业内：政策刺激 明年1月份疯狂楼市会淡下来

　　主持人：罗旭

　　嘉 宾：《楼市》杂志出品人蔡鸿岩

　　媒体评论员朱修阳

　　编导：王仁飞 朱彬

　　主持人：天下天天谈，天天谈天下。大家好，我是罗旭，欢迎您收看我们今天的节目。阿联酋迪拜的房地产市场一度非常的火热，但是随着最近迪拜遇到了债务危机，它的房地产市场一下子也冷了下来，这让我们不禁也联想到咱们北京的房价进入也是进入了一个前所未有的高位。那么说如果有拐点的话，北京的房市，什么时候能遇到拐点，这个房子到底是该买还是不该买？今天我们就跟您谈一天一直刺激着我们神经的问题，房价问题。今天请来两位嘉宾，我给大家介绍一下，一位是《楼市》杂志的出品人蔡鸿岩先生，欢迎蔡先生。

　　蔡鸿岩：你好。

　　主持人：蔡先生你觉得北京的房价会不会有拐点？

　　蔡鸿岩：可能很快会有，但是是交易量的拐点，未必是房价的拐点。

　　主持人：我想现在肯定很多朋友在盼着这个拐点，当然也有很多人盼着拐点永远不要出现，另外一位嘉宾就是我们的老朋友，媒体评论员修阳先生，欢迎修阳先生。

　　朱修阳：你好。

　　主持人：修阳先生说到房子，你觉得当下购买是不是一个出手的好的时机。

　　朱修阳：当下肯定不是，尤其是对于不那么着急的住房，自住者而言，眼前肯定不是出手的好时机，不仅仅是房价高的问题，而是说目前最近这一段时间，出现了这个疯狂的这种状态，在这种疯狂不理性的状态下，我觉得对于自住者而言，很难找到合情合理合适的好房子。

　　主持人：但凡出现不理智的时候，这个商品的价格可能有点偏离他的这个本质的价值了，那我们，刚才我们提到了迪拜的房子，我们开始谈论之前，我们先到迪拜去看一看那边的情况。

　　小片1：迪拜房价 比北京还要低

　　配音：自上月26日，迪拜地产界的龙头——迪拜世界公司宣布将延期偿还近600亿美元债务后，迪拜的地产界立时陷入困境，一些地产价格一夜间跌去50%。而在北京，目前四环以内的商品房价格基本都在2万元以上，而很多北京核心区域的商品房房价早已超过3万元。

　　主持人：请教蔡先生，迪拜的这个房价我们查了一下资料，可能高的时候达到了4、5万人民币，但是现在是一落千丈，那我们可能会生发出一些联想，北京的房价有没有可能出现跌落的这种情况。

　　蔡鸿岩：我觉得这个迪拜的房产市场跟国内，尤其北京、上海这种城市，不具有可比性，可能跟他具有一定可比性的，我觉得到到是可能是国内的三亚，可能有一定的可比性，因为为什么呢，我们看迪拜是什么人在买房，是贝克汉姆、舒马赫在买房，而是这个中国的温州炒房团在买房，而北京、上海，这些国内的这些大中型城市，他的购房群体是什么？是我们整个国家经济发展当中，城市化进程这个移民、这个群体在推动这个城市的住房的需求，所以这个跟迪拜我觉得没有太强的可比性。买房人不同

　　朱修阳：应该说像北京、上海，我们这些城市它是有内容的，或者是购房者有基础的。

　　蔡鸿岩：他是有一个市场基础的。

　　朱修阳：对对对，那个迪拜呢，我们果然所以，我们把它称为“沙上”建立起来的城市，它确实这样的，它的自住者，真正的房子的需求者是很少的。

　　蔡鸿岩：他的这个买房人群，就像沙漠里的流动的沙子。

　　朱修阳：对对对，今天来，明天走了

　　蔡鸿岩：一阵风来，一真风走。

　　朱修阳：而且我们大家知道，我们著名的国内的温州炒房团，早就标准了迪拜，虽然在这次当中，有很大的损失，但是他们来讲，又是超敌的好时机。

　　主持人：其实我们反观这个迪拜，短短十年时间，他的这个楼价翻了3到4倍，可以说创造地产界的一个辉煌，但是现在一下子一落千丈，而且我们放眼世界，地球上很多地方，曾经出现过这样的事情，比如说美国，比如说日本，甚至包括香港，那现在我们跟大家一起回顾一下吧。小片2：房价泡沫

　　配音：在美国曼哈顿。2008年2月，当地一套350平米的房子还能卖出600万美元的价钱。如今，同样面积的房子，现在只能卖出360万美元，是原来要价的60%。

　　上世纪八十年代，日本的房地产价格在东京每平方米房价合600万人民币。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。

　　在1997年，香港每平方米房价一度高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。随后，东南亚金融危机降临。楼价就从最高时的13万港元每平方米下跌到四万元每平米。

　　主持人：美国、日本，香港，都曾经出现过这个房地产的辉煌，但是好像这个变化听快的，怎么说一下子崩盘就崩盘了，来分析一下，蔡老师。

　　蔡鸿岩：而且我觉得，比如说我们举具体城市的实例，你像拿北京跟香港去比，内地的城市比如北京、上海跟香港去比，它是两个不同的市场。香港它是一个相对来说是一个封闭的城市，它的土地面积是固定的，人口是固定的，关键是人口相对是固定的，所以这个城市有一千万人口，它的住房的需求，就是按照如果改善需求的话，它有一个相应的一个合理的规律性的比例，每年增加多少，他的住房量根据这个需求的比例去增加。

　　朱修阳：他能用供求关系能够解释这些。

　　蔡鸿岩：可以用供求关系去解释，而我们不能，我们这个你知道这个住房，明年的住房市场能有多大需求，北京市它不是一个封闭的，它是海量的人口，我们每年的春运，其实是最好的解读中国的经济特征，一年，每年到春运的时候，我们的客运量是是一亿多人次，这是一个中国非常巨大的市场，从房地产来说，它其实是中国人口红利的一个最大享受利益的行业。

　　主持人：我记得蔡先生上次到天下天天谈的时候，我们是和水皮先生一块讨论的楼市“小阳春”的问题，当时我们还是有一些争论的，但是这个好像夏秋交替之后，北京的这个房价是翻筋斗云似的往上翻了。

　　朱修阳：不是小阳春了。

　　主持人：对吧，是上了一个很高的高点。

　　朱修阳：烧开了已经。

　　蔡鸿岩：我们年初的时候预测，去年年底的时候预测，我们非常担心，今年出现报复性的上涨，果然出现报复性的上涨，而且这种报复性是远远超出我们所原来预期的这种报复性，那这是疯狂的一种状态了。

　　主持人：现在这个房价。

　　朱修阳：现在称为是恐慌性购房。

　　主持人：有一点，现在据说这个楼市市场房价是一天一个价，而且房价这个话题，现在确实成为老百姓生活当中非常关心，街头巷尾在热议的一个话题，我们这个栏目的记者很辛苦，专门到街头做了一下街头采访，我们看老百姓他们是怎么来谈论这个房价的，来。

　　街访：(略)

　　主持人：刚才我们看到的是街头咱们群众老百姓，路人对于北京现在房价的一个评价和一个期望，其实刚才采访的地点很有意思，应该是在万达广场的附近，还有在这个SOHO的附近，应该说这是北京比较有代表性的一个地域，修阳先生听完了咱们群众的心声，你有什么解读。

　　朱修阳：听完了咱们群众的心声，这个我在说他们对他们评价之前，我先批判一下自己。

　　主持人：您说。

　　朱修阳：我曾经丧失群众立场的说过，北京的房价不是太高，而是太低了。这个当然是从高点上来讲，均价它会有一个供求关系在推动着，包括这个金融的背景就是说，但是我们讲北京的高点，北京作为中国的政治中心，文化中心，包括这个北方为主的金融中心，它的高点我觉得，还远远没有到来，就现在的楼市，北京的楼市也好，或者几个大城市的楼市也好，我看不像楼市，像股市，楼市本来应该是一种交易商品，居住的使用品，消费品，是主要应该由供求关系决定的，但是现在不是，现在是由什么，由投资决定的，这就像股市了，当然中国的股市也很有趣，中国的股市也不是由投资决定的，中国的股市像赌场，是完全由投机决定的，而不是由，完全偏离了它的投资价值的，所以中国的楼市像股市，股市像赌场。叫老百姓怎么办。

　　主持人：很有趣的一个推论，但实际上我们刚才看到街采当中，我觉得咱们老百姓还是很善良的，之前这个北京的楼价可能是3千多，大家觉得5千会贵，但是现在你看看，心中的预期，8千到1万，很善良，我们已经可以，我们希望是8千到1万的价格。

　　主持人：那作为业内专家，你给我们来概括，或者形容一下当下北京的这个楼市，现在的整体状况是什么样的？

　　蔡鸿岩：现在整体的状态，就刚才修阳老实说的疯狂，我非常认同这个。

　　主持人：你也认同。

　　蔡鸿岩：这确实是一种疯狂的状态，从拿地，开发商的拿地，到五盘惜售，房价的这种一天一个价的这种飞涨，到买房人盲目的追风，一种恐惧性的一个购房，都使得这个整个市场像一个疯狂，但是我说了这个疯狂可能在未来的20天之后，就是进入到2010年1月份之后，可能这个市场马上就会淡下来，因为现在我们几个政策是叠加了，刺激因素叠加了，到了1月份可能有些刺激的因素就会淡出这个市场去，刺激作用失效了，那我觉得交易量就会下来，大家可能就会冷静一些，市场也会进入整个一个，相对冷静的相对稳定的一个时期。

　　主持人：就像刚才蔡先生说到，其实买房子的时候，还有一部分情感的需要，最近有一部电视剧，挺热播的，叫蜗居，里面也讨论到这爱情和房子的问题，我们赶紧来看一下。小片3：“蜗居”让爱情很“窝心”

　　配音：随着电视剧《蜗居》的热播，“爱情与房子”的话题备受热议。近日，一家网站发起的有关调查吸引了36万名网友。调查结果显示，59.26%的网友认为，房子与爱情应该挂钩。同时，有40.73%的网友持反对态度。在针对女方的调查中，有71.79%的女方父母要求对方有房子。似乎，一时间爱情会不会因为房子问题而夭折？成为了和房价挂钩的问题。

　　主持人：你看这个调查，71.79%女方父母，要求对方一定要有房子，有一种非常有趣的说法，就是现在这个楼市是丈母娘提高了房价，蔡先生你怎么看？

　　蔡鸿岩：这个它只是一个形象化的说法，而丈母娘要求女婿必须得要有房产，我闺女才能嫁给你，这肯定这种现象存在，但它不是根本的决定因素，它是一种现象了，其实我们去看，从改革开放到现在，中国五的消费有一个很明显的特征，那会儿的说法叫“排浪”似消费，大家一窝蜂似的，你看我们买电视机，一两年，大家可能有。

　　主持人：排着队买。

　　蔡鸿岩：家家都有了，汽车，从没有汽车到有汽车，可能就3、5年的时间，这个城市稍微有点钱的人，我哪怕贷款，我买QQ，我买个奥拓，我也进去了，我记得在街上，我看见一个奥拓车，后面写着，没什么了不起，长大了我就是凯迪拉克，这就是反应的一种很形象的一种生态，它的一种进化的一个过程，住房的问题，我觉得它不单是一个丈母娘推高的这个问题。

　　朱修阳：讲到丈母娘抬高楼价。

　　主持人：你丈母娘对你有这要求吗？

　　朱修阳：我得替天下的丈母娘喊个冤，我觉得这个绝对是恶人先告状，这个恶人是谁我们就不点名了，大家都猜得到，我要是碰到这样的丈母娘跟我说，我就会跟她说，娘啊，这个房子我是一定要买的，你这个女儿呢，我也一定要娶的，要不就先把你女儿娶了，我再买房，要不然我就先买了房，我就别人抢走了。

　　主持人：中国的很多问题，要在发展中来解决。

　　蔡鸿岩：这句话其实是个文学的说法。

　　朱修阳：我觉得其中到是反映了什么，反映了我们老百姓一种朴实的希望有房子的这种非常朴实的，甚至是有点脆弱的小心灵，恰恰这种小心灵被很多房地产商给借用了，给引导了，给利用了我觉得。

　　蔡鸿岩：也影响了很多买房人。

　　朱修阳：对，返过来也影响了老百姓。

　　主持人：这点上我跟各位还是站在一致的立场上，比较同意。现在这个买房。

　　蔡鸿岩：有切身体会是吧。

　　主持人：没错，对于这个工薪阶层来说，买房已经成为一种传说，更多年前是高喊着这个，说买的不是房子。

　　朱修阳：买的不是房子，是寂寞。

　　主持人：买的是纠结，而且最近呢，虽然是这样，还是有人抛出了跟大家不太一样的观点，比如说这个中国人太有钱，房价还太便宜，是谁再说这个话，我们来看一看。小片4：年轻人就该买不起房？

　　配音：.“粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫。”；“工资在涨GDP在涨房价不涨就不对”；“中国人太有钱，房子太便宜”；一向爱以惊人之语，吸引眼球的北京华远集团董事长任志强对于“青年人究竟该不该买房？”再次“直言不讳”：年轻人就该买不起房。他认为，从发达国家来看，30岁以下的人没工作几年，就靠自己独立收入去买房的几乎为0。任志强还说，在美国有一套房有一部车是梦想，如果在美国这样的发达国家都称之为梦想，在中国30岁左右的人就实现了这一梦想，应该说中国的消费能力和消费观念，已经远远超过了一些发达国家或者很多很多的发达国家。任志强说：“为什么现在的年轻人要一下子超越自己的父辈呢？这里有一个最大的错误观念，就是住房体系中，总是说居者有其屋，按道理说，应该是居者有其所，有地方住就行了。”

　　主持人：居者有其屋，按道理来说，居者有其所，有地住就行了，不一定要有其屋，网上有很多这个网友说是被任总这番话给雷到了。修阳你被雷到了吗？

　　朱修阳：任总还是有点站着说话不腰疼的意思我觉得，他当然位置比较高，站的高也看得远，比较擅长这个说一些刺激我们这个小老百姓的话，他这个意思有点，白菜涨到30块钱一斤了，没事儿，那你干吗吃白菜，别吃嘛就是说，我觉得这个他说到这个年轻人不应该买房，可是为什么我们这么多年轻人，疯狂的一拥而上的去买房呢，我们面对的是一个非常具体的现实压力，刚才我们所讲到过。

　　主持人：像蔡先生说咱们有刚性需求。

　　朱修阳：就年轻人如果不买房，你再过几年，你就会发现，你真的你被这个时代给抛弃掉。你的财富积累也已经脱离了主流，所以现在的年轻人跟我们那一代的年轻人还不一样了，现在年轻人基本上一毕业，两三年内，就开始考虑买房。

　　蔡鸿岩：有的甚至是大学的时候，上大学的时候就已经考虑。

　　朱修阳：大学的时候就已经下手了。

　　主持人：我的同学当中有比较聪明的，他是浙江人。

　　朱修阳：对。

　　主持人：所以这个家里给他出主意说，你赶紧买房，而且不断增值。

　　朱修阳：所以我想说的是，年轻人现在压力这么大，如果不买房他就被社会抛弃，如果要买房，实际上他就得抛弃自己，就变成房奴，就这么简单。

　　主持人：蔡先生刚才就像这个修阳老实说的，很多人被任总这番话雷到了，但是从这个专业的角度来说，任总的话当中，是不是也有很多理性的部分，它是符合经济规律的。

　　蔡鸿岩：以我对任总的了解，我觉得他一直说话，确实在标题上，在有时候他好多标题被媒体断章取义了。

　　主持人：被标题。

　　蔡鸿岩：被断章取义了，被标题了，所以其实他的本意，他的文章你要整体的去看，他的观点整体去看，我觉得大多数都是对的，其实是一个很客观的分析，就是刚才修阳老师也提到这个问题，我们住房一个结构的问题，住房供应一个结构问题不能解决的话，导致了我们现在非常，现在的市场这种疯狂，导致了我们现在这种市场必须得是豪宅，高档房为主导，我最近跟很多发展商在接触，现在可以说大的地产公司，北上、广深这些城市，他们未来面临的是什么，必须要在这些城市，要做高端产品，为什么？因为地价成本已经到这儿了，上个星期，一桩拍了一个价，一桩地价的成本已经到了1万8了，那他建房的，那他要不建到3万以上，他肯定是赔钱的，那做到3万以上，这一定是豪宅了，那这些豪宅你说跟普通的年轻白领，别说跟他们没关系了，跟这个社会90%的人都没有干系，就是小众人群对于它的需求，那是市场造成的。

　　主持人：欢迎继续收看天下天天谈，今天天下天天谈要跟您谈的是房价的问题，其实说到一个现象，也许您也已经关注到了，今天北京的二手房市场也是非常的火爆，到底有多火爆，我们通过片子来了解一下。小片5：新政出台 购房者争赶“末班车”

　　配音：

　　12月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　尽管，相应细则尚未出台，但由于一些购房者担心优惠政策取消会导致购房成本上升。虽然已经进入年底，但北京市二手房市场依然格外火爆。据来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年前11个月网上签约量超过23万套，是去年的3.3倍。

　　主持人：蔡先生，你看现在二手房市场很火爆，为什么这个二手房市场这么火爆？

　　蔡鸿岩：今年的这个市场呢，包括房价上涨，包括需求量，北京今年历史上3月份第一次二手房的交易量，超过了新房的交易量，这是一个历史性的突破。那现在的交易量大，就说明现在这个，一个是说明需求量大，再一个说明就是说这个市场，北京这种市场投资性的买家占到了一个很高的比例，有相当一部分人有闲房，不是自己纯粹刚性需求的那种住房，那我可以出来交易，因为以前我一万块钱买的时候，现在已经可以买到两万了。我要把这个资金挪出来，也可以我再买房。

　　朱修阳：前几年的投资品现在要套利了。

　　主持人：修阳你会建议没有房子的人去买一套二手房吗？

　　朱修阳：我觉得总得来讲还是顺势而为吧，有实力或者到了那个份儿了，该买的买，那么如果有钱当然买。我到是想关于这个优惠政策讲一下我的观点，因为很多老百姓对这个是非常关心，我觉得一个国家一定不会出台打压楼市的任何相关政策，但是在现在这样的前提下，一定会出现的是什么的状况，是挤掉那个泡沫，打压投机性的政策，这是一定会出台的，毫无疑问这是。第三这些本来给老百姓给购房者享受的这些优惠政策，我觉得不会有突然撤走的那种情况，他会有调整，当然这是肯定的，但是因为这些优惠政策从总体上是保证，实际上是替老百姓的利益在说话的，现在如果把这些利益撤走，对老百姓的利益并没有造成保护，而实际上对房地产市场也不会有真正的作用，对那些房地产商说实在不会有根本性的伤害，因为他们今年已经把现金流赚足了，他明年可以过日子了，就这么简单，所以我觉得大家不必对优惠政策的取消，我觉得从总体上国家不会这么快的，就是说由于房地产出现这么多的泡沫一下子，因为他要抽走的是对老百姓有利的优惠政策，我觉得还会持续一段时间，但是会有微调，因为我们整个社会的宏观经济环境，在明年将会发生变化，所以落实到这个房地产优惠政策也会出现微调，但仅就房地产优惠政策本身而言，我认为不会出现断裂性的这种调整。

　　主持人：好，谢谢两位的建议，其实对于很多家庭来说，房子是一个非常宝贵的财产，有谁会希望自己的房子贬值呢，可是面对当下的这个高房价，谁能保证明年的房子依然能坚挺呢，这不很多明星就购买了豪宅，但是血本无归，我们来看看这些活生生的例子。

　　小片6：迪拜房产大跌 明星成“苦主”

　　配音：“朱美拉棕榈岛”，这座全球首个棕榈叶形状的岛屿，曾被誉为“世界的建筑奇迹”。它是世界上最大的陆地改造项目之一，由一个像棕榈树干形状的人工岛、17个棕榈树叶形状的小岛以及围绕它们的环形防波岛三部分组成，岛上不仅拥有各项先进的设施，再加上海天一色的自然风景，吸引了众多名人争相购买。

　　如今，满心期待收楼的明星们，却失算了。

　　大卫·贝克汉姆夫妇，购买的“朱美拉棕榈岛”别墅，原先价值800万美元，目前房子已经打了对折。

　　布拉德·皮特和安吉利娜·朱莉，花3600万美元砸进迪拜人工海岛，这座海岛属于迪拜世界地图岛之一，目前预计价位也遭“腰斩”。

　　此外，曾经许多瞄准迪拜商机的体育明星，如今都成了迪拜危机中的“难兄难弟”，德国F1车王迈克尔-舒马赫斥资约750万美元在迪拜参与建造一座29层的商住两用写字楼，现在他被“烂尾楼”压得有苦难言。

　　至于最近刚因“偷情门”而面临名誉危机的“老虎”-伍兹，还要为迪拜的房产心疼一把，因为他在当地花2500万美元的设计的“阿鲁瓦雅”高尔夫球场很可能已经打了水漂。

　　主持人：应该说我们很同情他们，这个亏的不少，血本无归，当然现在所有人最关心的还是这个房子的价格，楼市的价格的走势，蔡先生，给我们再大胆的预测一下吧。

　　蔡鸿岩：我觉得这个预测这个房价呢，其实是一个没有太大意义的事情，但它又是一个大家确实是无人不问，无人不关心的问题。我可以说，负责任的说，这个北京的房价它一定会从长线看一定是持久是上涨的，但是就是说你从短期去看这个房价，我刚才说了，这个到了1月份交易量一定会下来，价格但它未必会有明显的一个像07年初，这样的一个跳水性的一个房价下降，我觉得这种情况出现，因为发展商在今年全都挣够了钱，而且已经知道07年的教训了，他的资金链，他能保持一年的存活没有问题，这个是他相信一年之内，我相信一年之内肯定这个市场的这个交易量还会重新反弹上来。

　　主持人：谢谢蔡先生，我非常确定刚才这一段收视率一定会飙高，来朱先生给我们也谈谈明年的房价，您的预期？

　　朱修阳：我做个预测吧，这个实际上我觉得大家都是在水中学会游泳，我们老百姓呢，也慢慢的通过这几年，十几年的发展，也了解了摸索了一些规律，房地产商也掌握这个商品买卖的一些规律，我觉得就是说还是用理想主义，可以用理想主义的方式去谈论房价，但是我们的现实中，一定要用现实主义的方式去应对我们的这个房价的现实，我这个总结了这么几句话，不知道对大家有没有有用啊，一个叫远离投机，放下包袱，结束观望，量力而行，适度超前，顺势而为，这是我觉得我们每一个普通的购房者能够做到的。

　　主持人：好，谢谢两位嘉宾，今天抽出宝贵的时间，跟我们一起来谈论楼市的问题，我们还是希望居者能有其屋，我们也希望中国的房地产市场能够健康的发展。好，谢谢两位。