来源：经济观察报
经济观察报 记者 康怡 近日，中国化工集团专门成立资产公司，并希望以此为平台，盘活企业的存量土地。当土地资源开始变成“金饽饽”时，国有企业手中由于搬迁或者改制留下的诸多存量土地开始寻求更多的开发模式，或是以土地入股参与开发，或是参与廉租房与经济适用房
叫停“一锤子”买卖
近日，中国化工集团下属的中国化工资产公司悄然成立。据相关人士透露，新成立的资产公司将在未来集团的战略调整中被赋予重要使命，其将对集团旗下土地、房产等资源进行整合利用。
中国化工集团是目前中国最大的化工公司，其主营业包括化工原料、化工产品生产及贸易，化学矿勘探开发等。拥有9家专业公司，下属118家生产经营企业和25家科研设计院所，“老化工、新材料”被视为中国化工的发展定位。
眼下，当土地开始成为最抢手的资源时，中国化工集团，这个传统的化工企业也开始按捺不住对土地资源的热爱，开始决定整合旗下土地资源，并专门成立资产公司来帮助运作。
而此次中国化工决定整合的土地主要是目前企业的存量土地。“很多老的化工厂因为环境问题、城市规划等一些原因，这些年从城市中心地段搬迁到了新的产业园区，因此有不少原来老厂的土地留了下来，这些土地的位置相对来说都还不错，开发前景应该很好。”知情人士表示。
据国资委研究中心公司部部长王志钢回忆说，前些年，不仅仅是化工厂，很多城市都提出“退二进三”的做法，就是让一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展。
对于原厂址土地资源的处理方式多是“一锤子”买卖，也就是说将土地交回当地政府，由政府土地交易中心对收储土地进行整理后进行公开拍卖，拍卖所得扣除应该缴纳的土地出让金后按一定比例返回企业，用于支付企业搬迁费用或者改制费用。
不过眼下随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，这看来并不是一笔划算的买卖。云南建工集团有限公司房地产部丁惠玲在参与公司盘活存量土地资源的操作中，对这一点深有体会。
“此前，企业把自己的土地交给政府收储，得到暂时的、相比土地本身的价值少得多的补偿性收益，用取得的资金支付了原土地使用企业的改制成本，短期看虽然缓解了企业生产经营面临的资金困难，也对稳定生产起到了一些所用，但是长远来看，其价值远远不是这些。”
让丁惠玲印象最深的一组数据是，几年前她所在的昆明市第一宗企业交储后公开进行挂牌变更为住宅用途出让的土地，当时土地面积138.54亩，成交价4685万元，按该宗土地的容积率计算，楼面地价为453元/平方米。
“但是四年后，该楼盘开始销售时，每平方米销售均价达到5000元以上。”丁惠玲表示。
难怪业内人士总是把国有企业存量土地形容成 “潜藏于砾石中的黄金”，淘一淘、磨一磨就能现出灿烂光芒和诱人的价值。
“一锤子”买卖的生意开始受到中国化工集团的质疑。“以往通过土地出售，只有现金流的增加，不能形成企业资产的存量，这对企业的可持续发展并不是最有利的。”上述知情人士表示。
开发模式创新
目前，中国化工资产公司成立后的第一步希望将全集团的存量土地资产进行集中、统一规划和盘活管理。未来资产公司将代表化工集团参与后期的分成，未来只租不售的经营模式将取代过去“一锤子”买卖的做法。
“不过，要将二、三级公司的土地资源整合到一起，这其中也会存在一些困难，因为现在二、三级公司都是独立法人，土地所有者的变更都是牵涉到土地的出让问题，操作起来并不容易。”丁惠玲表示。
同时，他们还面临着如何将工业用地转化为商业用地这个难关。按照相关规定，企业想要改工业用地为经营性用途（如住宅、商业），还必须通过招、拍、挂的方式。
不过，相关人士表示，中国化工作为中国最大的化工企业，还是有和地方政府谈判的筹码的。“地方政府肯定是非常希望吸引大的央企进驻产业园区，因为央企就是一面旗帜，也能带动很多其他企业入驻，这些都可以成为和政府谈判的条件。”
至于下一步的开发模式，据知情人士透露，中国化工并不参与后期直接开发，更多的是以一种股权投资的方式，以土地入股，参与开发收益的共享。
此前，中国船舶工业集团下属的江南造船厂在这方面的尝试已经得到业内人士的一致认可。
位于浦西核心区内的江南造船厂因为世博会的原因，也同样面临搬迁的问题，而中船集团采取的就是以土地入股的方式和政府一起开发，开发的后期参与运营的盈利分成。据知情人士透露，目前盈利预期非常不错。
王志钢对这种做法给予肯定：“中国化工并不具备房地产开发经验与资质，如果参与房地产直接开发，会受到国资委投资主要集中主业的原则限制。而以土地作价入股引入房地产企业，共同开发、共享收益的做法实际上属于资本运作的范畴，用存量吸引增量，也是一种方式，把一块地盘活后，将它变成红利收回来。”
不过，他也称，江南造船厂的做法是否具有可复制性还值得考虑。“和一般企业相比，江南造船厂的占地面积算得上是巨大的，总用地面积为63．9公顷，建筑总面积约35．9万平方米。如果上海世博园管委会想把那块地占下来，困难肯定很大，因为需要支付的费用太高，因此现在的这种合作方式其实也是一种两全其美的选择。”
也有业内人士称，目前随着国家大力发展廉租房与经济适用房，国有企业也可以利用闲置土地开发保障性住房，并享受相应的政策支持。目前广州市政府就十分鼓励企业尤其是国有企业利用闲置用地建设保障房。
丁惠玲也表示，目前云南建工集团有限公司也在寻求一些新的开发模式，盘活优质存量土地项目的主要困难是受限于资金的匮乏，如果经过充分分析和研究，集团认为自主盘活存量土地的时机成熟，则应尝试争取通过项目融资或发行企业债券、项目债券、信托理财产品等方式，多渠道筹集资金来进行项目开发。
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