深圳启动旧城改造求解土地困境 或对楼市形成冲击

　　核心提示：旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一。例如广州也在进行旧城改造模式的尝试，如果深圳旧城改造的模式能够顺利实行，对于其它正在寻求旧城改造良方的城市而言无疑具有借鉴意义。

　　12月1日正式实施的《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）给深圳土地出让市场带来巨大的想象空间。

　　作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，《办法》在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。例如，在符合城市规划的条件下，权利人可自行改造，自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权，还明确了更新改造的地价收取标准。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，《办法》意味着深圳的城市发展，正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主迈出了重要一步。

　　“旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一。例如广州也在进行旧城改造模式的尝试，如果深圳旧城改造的模式能够顺利实行，对于其它正在寻求旧城改造良方的城市而言无疑具有借鉴意义。”宋表示。

　　城市更新改造释放大量土地资源

　　深圳游走在开发商囤地和土地资源日益紧张之间。

　　深圳市政府对该市土地资源承载力进行的调查显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，该市仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造“要”到的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。

　　在此背景下，城市更新改造被列为今年深圳市的《政府工作报告》十大工作突破之一。而就在9月份，国家住房与城乡建设部也确定以“部市共建”的方式，将深圳市定为城市更新的试点城市，寄望深圳先行试点，为全国提供经验。

　　根据《办法》，所谓的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新。

　　《办法》明确鼓励权利人自行改造，可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施。此外，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”的方式。

　　据本报了解，目前深圳市已列入改造计划的各类拆除重建类改造项目共计202项，其中城中村改造项目120项、历史遗留旧城改造项目51项、工业区升级改造项目31项，计划改造用地面积约14.2平方公里，目前已批准各类改造专项规划61项。

　　本报记者还从深圳市规划和国土资源委员会了解到，深圳近期将启动25个城市更新和工业区升级改造项目，包括城市更新项目19个，工业区升级改造6个，共涉及总用地面积109.7万平方米，总建筑面积397万平方米，将在办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。

　　1核心提示：旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一。例如广州也在进行旧城改造模式的尝试，如果深圳旧城改造的模式能够顺利实行，对于其它正在寻求旧城改造良方的城市而言无疑具有借鉴意义。

　　据了解，该批项目将为社会提供建筑面积约200万平方米的住宅、21万平方米的办公、48万平方米的商业、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等，有望在明年第一季度启动。

　　房市或将受到冲击

　　联合证券发布的研究报告显示，根据《办法》中的相关规定，原先就拥有一些旧厂房或旧工业园区的公司将从中显著受益：第一，可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权；第二，躲过了“招拍挂”制度下高昂的地价；第三，改造后升值的土地价值，仍将留在这些公司手里。无疑这类手握旧厂房或旧工业园区的公司将是《办法》的最直接受益者。

　　但同时，那些没有旧厂房或旧工业园区等形式的“存量土地”，只能以“招拍挂”形式拿地的房产公司，《办法》的实施，对他们的影响或许更多的是冲击。

　　“因为可能在同样的区域，两种方式拿地的成本会有较大差距，这也将使得这类公司的产品销售面临更大的竞争压力”。宋丁指出，深圳之所以实行《办法》，也是将房价考虑在内的，会对房价有一定抑制作用。

　　“首先是大量的土地供应将给深圳的房地产市场作为补充；另一方面，协议出让也将会降低土地成本，从而减少转嫁到房价上的压力。总的来说，《办法》的实施，将一定程度上堵住房价持续上升的通道。但是主要取决于更新的土地中到底有多少能够转为住宅用地。”

　　“《办法》执行尚有难度。”一位不愿具名的深圳地产界人士向本报表示，该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。