2009：房价高涨 谁是幕后“老鬼”?

　　当《蜗居》者以“蚁族”的姿态广泛充斥社会之时，我们需要反思的是谁是推高房价的幕后“老鬼”。房地产的问题其实非常简单，不过是个房价该降还是该涨的问题。但房地产的问题又是这样繁杂：当政府、银行、开发商、炒房人的利益充分搅拌在一起的时候，房价就成为牵一发而动全身的总“机关”。

　　此“老鬼”非彼“老鬼”也。《风声》中的“老鬼”是某位地下工作者，依靠高超的电报破译能力，打入日伪情报组织内部，不断为后方提供敌方重要情报，为抗日事业做出了重大贡献。而此“老鬼”是指隐藏在房价飙涨背后的幕后推手。2009年，房地产也上演了一场类似于《风声》中抓“老鬼”的悬疑剧。同剧中嫌疑人之间互相攻击，房地产业的各个利益集团在面对广大消费者对高房价的质疑时，也是互相推诿。

　　时值岁末年关，楼市“风声”又紧。在近期高层的接连表态中，明年中国房地产的政策取向正逐步明了。然而，楼市的这出“风声”大戏将如何继续演绎？地方政府、开发商、中介、投资客、普通购房者等市场角色将如何继续“斗智斗勇”？好戏恐怕还在后头。

　　我不怕死

　　怕的是爱我者不知我为何而死

　　我身在楼市炼狱留下这份记录

　　只希望家人能体谅我此刻的决定

　　我相信你们终会明白我的心情

　　我对你们如此无情

　　只因房价不见回头

　　我辈只能奋不顾身

　　冲入楼市

　　我的积蓄即将消失

　　我的生活还将与房贷绑在一起……

　　——不明真相、恐慌入市的购房者留

　　（李和裕台词改编） 地方政府义正词严：不是我搞得“鬼”

　　房价上涨的受益方显而易见，有趣的是受益方们对楼市泡沫的责任推诿起来都头头是道：政府怪恶意投机的炒房人，也怪开发商囤地捂盘，于是出台多项措施给予整顿；消费者怪天量放水的流动性，怪政府结构调整不利导致资金除了买房无处可投；开发商更是对政府保障无力又插手市场过多的行为深恶痛绝。这一幕像极了《风声》中为捉出“老鬼”而进行的心理较量。

　　回顾2009年，最乐的应该是地方政府。中国指数研究院数据显示，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排名前三的城市分别为上海821亿元、北京639亿元，以及杭州523亿元。

　　这些土地收入对地方政府意味着什么可想而知。根据公开报道，2008年上海市全年地方财政收入约为2300亿。以此推算，上海2009年土地出让金总额占去年地方财政收入近40%。在今年初的两会现场，有媒体报道，上海市长韩正称上海2009年投资资金缺口超千亿，轨道交通、多项城市基础建设投资等米下锅。“钱哪里来，我还不知道。”韩正当时说。随着楼市回暖，上海似乎看到了救命稻草。仅第三季度，上海土地出让收入就高达492亿，分别超过2007年和2008年全年土地收益总和。

　　12月10日，绿城集团以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块。这一报价接近土地起始价格34706万元的5倍，同时将上海外环以外的土地成交单价推向近2万元。相比周边只有15000元/平方米的商品房价格，唐镇地块楼板价高达19040元/平方米。这种面粉贵于面包30%的局面在此前楼市最疯狂的时候也很少出现。

　　在地方政府看到了土地出让的巨大利益后，北京等地对2010年更制定了高达千亿的土地出让计划。另一边，各级政府对地价推高房价的社会置疑反弹强烈。

　　今年年初，全国工商联公布研究数据，显示土地成本占房价58.2%。随后国土资源部给予回应，称全国土地价格占房价比例平均为23.2%。国土资源部副部长鹿心社则称地价不是决定因素，决定房价的关键因素或根本因素是供求关系。

　　而市场人士看来，地价与房价存在天然的“鸡生蛋蛋生鸡”的关系，不到万不得已，高地价持有者一定会在房价上找回其成本付出。

　　与卖地的热情相比，地方政府在保障房方面的动作就显得迟缓很多。

　　从2008年公布的《上海市住房建设规划（2008-1012年）》开始，上海多次官方表示2009年经济适用房建设面积为400万平方米。到今年6月，上海市房管局相关领导将目标修改为“包括去年已经开工的和今年年底前要开工的，力争600万平方米的经济适用房开工量。”也就是说，减去去年的400万方，今年的总任务变成了200万方。

　　更令人不解的是，包括2008年就完成的经济适用房项目，到今天为止，上海鲜有经济适用房推出。有消息称，12月18日，上海首批闵行、徐汇两个区经济适用房即将入市。均价不超过6000元。“其实早在今年6月，《上海经济适用房管理试行办法》已经公布，经适房发售的消息也从10月开始传出。相比地王和商品房项目，地方政府在推动保障房方面的速度和效率可见一斑。”一位上海开发商感慨。

　　地方政府对土地财政的严重依赖可以充分解释其对楼市的明抑暗推的行径。一位一线城市开发商介绍，早在今年年中银监会要求各地收紧二套房贷之时，有地方政府高层亲自致电地方银监局，要求考虑房地产市场对地方GDP的贡献，在执行二套房贷政策时给予宽限。

　　其实，在目前局面下，地方政府调控楼市并非无解。已经被提名为重庆市市长的现副市长黄奇帆被称为中国最懂房地产的市长。按黄奇帆的规划，重庆每年的固定资产投资中房地产投资不超过25%，“不能由开发商说建多少就建多少。”同时着力控制地价成本，楼面地价不能高于房价。“控制不好地价，是政府失职。”黄奇帆说。据了解，重庆高档商品房楼面地价控制在商品房销售价的33%以下；中低档商品房楼面地价控制在商品房销售价的25%以下；廉租房和经济适用房楼面地价在销售价的15%以内。（记者于兵兵）银行：哪有比房贷更优质的产品？

　　如果说助力楼市泡沫，流动性充裕是绕不开的话题。

　　数据显示，前11个月，人民币各项贷款增加达到9.21万亿元，同比多增5.06万亿。这9万多亿的流动性充斥到市场上，助推的第一个资产价格就是楼市。

　　前11月，全国完成房地产开发投资超过31000亿元，而开发企业一共获得的资金总量更高达48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%，个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。

　　也就是，前11个月贷出去的9万多亿元中，有近1.6万亿元贷给了开发商和购房者，占比近20%。

　　“如果没有银监会这样的中央监管部门的行政控制，我们商业银行会对房地产市场有更多贷款投入。因为按市场规律来看，目前的房地产市场还谈不上巨大的风险。”农业银行一位分行高层曾经向记者表示。

　　在银行界看来，因为有土地和房屋的抵押，房地产业即便出现坏账还可以通过拍卖收回一部分成本，相比其他无抵押贷款风险尚属可控。

　　基于同样心理，房地产类贷款虽然在下半年遇到指标完成后的周期性紧缩，但到明年初，信贷闸门将进一步放开。

　　而根据记者的暗访，银行贷款仍然是推动楼市投资与投机的有利工具。在表面严格收紧房贷的背后，多种银行套现方式活跃于楼市。比如以个人而不是家庭为单位申请首套购房，比如在多个银行同时办理首套购房，其目的是打一个央行信息系统录入的时间差。（记者于兵兵） 投资客有恃无恐成“帮凶”

　　“我知道你们的手段，那是生不如死……”（台词）恐怕了解开发商诡计的普通购房者只能在心中哀叹。不过，站在投资性购房者的角度，他们却看穿了“老鬼”的把戏，甚至乐意成为“帮凶”。

　　“就像有时候鱼塘里养鱼还得加上几条泥鳅，市场要也有人搅动才能活起来啊。”80后的查先生是个活脱脱的上海炒房者，他在年初又“吃进”了2套房，因为熟悉的开发商选择了低位开盘，还给了他一点内部折扣，“虽然去年担心了一段时间，但年底信贷和税费优惠一出来，我就知道今年有戏，政策的刺激作用多少都会发挥的，只是时间长短问题，开发商也急着套现。当然，没想到今年楼市一下子就能拉起来，据我所知，不少开发商真得只差一口气，楼市如果挺到下半年才回暖，估计就会倒下一片，我则后悔把市区的一套收租的房子给卖了，卖得早了点。”

　　除了个人投资者，还不能忽视了集体的力量。“温州炒房团等已经是老生常谈了，别忘了还有当地的很多房产中介公司。”有从上海某品牌中介出来的朋友就向记者透露，“这已经不是什么行业秘密了，谁说中介只做二手房，帮开发商推销以及自己炒都很普遍的。流程就是有房源经纪人能自己吃就自己吃，自己吃不了就几个经纪人一块儿吃，一块儿也吃不完那就找经理、店长，他们不行就再上去问区域总监等，总监不行就让老总们出马了，别墅豪宅当然只有高层才"吃得起"。”

　　“上半年楼市回暖主要是刚性需求积极入市，下半年以来就很不对劲了，凭什么房子越贵卖得越快，此前什么炒房号、排队炒作等不良现象又死灰复燃，正是因为有大量投资客重新参与进来，房价才越走越离谱，是政府该出手抑制的时候了。”有市场人士指出。

　　但是也有业内人士提出，市场内的投资客和开发商同样有着心理优势，“基于房地产业在目前我国经济发展中的重要性，想从中渔利的人都抱着政府不会强硬打压的预期，就像近期的政策微调，营业税变化之余，政府还是在维持其他政策的连续性和稳定性，只要政府不想楼市硬着陆，参与房地产投资的就有恃无恐。”（记者李和裕） 开发商造势抬价“鬼”得很

　　“妖就是妖，他不是人。”（台词）以逐利为先的房地产企业显然不会与普通购房者站在同一战线，相反的，开发商往往还要想方设法击溃购房者的“防线”，以实现自己的利益最大化。回首今年的楼市发展，“鬼主意”颇多的开发商就是这样获得了房价主导权。

　　先是今年伊始，眼见金融海啸继续发挥影响，忐忑不安的开发商乖巧地“示弱”。一方面，借房地产市场的疲软状态向政府叫苦，还打出“高屋建瓴”的口号，比如房地产是支柱产业、“救市先要救开发商”；另一方面，借降价促销和优惠政策对购房者笑脸相迎，除了逢低吸纳、政策利好等吆喝声，甚至还有“抬轿”的喊出“买房就是爱国、甚至是救国”。

　　开发商的“努力”没有白费。为了保持经济发展、拉动房地产开发投资，各级政府“配合”地为楼市打气，银行也“不遗余力”地给予资金支持，房产交易则在刚性需求和改善性需求逐步入市后显露回暖之势。

　　然而，熬过了难关的开发商又渐渐暴露出本性。自3月销量回升后，见机提价的开发商就越来越多。而且如果说刚开始低调地小幅涨价只是属于试探性质，二季度后的成交回升态势扩大则使得开发商涨价的勇气倍增，并且在与政府、银行的“合作”过程中显得有恃无恐起来。

　　而当一年过半，购房者发觉市场风向不对，开始抱怨之时。开发商方面却来了一招“移花接木”，把主要原因归咎于政府土地出让的价格升高，提出要降房价先得降地价。此举似乎有点“倒戈”的意味，引起政府部门愤然反击，公开回复称地价只占到房价的一小部分，全国平均比例约为23%，而决定房价的根本因素是供求关系。

　　“地价和房价一直是相互推动的，今年的情况就很明显，房价起来了，地方就开始大力推地，并且地价也被抬高，而高价地上今后势必要造更高价的项目，更开心的还有高价地周边的项目，可以借别人的地升自己的值。所以表面上虽然像在相互指责，本质上还是互惠互利才对。”有业内人士直言。

　　待到这一争论划上休止符，购房者不管孰是孰非，只是惊觉房价又登上新高。而开发商根本不缺说法，什么供求失衡、市场结构问题、城市化概念等等，总之是一路唱多。特别是在供求问题上，比如各大城市供应告急、多少城市恐闹“房荒”等，着实让购房者感到胆战心惊。

　　“供应偏紧是个客观问题，但可气的是开发商似乎总把责任往购房者身上推，说什么今年主要是被压抑的需求集中爆发，而供应跟不上，却绝口不提他们自己的捂房捂地、提价惜售行为，以及导致的购房者神经紧张、乃至恐慌性入市。”有购房者指出。

　　但是开发商丝毫不介意市场的发难，依然依计行事。如房价攀高后成交似乎后劲不足，眼看着“金九银十”没有如预期中那样爆发，开发商便又开始炒作救市政策到期的“末班车”概念，由此导致淡季不淡——11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，均创今年新高，并且1-11月全国商品住宅销售额同比增长91.5%，几乎翻番，由此可见今年楼市的热度。

　　而随着政策基调的确定，纵然中央表态要抑制投机、遏制房价快速上涨，开发商方面还是比较宽心的。“因为房地产开发投资的政策面没有明显变化，相信明年的信贷支持力度依然不小，城市化的各项开发也保证了房地产的长期向好，所以我给开发商的建议就是继续圈钱圈地，只要这两大资源有保证，哪怕市场调整时也能获得先机。”有证券机构的策略分析师坦言。（记者李和裕）