本市经济适用住房试点将在闵行、徐汇两区正式启动，并于12月18日起开始受理购房申请。昨天，上海市住房保障和房屋管理局召开新闻通气会透露，目前，试点阶段申请购买经适房的准入标准和供应标准已经确定。为了防止假离婚现象的产生，对离婚的单身人士，准入标准特别强调“离婚满3年”。
据了解，12月11日至17日将开展“政策咨询周”。3个试点小区房源具体价格最快12月11日将公布。
为确保公平公正，上海已由高水平的专业机构设计、鉴定摇号程序，并由公证部门进行复核。目前，该程序软件已经封存，直到摇号启动时才正式启用。
东方早报记者 栾晓娜
本市经适房准入标准和供应标准，按照 “先紧后松”的原则予以确定。 徐晓林 早报资料
标准
离婚满3年才可单独申请
据市房管局住房保障处处长李东介绍，市民高度关注的申请购买经济适用住房的准入标准和供应标准，由市住房保障房屋管理局、市发展改革委、市建交委、市民政局拟订，近日已经市政府批准同意。
试点阶段的准入标准（见右）相对较紧。“这次试点的准入标准，与我们此前征询意见时曾公布过的标准基本一致，部分内容进行了修订。”李东说，其中，家庭收入标准由原先的月均收入修订为年均收入，主要是考虑到收入状况核对工作的需要，家庭收入是要按年度进行审核，保持一个时期的收入判断。同时，对于离婚的单身人士，特别限定了“离婚满3年”的条件，“主要目的是为了防止假离婚”。
供应标准可降低不能提高
试点阶段（见右）的供应标准则因人数而异。
申请家庭或者单身申请人士可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。比如，虽然符合购买一套三居室的供应标准，但考虑到自身经济能力所限，可以转而购买二居室或一居室，但这一标准可降低不能提高，即只符合购买二居室的标准，就不能购买三居室。
准入供应标准将逐步放宽
“以上标准总体上是偏紧的，包括收入线、财产线、户口年限等，还是收得比较紧一点。”李东说，本市经适房的准入标准和供应标准，将按照“先紧后松”的原则予以确定，主要有两方面考虑：一方面，考虑到上海中低收入住房困难的户数较多、土地资源较为稀缺，特别是中心城区，从经适房供应的及时性等方面来看，还要分步进行；另一方面，上海人户分离的情况比较严重，目前还难以准确估量经济适用住房的需求数量，即经适房的供应对象到底有多少，现在并不知道。
“想通过这次试点摸索经验，对基本数量有个判断，然后调整我们的准入门槛。”李东表示。
据了解，两个试点区开展工作以后，本市相关部门将通过专业机构开展专项社会调查，征询市民意见，并且结合试点实践情况，放宽准入标准、完善供应标准，为明年经济适用住房工作在全市面上推开做好准备。但是，明年是否放宽以及如何放宽，还要视具体调研情况和可供应房源的情况而定。
申请
18日开始受理购房申请
李东还透露了下一步的工作安排。根据目前的工作进展和条件，12月10日前，市住房保障房屋管理局将会同市民政局对试点区、街道（乡镇）实施试点工作的全体人员集中进行政策业务培训，培训围绕准入标准和供应标准、申请审核工作流程等开展。
考虑到试点区居民不熟悉经济适用住房的有关政策规定，申请购买经济适用住房也需家庭内部协商，为方便试点区申请家庭了解政策、并有序参与申请审核工作，闵行、徐汇区将在12月11日至17日开展“政策咨询周”。届时，3个试点小区房源具体的价格和份额，也将在两试点区开展的“政策咨询周”中公布。
政策咨询周结束后，即自12月18日起，两试点区将在各街道（乡、镇）社区事务受理服务中心正式开始受理购房申请，受理期为一个月。
试点区居民在受理期限内申请的，不分先后，均享有同等的参加摇号排序的权利。申请受理后，住房保障机构按规定分别开展户口年限、住房面积和经济状况核查。试点区将根据本辖区审核工作的进度，确定摇号排序和选房配售的日期。
虚报者5年内不得再申请
房管部门表示，试点区的居民申请购买经济适用住房，需要如实申报家庭户籍、人口、住房、收入和财产状况等基本信息，并签署同意政府指定机构开展核查并公示核查结果的书面文件。申请家庭真实、准确地申报信息，有助于提高审核工作的效率。
“我们要特别强调的是，申请家庭要有诚信承诺。”李东说，申请家庭在申报收入、财产、住房等状况时，要书面允诺，并要签字同意政府指定机构开展核查并公示核查结果。
据悉，申请家庭对申报内容负有诚信义务，一旦被审核发现弄虚作假，隐瞒、伪造相关证明行为，区（县）住房保障机构将在适当范围内予以公告、通报，并记录申请家庭的不良信用记录，纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用，已取得的申请资格亦将被取消，5年内不得再次申请，已骗取购买的住房也将被收回，并追究相应法律责任。
审核
财产核定按某“时点”展开
“首先，申请家庭要提交户籍、住房、收入财产等方面的材料。”李东说，廉租房是核查6个月的收入，而经适房是核查1年的收入，如何提供这些材料，有一定的难度。家庭财产核查中，也有一个财产核定时点的问题，同时还要考虑，是否会有些人钻空子，将财产转移掉，都要进行防范。
他表示，收入有个年度的概念，但财产很难讲年度，所谓“财产核定时点”，也就是指可申请核查周期的时限。根据目前的想法，是从上个月中确定某个点，比如上个月的30日，并以此为“时点”，展开对申请家庭在金融资产、非居住产权房、机动车等方面的财产审核。
据介绍，对申请家庭收入财产状况核对实施细则，主要是规定了申请家庭的可支配收入、财产到底是哪些内容，要具体确定并进行核准，通过审核方式如何认定，通过上海市居民经济状况核对中心来开展核对工作，具体的核对手段、流程都要向市民公开。
摇号程序目前已公证封存
李东介绍，根据规定，此次经适房试点工作中，对于申请家庭的基本情况，将由街道（镇）进行初审，区县复审，市住房保障机构抽查。初审后，要在街道或居民驻地进行公示，复审通过后，要在指定媒体再进行公示，“在审查过程中，有些工作我们是委托市民政局市民经济状况核对中心开展，而住房状况的核对则是由房管部门来开展。”
此外，申请、供应程序的试点过程中还有摇号排序，对于在受理期限内申请的试点区居民，对于“谁先选房、谁后选房”，要通过摇号排序。“这个摇号要公开、公平、公正，也要有一些具体设定。”李东说，比如说，有的家庭没有选到合适的房子，不满意要退出，有的家庭不能当场决定，需要有段时间等，这些也需要在程序方面有一个公平的设计。同时，还需要公证部门、社会各界、新闻媒体等进行监督。
武汉发生的经适房“六连号”事件，曾引起广泛关注。刘海生说，为防止上海发生类似事件，本市的经适房申请摇号系统从一开始就请了高水准的专业人士设计程序，并请专业机构对整个程序都进行了鉴定，再由公证部门进行复检。目前已完全封存，等正式摇号时，再将程序当场打开，直接把数据输进去，进行摇号。
试点阶段准入标准
具有本市城镇常住户口连续满7年，且在申请所在地的区（县）户口连续满5年；
人均住房建筑面积低于15平方米；
人均年可支配收入低于27600元、人均财产低于70000元；
在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外；
符合前述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），可以单独申请购买经济适用住房。
试点阶段供应标准
单身申请人士或者2人申请家庭，购买一套一居室；
3人申请家庭或者原有住房建筑面积低于规定限额（即人均15平方米建筑面积限额×申请家庭人员数-申请家庭原有住房建筑面积）在15平方米（含15平方米）以上的2人申请家庭，购买一套二居室；
4人及以上申请家庭，购买一套三居室；
申请家庭人员较多、申请家庭人员代际结构较复杂或者经区（县）住房保障机构同意、申请家庭将原有住房交政府指定机构收购的，试点区政府可以酌情放宽住房供应标准；
申请家庭或者单身申请人士可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。比如，虽然符合购买一套三居室的供应标准，但考虑到自身经济能力所限，可以转而购买二居室或一居室，但这一标准可降低不能提高，即只符合购买二居室的标准，就不能购买三居室。
首批试点完成后马上 推出第二批 据了解，此次试点完成之后，本市将结合首批试点情况，对经适房相关工作进行完善，而在完善之后，就将马上推出第二批经适房申请、供应试点，但不一定是全市同时推开。
“为什么我不能说是全市推开呢？”市住房保障和房屋管理局局长刘海生进一步解释说，每个区供应的房源情况不同，建设进度也都不一样，比如说虹口才刚开始建设经适房，“我们想根据房源情况，哪个区条件具备了，就展开这项工作，但明年肯定是更大范围内推开。”
据悉，对于经济适用住房，还将有一系列优惠政策。目前，《经济适用住房公积金个人购房贷款实施细则（试行）》等文件正在抓紧制订，随后将陆续发文，以保证试点区的实施工作需要。“温总理在泗泾基地视察时说，在保障性住房这一块，土地供应、金融政策、税收政策都要倾斜。”刘海生说。
对于如果今后有购房家庭出现后续还款能力不足的情况，本市房管部门也已在研究相关对策，包括将购房家庭的经适房由产权房改为租赁房、由原先的二居室调整为一居室、或者采取救济方式等措施。
房源 首批试点房源位于3个小区 经市有关部门与两个试点区共同协商确定，根据实际情况，试点供应的首批房源采取不同的安排：
闵行区的房源安排在该区自行筹建的沪闵路“翔泰苑”小区。
徐汇区的房源安排在市统筹建设的松江泗泾基地新家园路“新凯家园”小区，以及闵行浦江基地新汇路“博雅苑”小区。
据了解，这些小区均邻近轨道交通站点或公交线路站点，商业、卫生、教育等生活配套设施均已规划并陆续建成。试点供应的房源主要为中小套型保障性住宅，但工程建造质量和小区内部环境与商品住房没有差别。
目前，各小区住房建设基本达到现房交付阶段。
房价 基准价基础上上下浮动10% 记者了解到，市民普遍关注的试点经适房销售基准价目前已确定，最快12月11日将在两区公布。
据介绍，对于3个小区的首批试点房源，有关管理部门前一阶段委托专业机构对工程结算价格进行了审计，房地产交易机构对试点房源周边普通商品住房一个时期内的市场成交价进行了统计分析。
“我们是对周边房源在一年内的平均价进行了测算统计。”李东进一步解释说，根据相关规定，试点房源的销售基准价格确定后，还将根据楼层、朝向等因素，确定每套房源的具体价格，即“一房一价”，购房家庭在选房前就能知道每套房型的价格如何。李东还表示，具体销售价格允许在销售基准价格的基础上进行最多上下10%的浮动。
据了解，本市房管部门在对试点房源周边普通商品住房的价格进行测算，是在今年1月1日至11月底的周期内，测算平均成交价，而参照的房源是同地段的相同类型的房子，不会将联体别墅之类的不同类型房屋纳入测算范围。
“但是，今年试点是这个价格，并不等于明年就是这个价。”市房管局局长刘海生表示，今后，每供应一次经适房，都要重新进行价格测算、审核。
产权 具体份额“咨询周”公布 下一步，市住房保障房屋管理局和市物价局将按照经济适用住房价格管理的规定，进一步细化，确定试点房源的销售基准价格，以及购房家庭在经适房有限产权中占有多大份额，并按照有关程序办理报批手续。具体的价格和份额，将在两试点区开展的“政策咨询周”中公布。
李东表示，对于购房家庭在买到房子以后的行为有特殊要求。经适房作为保障房的一种，又是有限产权，所以其住房使用强调“自用”，而不是投资性购房，“在自用方面要有规定。”他表示，对于购房家庭在使用过程中的问题处理也要明确。此外，管理方面还涉及到售后管理，如5年后若上市转让如何操作、收益如何缴纳、上市转让的分成比例等，在购房合同中就要进行约定，“要让购房者在买房时就明白，如果5年以后要退出，经济利益上是怎么回事。”
而对于李东提到的“分成比例”问题，刘海生表示，这与有限产权份额是同一个概念，“要考虑一个房价的因素，比如说现在的商品房价格比较贵，不能完全说打7折就是打7折，可能打了7折以后，老百姓还是承受不了。”刘海生说，经适房的销售价低一点，那么政府比例就高一点，所以还是要根据销售合同的约定。
“多少户家庭会申请,我们心里没底” “我们现在心里是最没底的，就是到底有多少户家庭会来申请。”刘海生在回答记者关于具体工作节点安排的问题时坦言，有些事情他们心里也没底，比如这次试点到底有多少家庭申请、多少家庭符合条件，而对于经济状况审核的时间会有多长、首批试点房源最快什么时候能入住等问题，他表示很难把握。
据介绍，一个月的受理期限（12月18日至1月17日）结束后，将马上进入到核查程序。其中，住房保障中心对住房情况进行核查，这项工作相对容易些，而比较复杂的，是居民经济状况的核查工作。“我们现在心里是最没底的，就是到底有多少户家庭会来申请。”刘海生说，具体会按照多大的量来核查，这个是最难把握的。此外，还要去工商部门查是否有公司，去公安部门查是否有汽车。
“如果这项工作顺利的话，我们马上就要进入到公示阶段。”他说，除了核查，还有社会监督。首先要在居民区公示，还会在媒体上公示，这两项工作完成之后，由于房源和销售组织工作都已准备好，只要名单确定，马上就可以进入摇号，而在选房时也会限制时间，也可能会分时段。
来源：东方早报
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