张玉良与李嘉诚聚首上海真如副中心

　　作为上海最后一个城市副中心，真如副中心大鳄云集，剧情正一幕幕展开。

　　3年前李嘉诚拿下真如首幅也是最核心的地块，奠定真如的“江湖地位”后，上海本土的地产头牌——绿地集团也在李嘉诚项目正式启动半年后拿下第二幅真如土地：真如副中心2幅商业地块，绿地以14.166亿元网上报价竞得。最终约9000元/平方米的楼板价已经涨了近3倍，但与周边地价相比，业内人士还是纳闷“为何这么便宜？”

　　超低溢价率背后玄机

　　12月23日，绿地集团在启动上海崇明县长兴岛64万平方米配套商品房项目的同时表示，公司新获项目50%以上均规划建设现代服务业综合体项目。进军真如这个上海核心地区商业地产大蛋糕，即是绿地集团今年加强在上海市场综合性项目投资战略的核心策略之一。绿地集团是在最新“国四条”房地产调控政策出炉的次日拿下真如城市副中心B1、B2南块土地的。

　　今年年中，真如城市副中心举行的一次公开推介会上，推介的总面积达243万平方米地块项目（新建建筑面积约340万平方米），吸引了60余家开发商，绿地以外，还包括和记黄埔、新鸿基、仁恒、太古等众多地产大鳄。

　　B1、B2南块土地作为真如土地全面出让的序幕，加上今年上海地市如此火爆，此前业内几乎一致预测B1、B2南块土地必将争夺激烈，但最终的结果却相当低调和冷静，尽管共有24家房企领取了申请书，但仅3家企业提出参与竞买，两轮报价之后临近挂牌竞价结束之前一小时，绿地挂出的14.166亿元价格未遭任何挑战直接成交，溢价幅度仅为20％，几乎创下了今年下半年上海土地公开出让溢价幅度的“最低纪录”。

　　“新一轮房地产调控影响”的观点显然站不住脚。当天在真如地块前成交的一幅土地，是另一家上海本土大鳄——复地集团以8.84亿元竞得，同处于上海普陀区，客观而言地段远不如真如地块，但最终以1.8万元/平方米的楼板价成交，达到起始价的3.25倍。同样在“国四条”出台后的这几天，上海甚至还出现了溢价率超过400％的土地出让。

　　“低价”似乎来得有些意外。

　　上海真如城市副中心开发建设投资有限公司一位内部人士则透露，“这应该是个合理的价格，结合相关地块在多个环节的严格投资开发要求，最终的成交情况是正常反应，这与那些几乎不设任何投资开发规范条件而竞价一路飙升的地块有根本区别。”

　　城市副中心之惑：拒绝高地价？

　　有业内人士指出，公司总部一直位于上海市普陀区的绿地集团，在该区域拥有其他企业难以企及的经验和资源。而且绿地集团参与真如副中心开发的相关工作，远在此次正式拿地之前，早在今年年初，绿地就公开宣布，已经与普陀区政府签约，确定将参与真如城市副中心现代服务业综合项目的开发建设。作为出让方，为了保证真如副中心核心区域项目的顺利开发和经营，对B1、B2南块土地定下了严格要求：土地竞得人应当自行持有经营不低于30％的商办物业，竣工后五年内不得分割转让。土地竞得人须在签订土地出让合同后10个月内开工，项目开工后3年内竣工，竣工后一年内营业。

　　“这给开发商设置了非常高的条件，不是一般企业能够胜任的。”一位知名房企的投资部负责人坦言，这种要求能在很大程度上避免地块遭遇“炒地皮”的投机者。“许多遭遇闲置的重要地块甚至地王，往往是遭遇炒地的投机者，影响土地正常开发，甚至浪费一块宝地，这显然是真如方面极力要避免的。”

　　从副中心整体发展的角度，设置土地门槛即使客观上导致成交价格平平，也是值得的。

　　据上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇介绍，真如副中心开发实行三个五年计划，分四步走。第一步，花三年时间把基础设施全部做完，包括交通、道路、绿化、公园等。第二步，同时进行土地出让，由发展商来开发商业楼宇，这步大概需要六到八年。第三步，全力以赴服务这些商业开发公司。第四步，着重整个的营运管理。

　　与一些地方政府土地出让采取“无限制”甚至推波助澜的短视态度和做法相比，真如有些“自损”的土地出让模式，牺牲溢价率的同时换来的或许是更低的闲置风险和整个区域物业的长远升值通道。