核心提示：今年11月，上海住宅蓝筹投资回报率仅为2%，创下、2007年1月该指数建立以来的最低值，但二手住宅负担比飙升至57.95%，创下今年的最高记录，购房者压力陡增。
租金回报率、二手住宅负担比，一个是衡量物业投资价值的关键指标，一个是判断银行房贷风险的核心指数，随着房价不断飙升，已双双创下了风险历史记录。
本报记者获得的一份专业报告显示，2009年11月，上海住宅蓝筹投资回报率仅为2%，创下了2007年1月该指数建立以来的最低值，较今年年初大跌逾50％；同时，上海二手住宅负担比飙升至57.95%，创下今年的最高记录，购房者压力陡增。
这两项创记录的关键指标显示，目前楼市尤其是高房价，已处于一个危险阶段。
警示高房价泡沫
年底楼市的疯狂程度，令人大感意外。
美联物业区域董事高锦滔告诉本报，正如前期预测的那样，临近岁末，受优惠政策到期、城市规划预期等多方面的刺激影响，上海二手房市场在年底迎来一波成交高潮，但没想到该波成交高峰竟然超过了之前成交最高的6月，创下了新纪录。
这种疯狂直接导致相关楼市预警指标亮起了红灯。2009年11月，美联物业上海住宅蓝筹租金指数为105，租金为39元/平米·月，回落到正常价位。成交部分区域数据显示，从普陀区到浦东新区，上海大部分区域的租金水平普遍出现小幅调整。
多家中介公司的反馈信息显示，随着年尾“末班车效应”集中爆发，不少租客选择出手，大量租客流失，对租赁市场的成交带来影响的同时，更刺激了二手房量价齐升。11月，美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势。近几年中，该指数一直处于3％上下徘徊，最高点出现在今年2、3月份，超过4％。
同样亮红灯的还有上海的二手住宅负担比。美联物业研究部的统计资料显示，今年以来，抵押贷款月还款额逐月上升，占家庭收入的比重越来越大，11月创下了迄今57.95%的最高位。“这说明上海现时房价对购房家庭而言实际压力颇大。”某国有银行信贷部人士指出，这对银行而言也是风险隐患，与银行对按揭贷款月还款额一般控制在购房者月收入50％以内的标准，现在实际的还贷压力已超标很多。
在美联全国研究中心监控的五大城市中，京、沪两地的二手住宅负担比排在第一阵营。
另据汉宇地产的统计，二手房市场供求严重失衡导致房价跳升的状况更趋严重。11月份上海二手房挂牌量继续出现明显萎缩，全月新增挂牌量为16250套，环比减少7.4%，再次创出今年挂牌量新低，仅为年初月度高达32000多套的挂牌量一半。但目前上海二手房月度成交量依然维持在30000套以上，最小供求差已达到每月14000套，即使目前按照全市总共76000余套二手房挂牌存量，全部被消化也只需5.4个月。
加上一手房供不应求加重，部分一手房购房客户流向二手房市场，将进一步加速二手房市场存量房消化。核心提示：今年11月，上海住宅蓝筹投资回报率仅为2%，创下、2007年1月该指数建立以来的最低值，但二手住宅负担比飙升至57.95%，创下今年的最高记录，购房者压力陡增。
于是，涨价之风加剧。今年11月下旬，随着北京二手住宅交易量大幅上升，交易价格创下最高值，每平方米突破13000元；11月上海全市中高档板块二手房成交均价为24100元/平米。
透支需求的代价必将支付
关键指标语境的背后，是年底二手房市场呈现大量资本涌入的狂潮。
12月6日，上海市中心地段的54套高档公寓在上海国际商品拍卖有限公司以3．53亿元拍卖成交。来自海外及江苏、浙江、上海等的投资者参与了激烈争夺。
21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计显示，11月份上海全市二手房成交套数为3.24万套，环比增长41%、同比增长211%，刷新了新的月度记录；成交均价为1.43万元/平方米，环比增长4%、同比增长39%。涨幅超过四成的依次有黄浦、浦东、静安、杨浦、闸北、松江、长宁7区。11个区县均价普涨3%~14%，总成交金额达到415.2亿元，环比劲升54.98%。
北京11月新增可供销售二手住宅房源58529套，比上月增9363套，增长19%，但供销比降至今年最低的4.4：1。
高锦滔坦言，今年市场上炒作十分明显，直线上升的高房价已造成一定程度的泡沫效应，部分区域透支程度严重。
“以史为鉴，楼市高峰之后必临低谷。”汉宇地产的分析师直言，2005年至今的月度成交数据显示，楼市月度成交维持在15000～17000套是一个正常水平，而月度成交超过2万套，楼市就进入了过热的轨道。2007年楼市过热的二三季度，月度成交量超过2万套的也只有5月和8月两个月，而今年前11个月中只有两个月成交量低于2万套，甚至有两个月成交量创下超过3万套的历史新高，这说明目前楼市已过度透支了市场需求。以2008年楼市的低迷作为2007年楼市透支购房需求的代价类比，未来一段时间内楼市的走势可能会再次偿还今年过热所透支的购房需求。
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
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