“限大令”能否抑制地王热和囤地风

　　近日，国土资源部印发通知，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷。此政策被一些业内人士称为“限大令”。

　　不少人士认为，这一办法对抑制地价过快上涨、减少开发商“囤地”等具有现实作用，但成效如何取决于政策是否落实到位。市场对“限大令”的实施效果充满期待。

　　出让土地“大型化”的利与弊

　　国土资源部日前下发通知公布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，前者对大、中等、小城市(镇)的土地出让面积分别作了上述具体限定。

　　这一“限大令”针对的是土地出让“大型化”的趋势。比如，北京土地整理储备中心官方资料显示，在北京今年已经成交的商品房地块中，有10余幅地块的出让面积超过了20万平方米(20公顷)，在20余块“正在交易地块”中，有多幅商品房性质用地的出让面积超过20万平方米，个别地块大小甚至超过50万平方米。

　　一般来说，地方政府乐于将面积较大的地块统一出让，既可以迅速回收土地资金，也有利于后期统一规划。但相关政策设计在现实市场中却产生了一些负面的“外部性”。比如，重点城市大面积的地块极易被竞拍成“地王”。最近以50.5亿元天价刷新北京土地总价纪录的顺义区天竺开发区“地王”，面积达到52.7万平方米，扣除25.5万平方米的代征地面积，建设用地面积依然达27.16万平方米。而11月初由央企中信集团砸下36亿元巨资“加冕”天津“地王”的津南区八里台镇地块，面积更是达到248万平方米，堪称天津乃至全国土地市场的“巨无霸”。

　　此外，数十万乃至上百万平方米的土地，即使是全力开发，也要持续数年。在此情况下，开发商的“囤地待涨”似乎更加“理直气壮”。上海易居房地产研究院的房地产研究专家杨红旭认为，一个大盘开发多年，实际上是一种“变相囤地”。控制“土地出让面积”亦是对楼市的局部调控

　　为此，中国土地勘测规划院地价所曾建议，为稳定地价，要调控供地节奏，合理设置单宗土地出让面积上限。有知名开发商也在博客中提出：“……至少50%以上的土地会存五年以上。为什么政府不将土地缩小、划开了去拍卖？”

　　国土资源部此次“限大令”，在业内人士看来具有一定的现实价值。杨红旭认为，这对于大的房地产企业而言，“是一个坏消息”，对于中小企业则相反。上海一在全国多个重点城市开发楼盘的房地产民企负责人认为，“限大令”实际上是对土地价格的调控，“限制了土地出让面积，就是控制了土地出让价格，这样可以使更多开发商尤其是民企参与土地竞拍，提高市场的竞争性”。

　　杨红旭还表示，采用小幅地块出让，也有利于大城市房地产开发的“精耕细作”。他还认为，“限大令”对抑制囤地行为也大有裨益。“一年不开发罚款，两年不开发收回”，此令下发数年，且经国土部门三令五申，遗憾的是执行难，“想要防范囤地，缩小出让地块的规模，是个好办法”。

　　实际上，近年来已有一些地方国土部门通过控制土地出让面积对楼市实施局部调控。比如，重庆市国土资源和房屋管理局相关负责人向记者介绍，经过研究测算，面积在200-400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约70%的土地的面积都在上述区间内。

　　“限大令”效果如何取决于执行是否到位

　　近年来，国内房地产业之所以问题重重，很大一部分原因可归结为市场监管在时间上的滞后和在执行力度上的孱弱。比如说，有关部门对土地开发和楼盘销售中的违法违规现象三令五申、大小政策不断，声势不小，但是成效难言乐观，迄今“囤地”、“捂盘”等楼市顽疾久除不尽。究其原因，既有地方利益、部门利益驱动使然，也跟政策、办法的可执行性不够有关。

　　一些业内人士在为国土资源部此次“限大令”叫好的同时，也提出了实施过程中可能遇到的种种问题。比如，大城市、中等城市、小城市如何划分？如果开发商分几次拿下总面积超过20公顷的整块土地，表面上看不违规，实际上还是突破了国土部门的限制，这类行为又该如何处理？更需观察的是，地方政府能否严格执行单宗土地出让面积的政策规定？查处“囤地”、“捂盘”的政策在不少地方都遭遇“搁浅”，“限大令”成效如何尚存疑问。

　　实际上，2008年元月下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》就明确要求：合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每 宗 土 地 。 此 次 ， 国 土部将“合理”细化为具体数据，可以看出有关部门落实国家政策的努力，也让市场对“限大令”的实施效果更加充满期待。（记者　叶锋） (来源：《经济参考报》)