统计局的“虚拟房租”

　　易宪容又质疑了，原因还是“房子”。

　　在这位中国社科院研究员所住小区周边，“103平方米农民房，月租金也要100元。”

　　但是国家公布的城镇人均住房消费，每月不到100元，还包含了房租、水电气和物业等费用。

　　“我感觉与实际支出相差很大。”易对记者表示，居民消费价格（CPI）中有关住房因素计算方法有问题。今年前10个月，CPI的增幅一直为负数。

　　但往往让中国人“消费”几代人积蓄的房价，几乎一直飙升。按照统计局数据测算，今年前11个月，全国商品房销售每平方米为4785元，同比增长22%。

　　这种落差，挡不住城市“蜗居者”的急切，但却难倒了学界。这种“房价”与CPI“脱钩”的现象，仍在不断持续。

　　“脱钩”将产生何种危险？在中国经济结构中，房地产的体量与效应众所周知，政府、企业、银行的利益缠绕其中。当“房价”暗示着过热、通胀，“CPI”却依然平静，宏观调控面临两难。

　　关键时刻的中国经济，需要真实信号的数据。

　　被低估的房租

　　中国CPI编制中，考虑的是自有住房的虚拟房租，并不直接测算房价。

　　国家统计局新闻发言人盛来运12月11日对此解释说，“我们采用的不是直接计算实际租金的办法来反映市场房租的变化情况，对自有住房采用的是折旧的办法。”

　　统计局又是如何测算自有住房价格涨幅？记者了解，目前统计局测算采取的是与贷款利率挂钩的办法。这结果是，尽管市场房租和房价猛涨，贷款利率下降却导致计算的住房消费价格下降。

　　12月2日，国家统计局核算司司长彭志龙撰文忧虑这一方法存在的低估可能，“近年来，我国房地产市场价格上升较快，房屋租金也随之上涨。在这种情况下，自有住房消费按成本法计算可能会比按市场租金计算有一定程度的低估。”

　　统计局测算的居民住房消费价格是下降的，自住房消费价格（虚拟房租）也是下降。这与市场房价房租大涨形成鲜明对比。

　　以最近公布的10月份数字为例，当月CPI同比下降2.3%。其中8大类中居住类价格同比下降10.4%,更细分租房价格上涨4.2%，自有住房价格下降25.7%。而当月北京市新建住宅销售价格指数同比上涨4.3%。

　　但不管是22%还是5.7%都没有编制进入CPI。

　　目前中国的住房消费处于极低的水平。据统计局入户调查，2005年城市居住类年人均消费为808.7元，这包含了房租、水电、物业费、房屋修理等与居住有关的消费。

　　此后几年，城市居住消费增加很慢。2006是904.2元，比上年月均增加不到10块。2007年为982.3元，比上一年月均增加不到9块。2008年前三季度城镇居民住房消费为771.7元，比上年增长9.2%。按此计算，2008年城镇人均住房消费月不过百元。

　　房租如何被虚拟

　　关键似乎在于“虚拟房租”。记者发现，统计局实际编制CPI，算居民消费时多出了对自己住房的虚拟房租。“对自有住房的虚拟房租，即使当时是一次付清购买住房的，每月也是要算虚拟租金的。”国家统计局的人士解释说。

　　虚拟房租，是指居民在自有住房虚拟出的住房消费。国民经济核算和CPI编制中，对虚拟房租有不同的算法。

　　彭志龙指出的“自有住房消费按成本法计算可能会比按市场租金计算有一定程度的低估”，所指就是核算中的虚拟房租。中国人口与发展研究中心王军平发现，使用新的核算方法，自有住房的虚拟房租会增加，居民居住消费占整个消费的比重在20%以上，比彭志龙说的7.9%(2008年数字)要高。

　　但CPI中的“虚拟房租”则是另外一回事。居住类占整个CPI编制中，包括水电气，建房和装修，贷款利率和物业费，房租4大块。其中居民租房价格在上升，但是占居住类权重最低，2009年为11．1%，低于自有住房的权重（虚拟房租）21．1%，水、电、燃料权重40．8%，建房及装修材料权重27%。

　　对自住房，尽管住户因购房存在每月还贷和利息支出，在CPI中实际并不考虑。

　　由于2008年人均城市月住房消费不到100元，增加自有住房虚拟房租因素后，权重会增加。专家测算，城市自有住房虚拟房租的人均月消费2008年在26元左右。即每天房租不到1块钱。这让人大跌眼镜。

　　统计人士解释说，虚拟房租的涨跌，按贷款利率和物业管理费、维修费的涨幅加权所得。“由于2年来贷款利率在下调，今年房贷利率还有优惠，所以贷款利率是下降的，自有住房（虚拟房租）价格也是下降的。”

　　房价计入CPI的可能性

　　但新的问题产生。

　　因为，居民实际购房可能存在月还款，支出远不止虚拟房租每天不到1块的价钱，那么，为何不以真实房租代替虚拟房租呢？这涉及到房租是否该编进CPI的问题。

　　国家统计局的人士指出，有的家庭过去一次全款购买住房，此后在自住房日常消费中没有房租支出，“如果按照周边的实际房租计算，则可能虚增居民收入。”

　　按周边实际房租计算自有住房消费（虚拟房租）的算法其有来头。

　　据世行界定，住宅属于固定资产，而非耐用消费品，不被列入“按目的划分的个人消费分类”，但是住宅产生的服务由房客或自主房主享用，所以住宅服务被列入“按目的划分的个人消费分类”。

　　比如在美国，购买新房属于投资消费，但是购买新房后产生的费用，对应的虚拟或者实际房租，为居住消费的内容。

　　国际上对于把居民租房的费用作为消费因素并无异议。区别在于，对居民购房自主的居住消费算法不同，其中一种办法是采取考虑自住房屋的维修、维护、物业管理、折旧等费用的办法，此为消费成本法。中国对自有住房考虑到了虚拟房租(权数)，又在实际测算中考虑贷款利率、维修费用等，有专家认为，属于以消费成本法为主的混合体。

　　北京工商大学副教授周清杰判断，中国居民越来越多地自购商品房，主要用于自住，而不是投资，消费的属性更大些。所以房价支出应该编制进入CPI之中。“中国的居住价格编制，不仅仅有权重低的问题，而且没有很好地考虑住房消费的因素。”他说。

　　“算不清”的危险

　　2009年居住类在CPI中的比重为14．69%。比起2006年约提高了1.4个百分点，比2000年提高了4．9个百分点。

　　中国人口发展研究中心博士王军平和国际金融公司哈继铭等人发现，提高居住类在CPI权重后，CPI涨幅比公布的要上升0.1-0.5个百分点不等。11月份最新数据，CPI同比上涨0.6%，居住价格同比下降1.2%。

　　"分不清"的房价和CPI，会极大影响对宏观经济政策的判断，甚至增加经济风险。

　　"央行在制定货币政策的时候，也要把资产价格纳入考虑的范围，这也是信贷危机给我们带来的教训，而不仅仅是低的CPI。"世行高级经济学家高路易说。

　　以房租计算住房消费的美国就因此栽了跟头。次贷危机前，美国房租价格涨幅很低，房价则大幅上涨，美国编制住房消费以租房计算，这导致美联储没有很好地看到金融风险。这种计算方式已有学者支持。"国家应该采取实际租金计算虚拟租金的办法，比如即使调查样本的公房出租，也可用周边现价租金计算。"王军平建议，

　　国家统计局已开始考虑这个办法。盛来运12月11日称，随着将来相关资料越来越完善，租赁市场越来越发达，"住房租金将会逐渐地、比较完善地体现在住房价格之中，会更灵敏地反映住房价格变化。"

　　据悉，国家局内部初试了现价房租代替了虚拟房租的办法，居民住房消费占CPI的权重有所提高，但幅度不是很大。国家局也在考虑是否使用居民购房每月还贷和利息，或总购房款折旧来计算虚拟房租等办法。

　　中国的住房租赁市场没有美国发达，很难找到一个可靠的租金价格进行比较。

　　而房地产在中国的资产投资大盘中份额更重。此前，已引发质疑的是，应对危机中放宽信贷所增加的巨量资金，已引入楼市。

　　依据现行编制方法，可能导致通胀的"货币"，却不会在"通货指数"CPI中体现。很可能让政府、银行在货币政策上刹车太晚。

　　高路易指出，CPI指数低并不意味着资产价格没有上涨，比如说房价。

　　周清杰则建议，"中国可以考虑剔除土地因素后，将房价因素编入CPI中，因为居民每月还贷和利息支出，很大一部分就是居民消费支出。"

　　"目前只是研究，但是未来到底怎么算，还没有定论，主要涉及到与以前数据衔接的问题。未来居民居住类占CPI的权重比例增加，这是肯定的，"统计局一位人士说。