商业地产尚待全面复苏

　　大多数商业地产开发商在2009年都有着相同经历。

　　12月10日，在石景山CRD核心区融科创意产业中心的奠基仪式上，融科智地副总裁王翔告诉本报记者，公司对目前的商业地产市场做过调研，整体市场的租金依旧没有大幅上涨的趋势。“这很大程度上影响了投资者的信心。”他 说。

　　尽管融科智地在中关村项目的租金不降反升，但这并未促使其拥有抄底的决心。除了为上市做准备的大连万达集团，如富力（02777.HK）、万科（000002.SZ）等大多数开发商都对持有型物业保持谨慎的态度。

　　国际房地产服务商仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍，在住宅量价齐升的情况下，商业地产目前仍面临着严峻的局面。他们追踪三季度北京市场发现，写字楼的租金同比下降了19.2%，商铺租金下降17%，投资回报率大幅下降。覃晓梅预测四季度的写字楼和商铺的租金仍将环比下降5%以内，明年一季度也难有增长。目前北京写字楼的租金水平仅与2002年至2003年的水平基本持平。

　　不仅租金水平较低，售价方面价格倒挂的现象越来越严重。CBD区域的高端项目“御金台”的公寓均价已达每平方米70000元，区域内楼盘均价也都在每平方米30000元左右，而写字楼“SK大厦”售价仅为每平方米31000元，深受中小企业青睐的建外SOHO，售价也仅在每平方米20000元左右。

　　世邦魏理仕高级分析师蒋晶亮告诉记者，2000年北京写字楼售价是高于住宅的，在成熟的市场，写字楼的价格也应贵于住宅。出现目前这种状况的直接原因则是新增供应量较大。

　　空置率增加的另一重要原因是需求增长速度较为缓慢。根据已知市场数据显示，目前中国写字楼的复苏直接动力来自内资金融机构的交易推动，而跨国公司则相对比较平静。在北京的金融街，国有金融机构完成了数笔主要租赁交易。但是，新楼盘的不断供应使空置率连续第五个季度保持20%以上。在上海，受经济衰退影响较小行业的外国公司的租赁活动则开始增加，而广州的租赁交易大部分由国内公司交易完成。

　　另据仲量联行发布的最新“全球市场观察”指出，全球多数写字楼租赁市场在租金下调40%-60%之后开始企稳，明年全球商业房地产市场将开始复苏，而全球房地产市场出现普遍增长预计要到2011年。仲量联行预计，亚洲大部分国家和欧洲的部分国家物业租赁市场将在明年上半年触底反弹。