯地，没交钱，因为那还没有付出成本。不过据我所知，有些香港上市公司，有签协议地的，他披露1万亩，但实际上根本盖不了，举个例子在内地，人家农民不走。

　　理财周报：保利今年在琶洲以底价1.42亿拿到琶洲村4块地，大家普遍认为是保利拿地优势的一个证据。保利地产背景特殊，到底拿地有多大优势？

　　余英：这完全是一个误解。首先是，琶洲地块并非是保利一家参与，其他同城大开发商也都参与了，但是最后和村民没有谈拢，最后认可了保利。其次呢，琶洲地块事实上不便宜，拆迁的成本要算进去。亚运之前要拆平，这块地的成本算起来每平米要6000元—7000元。

　　拿地这一块都在同一起跑线，没啥优势。只是企业大，大块地我们能拿，全国性的公司这点好，可以在各个区域之间协调缓冲发展。

　　“我们想办老年大学”

　　理财周报：目前保利拿地策略有什么变化没有？保利认为自己激进吗？

　　余英：拿地的思路不变的，市中心优选。保利一线城市土地储备算多的，在一线地产商中地的含金量算最高了。我们会算好我们的账，不亏本做生意。有比我们激进的开发商，比如前段时间中海外拍一块地王，楼面价就2万9，我们觉得卖不了那么高，所以不拿。

　　理财周报：保利要介入老年大学领域，这个和地产是什么关系？

　　余英：这是我们新的一个规划，设想是每个大城市都是做一个这样的项目，但是目前还没有展开。中国这个市场很大，原来都叫养老院，大家不愿意去，但是叫老年大学就不一样了，让老人老有所用。

　　这个产业利润不多，但比大学好些，因为价格市场化不存在封顶，这就相当于做廉价酒店。最重要的是我是做公益，拿地便宜。若干年之后，房地产公司作为百年老店，在全国有很多大学，这也是土地长期占有的方式。办这件事政府一定会给个山清水秀的地方，还可以在风景区里。房地产不能进风景区，但老年大学可以。我们就在那里建大学宿舍，食堂，操场，建设出个理想社区。

　　“地产没问题”

　　理财周报：你们现在拿地成本升高了，但是现在有不少人不看好地产未来两年趋势。

　　余英：房地产市场是个信心问题。现在是大众媒体社会，中间有些人乱说，有些政策组合，媒体就唱衰，大家就暂时不出手，出现小波动。

　　明年房地产不可能降。历史和经济学的常识证明，这么多年房价哪一次被唱跌了，这些年我是看着广州房地产从每平两千到现在一万二，今年市场回暖，市场恢复信心比实体经济要恢复的快。实体经济明年方恢复。

　　所以房地产业肯定没问题，会越来越好。因为中国经济是向前的。8％以上的速度增长，其他产业应该都是这样的，除非产业结构不行。房地产作为民生产业，只要大家财富在增长，不出现战争和其他大的变动，肯定是往上走。

　　理财周报：还要普涨？

　　余英：正常的房子都是涨的。有重大利好的区域很可能年均30％以上的涨幅，比如广州新南站那一块，有利好就会暴涨。郊区房子，没有利好，就可能涨不太动。广州一个地产专家买的房子，十年前30万，十年后30万卖了，买的是顺德碧桂圆，这是在郊区没涨的例子。

　　理财周报：近期频频有政策面消息传出，比如加息，取消房补，农地入市，你怎么看这个预期？

　　余英：不会有什么政策。去年各部委政令迭出，口径不一，互相矛盾。结果房地产就被乱棍莫名其妙打乱了。全球金融危机来了，但大家收入并没少，今年上半年都去抄底，市场就突然好了，这是去年打压的结果。

　　中央不允许政策短期变动。因为实体经济还没回暖，市场先回暖是正常，它有个先导性。有人以为经济过热了，其实好多厂还没开动，如果出现了“民工荒”“电荒”，这才说明经济热了。现在电都用不完，企业都不开工。2007年钢材6000元每吨，现在才3000多元，现在打压房地产，那钢厂都关门了。

　　住建部部长说要调控房价过快上涨？那是因为上海有热钱抄，跟正常的房地产政策两码事。要降房价，必须用大禹治水的办法，给大家新的投资渠道，你堵是堵不了，热钱也挡不住的。

　　“中海外很猛”

　　理财周报：市场在算保利什么时候能做老大，你怎么看？

　　余英：做老大干嘛？开发商谁做老大都很容易，多盖点房子不就成了。但我们不愿意做老大，没意义。我是做企业的，企业是以最终的利润做考核，谁的利润高谁才是真正的老大。波音飞机规模大，但是亏损，那老大就是骗人的。股民发现你亏了，骗股民，那叫犯罪。

　　理财周报：目前中国几大地产商中，你最看好哪一家？

　　余英：中国事难说，一重组会发生变化。如果不发生重组，我是觉得中海外很猛。他和中国建筑是一家，是儿子跟爹的关系。中建上市后，大量的资金在手上，就可以去买很多地，然后盖房子就变老大了，就这么简单。

　　理财周报：有分析师说，保利短期对手是自己，长远的对手是中海外，你觉得呢？保利面对的最大竞争对手是谁？

　　余英：我们面临的最大竞争对手是钱，没钱就发展不起来。

　　理财周报：保利未来五年的规划是什么？

　　余英：这个我们正在做十二五规划，明年六月份才出来。