物业管业主权利从何而来?
来源:
东方早报
2009年12月23日03:00
近日,上海仁恒“河滨城”的7户业主因为用玻璃封了阳台,被物业仁恒物业管理公司告上法庭,要求其恢复原状,此外还有10多名业主也将被告上法庭。(《东方早报》12月22日)
在自己家的阳台上搭玻璃,聘请来的“保姆”物业公司凭什么管到主人头上了呢?业主封自家的阳台,或者在露台上搭阳光房等等,涉及到两个层面的法律问题。第一是行政法层面,搭建、构筑是否违反行政法规,构成我们平时所说的“违章建筑”?一旦构成“违建”应由政府的相关执法部门强制其拆除;第二是民法层面,因为小区的外立面、露台等等,是分摊给业主共同所有的,如果玻璃构筑物不美观,损害小区的形象,可能影响到其他业主的利益。总之,无论是基于共同所有权,还是相邻权,小区业主都有权利干涉这种行为。
但物业公司既不是行政机关,也不是所有权人,更不是当年的房管所,可以代表房子的所有人行使权力,所以原本物业公司是不能管业主的。对于影响小区业主公共权利的行为,应由代表全体业主利益的业委会干涉,行使诉权。上海高级人民法院在《关于审理物业管理、劳动争议案件的几点主要做法》中确认只有业委会才拥有这种权利,而不是物业。同时《上海市住宅物业管理规定》第29条也规定,物业只有权劝阻,劝阻无效的应当报告业委会和有关行政管理部门。
但中国特殊的房产制度却在事实上给了物业,特别是与开发商有“血肉关系”的前期物业,干涉业主的权利。和仁恒“河滨城”一样,中国房产商通行的做法是在收房拿钥匙时,业主被要求先签订《管理公约》,其中限制了业主封闭阳台等权利。这样等于让业主自己戴上枷锁。物业公司有此尚方宝剑,从此“从奴隶到将军”,“小保姆变成主人”,可以依合同管理业主。虽然业主认为那是“霸王”条款,是无效的;但“合同就是合同”,此前上海法院已经依此在多起类似的案子中判物业胜诉。当然“君子报仇十年不晚”,业主可以想办法通过业主大会投票炒掉物业公司——这说明没有投票权,有产权也是白搭,照样被“小保姆”欺负。
有没有可能不签“丧权辱家”的《管理公约》,不让“小保姆”管到自己的头上呢?这就得说到源头上了:不公平的房地产交易制度中,购房人没有话语权,合同实际上反映了开发商的利益。秦兵律师当年著名的《204条房产合同》里有一条:交房时开发商“不得以任何理由阻碍”入住,并且应当保证先期物业也不得阻碍,就是说不得要求业主签署任何《公约》以及做出承诺,否则就算开发商违约。可惜中国的购房人就是这么哭着喊着要签“不平等条约”,不愿争取自己的权利。有个笑话说:中国的房奴是南孚电池——“聚能环”(巨能还),那中国购房人大概可叫“聚能人”(巨能忍),什么样的“不平等条约”都愿意签。
物业公司能管到业主头上,只是中国式的畸形房产制度的冰山一角。这样的制度能培育出支柱产业来,只能说那又是一个中国奇迹。
(作者系法律工作者)
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不知道国家统计局统计的是哪部分人的CPI,反正和我无关