四大利空令投资客疯狂抛盘

　　四大利空令投资客疯狂抛盘

　　政策微调，近期一线城市二手房新增挂牌量猛增

　　记者从广州各大二手房中介了解到，近期，投资客如“烫手山芋”般在抛售手中房源。无独有偶，这种现象在北京、上海、深圳等城市同样愈演愈烈，部分板块的二手房新增挂牌量逐月递增，增长率更高达10%以上。有业内人士分析，在楼价持续高企、通胀预期加大等因素影响下，投资客“畏高恐慌”心理逐渐释放，争相放盘乃是一种必然。

　　现象 投资客反常态加速抛盘

　　近几个月，随着楼价持续飙升，投资客一改年初批量入市之常态，纷纷进入快速抛盘的阶段。

　　满堂红天河分店的武先生告诉记者，进入11月份，业主日放盘量较年初增加二成以上，尤其是12月份，每天基本不少于3个人前来放盘，个别投资者一次性就放3套房，大多数放盘者都表现出急切抛盘的愿望。

　　无独有偶，在北京、上海、深圳等城市同样出现不少有着急切抛盘愿望的投资客。据中广网报道，近日，北京二手房市场频频传出温州投资客紧急转手房产的声音，连一向战无不胜的温州“炒房团”也瞬间消失，初步统计，资产蒸发在20亿元人民币左右。另有地产中介透露，深圳令人眼前一亮的房源也日渐增多，二手中介更是走上街头揽客。

　　另据记者从上海方面了解到的消息，上海目前部分业主高位套现的欲望颇强，在市场降温、交投节奏放缓的情况下，一些短线投资客便赶在政策优惠结束前加速挂牌，在浦东等板块，10月的新增挂牌量就增加一成以上。

　　析因

　　四大原因导致扎堆抛盘

　　业界指出，近期，国内一线城市涌现出大量投资客急切抛盘的现象，除了看好时下楼市回报率较高以外，也想赶在政策优惠结束前尽快出手，以便减少损失。归结起来，最主要是有四大原因导致的。

　　原因1：

　　担心楼价走低高位套现

　　不少业内人士指出，目前，广州乃至全国楼价已在高位运行，楼价涨幅较年前普遍涨三成，对在去年末今年初买房的投资者来说，收益至少在一成以上，个别相对活跃的板块，投资者收益甚至高达五成。

　　从事媒体工作的何先生，于今年2月在珠江新城的隽峰苑购买了一套61平方米的两房单位，成交单价每平方米13000多元，现在以22000多元放盘。何先生告诉记者，从投资的角度来看，不管后市如何，不到一年的时间就有近五成的回报率，已经算比较高的利润了。

　　据市房管局数据显示，今年11月广州一手住宅交易均价为10282元/平方米，环比上升2%，进一步逼近2007年最高峰均价11574元/平方米。知名房产专家陈真诚指出，很多投资者在近期抛售，是希望在高价位时尽快脱手，还可以卖个相对好的价钱，提高赢利回报。

　　原因2：

　　调控预期导致看跌后市

　　日前，广东银行同业公会表示，从明年元旦起，停止向中介机构支付“返点”，防范信贷风险。前日，国务院决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　陈真诚分析，从目前楼市政策来看，不是很急促的硬调控政策，房地产进入“软调控”时代，这种调控不是要让楼市崩盘，重点是抑制投资、投机性购房。

　　中国不动产研究中心（CRRC）认为，优惠缩水政策的出台释放收紧的明确信号，表达了政府对楼市目前过度火爆状况的担忧，面对目前居高不下的地价房价，未来2年政策将会逐步收紧，包括开发商资本金比例、利率优惠等。

　　另有业内专家认为，如果市场期望利好出台，那么市场处于低谷；相反，如果市场担忧利空出台，那么市场已经处于高位，而当风险累积到一定程度，投资者甩卖、急售房源正是看跌后市的表现。

　　原因3：

　　迪拜泡沫催生畏高心理

　　近些年，迪拜楼市一路看涨，投资回报率之高、回报周期之快均是传统贸易所无法企及的。业内人士分析，但债务危机一来，财富缩水之快也令投资者猝不及防。在国际金融危机爆发后，迪拜的房价已下跌了50%。楼市资产泡沫带来的“致命”打击，使投资者有了“畏高”心里。

　　一直投资房地产的温先生告诉记者，迪拜楼市差不多与中国同时起步，涨得还没有国内快，以迪拜自由港的地位、石油国的资金和当时全世界热钱的追捧程度，谁也想不到房价才到每平方米2万～3万元就垮台了。

　　据了解，金融危机之前，迪拜当地房价涨至最高峰，普通公寓的价格达到了每平方米2.5万元，而在广州，珠江新城的洋房每平方米大多都在2万元以上，核心区域的公寓房价早已超过3万元。不少投资者表示，目前的高房价有一种强烈的危机感。

　　原因4：

　　租金回报率走低出逃

　　近日，番禺大石镇的方先生以90万元的总价出手一套三房单位。据其介绍，8年前，他以3000多元/平方米的价格买下这套房，纯属是为了投资，一直用于出租。“目前出现的一手房楼价攀升、成交下降、二手房出租回报率走低的现象，与2007年楼市高峰期如出一辙，真担心会像前年那样，楼市突然来个180度转弯，再次进入熊市，还是趁楼市高位把房子套现为安。”

　　据记者了解，今年上半年，虽然楼价持续回升，投资客加速入市步伐，但租金回报率却持续走低。有业内人士指出，租金与房价之比持续走低，以租金回报率来衡量，意味着房产投资价值是下降的，主要原因是因为租金增长缓慢而房价增长过快，这也是导致投资客“抛盘落逃”的主要原因。

　　易居房地产研究院综合研究部的研究报告显示，我国租金回报率自2002年开始就呈现逐步下降的趋势，至今年一季度，我国房产租金回报率已降至4%，相对2001年一季度降低30%，处于历史低位。

　　专家 看影响

　　楼市向上将会乏力

　　中国资深房产专家陈真诚表示，如果楼市5~7成的投资者逃离市场，剩下的自住者支撑不了过高的房价，尤其是政策释放出了政府对房地产态度改变等信号，会影响到消费者、开发商等方面的心态和市场预期，随后，如果政策执行到位的话，还是会逼迫房价向下调整的。

　　也有专家指出，投资者出逃，不仅会使二手市场上的盘源增加，还会使一手市场上的需求减少。据了解，广州目前带有投资性质的购房已占七成左右，即使只有小部分出逃，都会大大缓解广州住宅的总体供求状况。投资者的出逃，将会击碎这个支撑，楼市向上将会乏力。

　　陈真诚认为，若政府不再出台政策托市的话，明年一手房市场可能面临高价位楼盘不好卖与自住者所希望的低价楼盘不好买的结构性错位，而二手房市场，将会面临价格走低却依然成交低迷、供大于求的境遇。

　　记者 观察

　　将重蹈2007年覆辙？

　　每一个经历2007年楼市的人都清楚地记得，当年上半年楼价飙升时，投资客如一窝蜂似地购房，6月之后，投资客开始“望房却步”，甚至个别有先见之明的投资客开始抛盘。进入9～10月，这种迹象就更加明显，很多投资客一日之间抛了几套房，进入12月，楼市终归没有抵挡住“泡沫的破灭”，突转进入“下拐通道”，楼价幅度下降。

　　而今年楼市，上半年时，楼价的快速飙升，给投资客带来了一定的恐慌心理，这与2007年如出一辙。从5～6月份开始，就逐渐有投资客抛盘的消息传出。目前，全国各地投资客更是热掀抛盘潮，有的投资客把自己旗下的6套房同时挂在二手中介行，这种现象不仅局限于广州，在北京、上海等一线城市都有发生，与2007年相比，有过之而不及。

　　今年末及明年年初，广州的楼市会不会重蹈2007年覆辙，进入另一个“下拐点”，笔者认为，在11月全市一手住宅交易均价为10282元/平方米，进一步逼近2007年最高峰均价11574元/平方米，而成交量不断下滑的基础上，“下拐”的可能性比较大。

　　相关

　　链接

　　主流城市投资客众相

　　北京：据中广网报道，近日，北京二手房市场频频传出温州投资客紧急转手房产的声音，连一向战无不胜的温州“炒房团”也瞬间消失，资产蒸发在20亿元左右。

　　上海：21世纪不动产表示，上海目前部分业主高位套现的欲望颇强，在市场降温、交投节奏放缓的情况下，一些短线投资客便赶在政策优惠结束前加速挂牌。

　　深圳：据中证网报道，深圳房地产市场投资客最近纷纷抛盘，地产中介走上街头揽客的越来越多，在四处散发的宣传单上，让人眼前一亮的房源也日渐增多。