燕郊存量地招标矛盾丛生 中小城市难跨成本门槛

　　12月11日下午2点，在等待了4个多小时后，“燕郊”（河北三河市燕郊镇）今年第一块“城中村”改造土地“2009-33”号地块终于宣布中标结果。最终，游戏还是遵循了“价高者得”的规则，此前的一级开发商因为投标价低而出局。

　　作为北京高房价的“避风港”，燕郊住了几十万北京人。但是其无限扩张的模式也快速走到了尽头，受用地指标制约，燕郊启动了存量土地的开发。

　　“2009-33”号地是燕郊地区试水城镇存量土地开发的起点，而这一做法备受国土资源部鼓励。但是，三河市国土局一位负责人对记者说，北京等有财力的城市可以用土地储备贷款做存量土地利用开发，对于一般中小城市来说，存量土地开发成本偏高。

　　“2009-33”号地艰难入市的过程，正反映了二三线城市存量土地开发的尴尬。

　　一开标就“扯皮”

　　12月11日的开标会上，当三河市国土局宣布“2009-33”号地中标者时，落选开发商立即表示有异议。

　　三河市国土局公布的招标资料显示，“2009-33”号地规划为居住用地，建筑面积超过20万平方米，招标底价5.135亿元。三河市今年用地指标紧张，加上国土资源部要求用地结构中必须有一定规模的存量土地，因此，此地块是城中村改造地块。

　　此前，当地一家开发商已经与村民签订了拆迁协议。截至12月11日，该地块已经拆迁完毕。

　　据一位当地人士介绍，上述当地开发商受三河市国土局委托做“33号地”一级开发，已经先后投入了超过1亿元用于一级开发。但是，对于是否委托这家开发商正式进行一级开发，三河市国土局有关负责人当天并未向记者回应。

　　这家当地开发商在12月11日投标中投出了约5.6亿元的标价，虽然超过了底价，但是与中标开发商的9亿元标价相去甚远。

　　上述当地人士介绍说，一般没有开发商愿意做一级开发，三河市国土局委托上述当地开发商进行土地一级开发，一般情况下也会优先考虑让其做二级开发。

　　因此，宣布中标结果后，上述参与了一级开发的开发商代表当即向开标组表示抗议，理由是企业已经投入了大量开发精力和资金，不应该如此轻易落选。

　　而中标开发商代表则向记者表示，他们只是按程序参加了招拍挂，至于土地的历史背景，不是他们要考虑的事情。

　　三河市国土局也没有在招标会上回应有关疑问。

　　记者从三河市国土局了解到，上述“33号地”是他们涉足城中村改造土地以来的第一块存量再利用土地。本来接着还准备再做5-6个这样的项目，但是从“33号地”的出让情况来看，存量地改造利用并非那么简单。

　　此前，北京房山区长阳镇一直被认为是存量土地利用的典范。主导当地开发规划的大岳咨询公司顾问李伟告诉记者，存量土地开发必须厘清政府和投资人、开发商之间的关系。政府委托投资人做一级开发，必须要提前定好回购条件，防止出现“扯皮”现象。

　　探索存量地开发模式

　　北京一直是存量土地开发走得比较快的城市。在房山区长阳镇存量地示范项目开发完毕后，总结其存量地开发经验称：各地存在大量的城中村、存量地，若要进行改造，政府需要有科学的规划，此后需要联合有实力的合作伙伴或者自行进行土地一级整理开发。

　　12月3日，北京土地储备中心常务副主任王兵表示，北京2009年获得了1000亿元土地储备贷款，2010年还将投入600亿-1000亿元的土地储备贷款。从2010年开始，除了6000公顷历史遗留土地外，其他土地的一级开发权，一律收归国有。

　　与北京市的政府主导开发模式不同，深圳市日前公布了《深圳市城市更新办法》，其中规定，自12月1日起，深圳城中村、工矿厂房等存量土地开发利用不必一律实行招拍挂模式，在产权界定的情况下，可以采取协议出让等多种形式来进行。

　　早在2008年底，国土部一个调研组就曾提出，深圳市有大量的闲置厂房、工矿闲置用地，如何将这些土地盘活利用，将是解决深圳市持续发展土地需求的最直接方式。

　　当时，调研组认为，解决这些存量土地，最主要的是解决产权问题。其中，宅基地、工矿厂区用地往往涉及到多个集体和个人共有产权的问题。

　　《深圳市城市更新办法》就提出了存量土地盘活利用，其土地产权可以走共有产权的路子。而且，可以等到共有产权协调清楚之后，再办理土地证，防止因为利益协调时间过长，而影响土地使用年限期。

　　李伟表示，深圳市和北京市都对存量土地利用推出了新政策，这表明存量土地利用的系列政策将面临突破。

　　而对于燕郊地区这样的二三线城市来说，也许并不能完全复制北京、深圳等经济发达地区的模式。

　　上述三河市国土局负责人对记者说，二三线城市地方政府没有那么强的开发能力，因此存量土地一级开发主要依靠开发商、社会投资人协助。但是，目前相关拆迁、土地法规不健全，导致矛盾丛生。

　　李伟表示，二三线城市存量土地开发，更可以走一条联合有实力开发商一起做的模式。例如，安徽淮南政府与中铁四局合作进行新区开发。中铁四局承担前期拆迁补偿、基础设施建设等资金投入。土地出让之后，以出让收入来偿还投资成本，收入高于成本部分由政府和中铁四局按一定比例分成，据了解，企业所占比例约35%。