预期刺激恐慌性购房 北京楼市现“房荒”？

　　■透视“房荒”现象（一）■本报记者 王松才

　　恐慌性需求现身楼市

　　“人们简直都疯了，好像房子不要钱一样，都在拼命抢，我晚去了一会，排号排到最后，恐怕这次没戏了。”北京市民张先生近日对中国经济时报记者抱怨，尽管房价一直在不理性地疯涨，但还是有越来越多的人加入“购房大军”。

　　“现在买房要凭关系。”已经连续看了一个多月房子的张先生很沮丧，他在２个楼盘都排过号，但都没有买到房子，不是他不想买，而是买不着，因为排号要买房子的人实在太多了。

　　于川是北京协成机构房地产经纪公司的市场品牌总监，其公司代理了不少楼盘的销售工作，最近其公司代理的楼盘销售出乎了她的意料。

　　“我们上周开了一个楼盘，推出了１５０套房源，结果，让人意外的是，竟然有３０００多人排号，摇出了１０００多号。”于川近日接受中国经济时报记者采访时说，协成机构还代理有另一个楼盘，这次共推出了４００套房源，到现在也已经有７０００多人排号了。

　　“上周六我去现场看盘的时候，排队的场面十分火爆，我自己都很意外。”于川告诉本报记者，让她很不理解的是，她的一个同事要买房，每平方米２３０００元，有未能排到号的购房者就表示：“３万一平方米我也买，只要能买到就行。”

　　于川认为：“我觉得现在大家都在恐慌性购房，关于“房荒”的说法也是部分存在的。”

　　而本报记者近日在北京部分地区的暗访也验证了于川的说法，在北京市朝阳区北苑区域，本报记者走访了链家地产等中介机构，以购房者的身份询问中介工作人员得知，目前，市场需求量最大的９０平方米以下的中小户型房源供应在二手房市场已经大为减少，这种类型的房源紧张，导致价格也一直居高不下。

　　“８０多平方米的小两居最好卖，基本上出一套卖一套。有时候这边房东刚把房源挂出来，那边就喊着要，连房子都不看就要下定金，甚至有的人直接把定金放在我们这里，说只要有房子出来就拍下。”一家中介的工作人员对本报记者介绍说。

　　１１月成交破３万套

　　环比暴涨５７％

　　据北京房地产交易管理网数据显示：１１月份北京二手房全月成交总量历史性首次突破３万套，总成交量达３２７８４套，其中住宅成交量更是达到了３１２８８套。分别环比１０月上涨幅度达到了５７％及５６％。即使相比之前的最高成交记录９月份的２７５３４套，上涨幅度也达到了１９％。

　　本报记者综合安居客、美联物业等机构提供给本报的数据发现，１１月份北京二手房市场不仅成交量暴涨，平均单套住宅面积也上涨了１．２平方米，平均价格更是出现了首次１０％以上幅度的上涨。北京二手房均价首次突破１３０００元每平方米，达到了１３１５０元每平方米，环比１０月份均价出现了１０．３％的上涨幅度。

　　美联物业市场部总监张大伟告诉本报记者，恐慌性需求在１１月份市场成交高峰中占到了整个需求的３０％左右。有些购房者甚至不问价格、地段，为了购房而购房。

　　张大伟把这部分脱离需求能力、贷款比率畸高的购房群体定义为恐慌性购房需求。他认为，这部分群体首次成为北京二手房市场的主导力量。

　　链家地产市场研究部对本报记者表示，１１月份二手房成交再次高位大幅上涨，主要是因为营业税优惠政策行将到期，而消费者普遍对明年市场价格预期仍然较高。与房价快速上涨相较而言，日益显得被动购房的刚性需求者，税费成本依然是其在房价处于上行通道预期中最重视的因素。

　　“北京二手房市场的房源环比以前有所减少，显示市场供应在减少，而成交却在大幅攀升。”安居客市场部负责人在接受中国经济时报记者采访时表示，尤其是低总价的中小户型房源供应减少更加明显。

　　安居客市场部认为，即将到期的政策优惠和市场对于通货膨胀的预期导致购房者开始抢购房源，而市场的供应却没有同步增加，供求失衡，引发价格进一步上涨，并促使更多的购房者加入“抢房”行列。

　　协成机构市场品牌总监于川告诉中国经济时报记者，受去年惨淡的市场环境影响，今年北京的房屋供应量不足。今年上半年开始，楼市迅速回暖并转向过热，需求急剧增长，而开发商从拿到土地到开盘也需要时间，导致今年下半年市场供应出现不足。

　　“现在需求急剧增长，而且今年的需求甚至已经超过２００７年。”于川对本报记者表示，北京部分地区的房屋租售比已经超过了１∶７００，但还有许多人再疯狂购买。

　　“房荒”并不普遍存在

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中国经济时报记者采访时并不认同“房荒”的说法，他表示，虽然今年北京楼市前１１个月的成交数据是空前的，在以前是无法想象的，但因此就说北京存在“房荒”是不成立的。

　　“房屋供应可能的确存在偏少的问题，但这是结构性的问题，目前北京市场中小户型房源偏少，但高总价的大户型并不缺少，并且供应充足。”陈国强认为，北京楼市现在所谓的“房荒”实际上是结构性的问题。地段好、交通好的城市中心地段的房源永远都是稀缺，而相对地段不好的郊区房源并不缺，不能因此就说北京存在房荒，楼市本身的供应和需求不平衡的问题过去就存在，现在也存在。

　　对于个别楼盘受购房者狂热追捧的问题，陈国强认为，个别楼盘的热销并不代表北京所有的楼盘都热销，这里面有地段、交通、品牌等种种因素的问题，也可能是开发商营销的一种手段，个别楼盘受到市场追捧也是正常的。

　　预计１２月房价继续上涨

　　据美联物业市场研究部提供给中国经济时报记者的数据显示：在目前北京二手房需求中认为房价偏高的购房者达到了８６％，但是认为房价不会跌的购房者也达到了７６％。

　　美联物业市场部总监张大伟告诉本报记者，这说明市场需求已经接受了目前的高房价。这一市场变化将支撑１２月份的房价继续维持上涨的趋势，甚至因为需求对房源紧张及贷款优惠政策取消的担忧促使房价有５％以上幅度上涨的可能。

　　另外张大伟预测，土地市场在１２月份也将继续疯狂，最受人关注的中服地块将在１２月份面世，可能成为楼市历史上最大地王的面世都将给１２月份的市场带来继续疯狂的理由。

　　“今年前１１个月北京二手房成交量已经达到了２３６５７８套，这一数据已经接近了２００６年—２００８年成交总和的２３７０２０套。”张大伟认为，１２月份北京二手房市场成交量很有可能突破３．５万套，全年成交量也将突破２７万套。因为临近优惠政策取消的限期，集中排队过户的数量将激增，而房价也将继续上升，市场将达到恐慌的最高潮。