过去两个月房地产价格强于预期的表现,已将住房承受比率(房价均价/居民可支付房价)推高至接近2007年均值的水平。
我们认为,内地主要城市的供需均衡状况(目前库存月数为9个月)将在2010年基本保持,经济前景的改善将为2010年居民收入的加速增长提供支撑,这应会
带动承受比率恢复至较当前更为健康的水平。
同时,我们预计2010年开发商的财务状况将会明显好于2008年。这也就意味着,在销售旺季期间即便供应量大幅上升,开发商也不太可能降价以提高销量。
鉴于10月中旬以来一线城市的房价已超出我们原先的预测,我们将2010年的房价涨幅预测从原先的15%-20%下调至10%。我们维持对非一线地区2010年5%-10%的房价涨幅假设不变。
就投资而言,我们看好那些估值未反映2010-2011年利润率强劲走势(得益于充足的低成本土地储备,以及有效的费用削减)的公司。在我们看来,如果销量高于预期,则这些企业的盈利增长将高于其他同行。
为此,我们将
保利地产的评级从中性上调至买入;将
华发股份的评级从买入下调至中性;维持对
万科和
金地集团的买入评级。
需要指出的是,房地产可能面临的最大风险是政策意外收紧。我们认为,如果房价继续大幅上涨,政策风险将会较大。 高盛高华