杨红旭：房产调控明年将有保有压

　　昨天，有两条涉及房地产业的重要新闻。一条是，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。另一条是，国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房”。

　　这两条新闻具有内在的联系性和一致性。今年12月31日终止营业税政策优惠，是去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中明确规定的。在此，不得不佩服该决策的预见性，投资投机需求很容易在这一优惠政策上“搭顺风车”，今年楼市迅速回暖、繁荣，此政功已成，理应退。“其他住房消费政策依旧”，体现了国家支持合理自住消费的政策不变。由此证明，年底房地产政策只是微调，近两个月恐慌性入市的购房者，对“多数优惠政策年终结束”的猜测过虑了。

　　而国家发改委主任张平的说法，可就意味深长了。中央经济工作会议一结束，媒体铺天盖地都在报道其对房地产业的大利好。会议公报涉及房地产业的重点内容是：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度；加强中小城市和小城镇发展，放松落户限制。业界普遍关注的是中央对于房价的态度——既然没提这事儿，加之宏观经济政策依然是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，于是，大家自然一致认为明年房地产政策面还会是“艳阳天”。

　　张平主任的表态，极有可能是对房地产业盲目乐观情绪的一种校正，以消除或减少大家对中央经济工作会议在房地产政策方面的误解。他提到“抑制投机性购房”，这话想必大家并不陌生。11月底温家宝总理在上海视察时，同样有此表态。这反映出中央一直都在关注部分热点城市的高房价问题，之所以没有在中央经济工作会议公告中点明，估计是不想冲淡“保持宏观经济政策的连续性和稳定性”的大基调。

　　那么，接下来真会打压房价吗？从时机上看，眼下房价依然还在上涨，但成交量已有所回落，11月部分城市成交量比10月增加，主要是因为购房人因忧虑“年终门”而恐慌性入市推动所致。12月至明年2月，都将是成交淡季，中央不太会在此期间推出打压房价的新政。况且，国务院按约终止营业税优惠，已暗含抑制投机之意。

　　接下来，再分析张平主任提到的“增加中低价位和限价商品房的供应”。这句话非常有“冲击力”。中央经济工作会议中的提法是“增加普通商品住房供给”，而张平主任进一步具体化到“中低价位和限价房”。“中低价位房”近几年经常被提及，且往往与“中小套型”一块出现在某些文件中，属于普通住宅范畴中更贴近老百姓的产品。

　　可这事有些尴尬。新公布的《2009年前三季度土地市场动态监测情况》显示，今年前三季度，全国住宅用地供应同比增加8.7%，但其中中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比减少45.0%，占住宅用地供应量的14.9%，同比下降14.6个百分点。

　　至于所谓的“增加限价商品房供应”，就更别提了。2006年“国十五条”中，原本规定是“限户型、限比例、限价格”，可打一开始，就没执行“限价格”，所以“三限制”就简化为“两限制”了。其后，广州、北京、成都等少数城市曾尝试推出过限价房，可存在诸多争议，且谈不上成功。实践证明，“限价房”这一非市场、非保障的住房产品，运作中矛盾丛生，2008年市场低迷时曾出现卖不出去的尴尬，并不适合大规模推广。

　　老实说，增加普通住宅供应，话好说，事难做，要么地方政府不愿贱卖地，要么地产商不愿开发，要么中低收入群体不愿住在“荒凉”的郊区。上海今年推出15个大型居住区的做法，倒是值得各地借鉴。其中6个是保障性住房基地，9个是中低价普通商品房居住区，皆选址于邻近轨道交通的郊区，政府引导和鼓励地方国有企业主导开发和建设，并加强商业、教育、医疗、娱乐休闲等配套设施的投资建设。如此，则既实现了大规模供应，老百姓又乐意购买和居住。

　　完善住房消费和调控政策，将是国家中长期都要做的“功课”。就明年而言，政策将“有保有压”，保的是合理的自住需求，压的是投机需求。开发商，不可盲目乐观；购房人，也别奢望房价大跌；地方政府，多为老百姓谋福祉才是正理。(作者系房产研究人士)