楼市新政展望:房贷全面紧缩 打压投资意图明显

　　上海易居房地产研究院

　　近日房地产股票持续下跌，主要原因是房地产政策出现明确调整的信号。12月14日国务院常务会议专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，表示要“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，并提出四条措施。

　　笔者不由想起2005年和2006年的情况。2005年，也是在房价快速上涨的形势下，全国“两会”后没多久，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；4月，国务院常务会议专门讨论房地产的问题，并提出“加强房地产市场引导和调控的八条措施”；5月，七部委联合出台了一个细化文件，其中包括调整住房转让环节营业税政策、严查闲置用地、制定普通住宅标准等。2006年，在相似的背景下，5月国务院常务会议提出六条调控意见，之后很快便由九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

　　回顾近几年的房地产调控史，可以发现，国务院常务会议专门研究房地产问题、随后相关部门出台细化措施，多发生在二季度。而今年选在年底商讨此事，反映出房地产行业的某些问题已经引起中央高度关注——即今年二季度以来房价过快上涨，以及背后越来越多的投资投机性购房需求。而近期公布的11月的数据，实际上成了政策调整的导火索：房价环比上涨1.2%，同比上涨5.7%，二者皆创一年多来的新高。

　　眼下，中央已表明了对房地产业调控的态度，而业内外更为关注的是，接下来会有什么跟进动作。正如前文所述，2005年和2006年都是先由国务院常务会议指明政策方向，后由多部委联合制定出台具体措施，如此才可称得上是“政策落地”，否则极有可能出现短期内市场预期降温，继而市场依旧我行我素。

　　对此，笔者不妨略做分析和预测。“国四条”措施之一是这么表述的：“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”这里明确点出的只有信贷政策，由此看来，明年个人房贷进一步紧缩已成定局。

　　所谓“差别化信贷政策”，实际上指代“二套房贷政策”。此政策2007年出台，剑指二套房以上投资投机需求，效果甚佳。2008年楼市低迷之际，政策转向，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，可享受最大限度优惠。问题在于，很多投资投机之“狼”趁机混进了刚性需求的“羊群”，商业银行为抢夺个贷“蛋糕”，狼羊不分。

　　笔者认为，这一政策明年定会全面紧缩。在国务院的督战下，银监会和央行必然会加强监管，商业银行打政策“擦边球”的难度越来越大。近期，银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中就包括房地产信贷。另外，明年银行总体信贷投放量将明显少于今年，也将会使个人房贷有所紧缩。据此预计，对于大部分二套以上房贷而言，四成以上首付，1.1倍的利率将成常态。

　　在税收方面，政策也会重点“关注”投资投机需求。国务院已于12月9日明确营业税优惠政策终止，打压投资投机成本的意图非常明显。接下来，笔者预期还会有个别的税种可能调整。一是针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实行；二是商品住宅转售环节的个人所得税，可能会从严征收，按规定应是获利部分的20%，可目前各地都按交易总额的1％-2%征收，后者税负大大小于前者；三是针对个人和开发商的土地增值税也可能从严征收，2007年就吵嚷着要对开发商按四级累进制征收，结果目前还是按以前销售总额的1％-2%的预征收。

　　另外，其它环节可能也会有动作。比如，对外资购房可能会重新紧缩。2006年，国家出台了“171号文”，限制境外个人和机构随意购房，可此政策在2008年同样被各地或明或暗地松绑。今年三季度以来，海外热钱进入香港和内地的步伐加快，其中部分已流入房地产市场，明年人民币对美元升值压力将进一步加大，防范投机性外资实属必要。再如，商品住宅预售制度也将被严格执行，甚至可能提高预售标准，以抑制期房炒作。还有，近日公布——实则11月18日出台的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，已经事先加强了土地出让金的缴交和收支管理，意在规范部分地方政府和开发商的“不良行为”。

　　（责任编辑：朱津津）