土地调控难挡地王冲动

　　密集出台的房地产新政似乎并没有让“地王”止步。

　　12月22日，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元的价格拿下广州亚运城地块，比拍卖底价165亿元高出90亿元。

　　过去半个多月，保利地产、龙湖地产、大龙地产、远洋地产等多家房企仍在北京、上海等地不断地创造“地 王”，而就在这些新“地王”产生的同时，以二手房优惠政策终止、土地出让金首付提至五成等为代表的一系列密集调控政策已相继出台。接下来，会不会是“地王”和“土地新政”的又一次博弈？

　　财政的“地王”效应

　　在土地财政的保护之下，“地王”之路似乎走得十分顺利。

　　以广州为例。12月16日，广州市财政局局长张杰明向广州市人大常委会汇报市本级2009年新增财力项目安排情况时透露，截至今年11月，广州本级财政土地出让金收入108.4亿元，超额完成年度计划95.9亿元的113%。

　　记者注意到，由于今年广州的土地供应量相对较少，在前11个月108.4亿元的土地收益在全国主要城市当中“表现”并不十分突出，甚至没有进入前十名，但亚运城地块255亿元的成交价，让今年广州的土地收益异军突起。

　　张杰明还透露，仅12月份广州将有超过38块土地推出市场，其中有25块是住宅用地，仅底价总额将超过200亿，达到单月推地最高峰。

　　在那些土地供应较多、交易活跃的城市，“地王”对土地出让金的贡献更是十分明显。

　　在上海，12月18日，龙湖地产旗下上海公司联合集团控股股东嘉逊发展香港控股有限公司，以总价约17.29亿元人民币、楼板价约1.2万元每平方米夺得嘉定新城2幅地块，与底价相比溢价率高达417%。此前几天，复地集团以8.84亿元竞得上海市普陀区567坊北块，楼面价约1.8万元每平方米，溢价率高达225%。绿地集团也以14.166亿元竞得上海市普陀区真如副中心2幅商业地块，折合楼板价约9000元每平方米。

　　根据中国指数研究院的数据，截至11月23日，上海就以821亿元位居全国土地出让金头把交椅，仅上述三大“地王”，上海土地出让金再增加50亿元。

　　在北京，今年土地出让金的“地王”效应也是可圈可点。仅12月，就有保利地产30.4亿的高井村地王，远洋地产48.3亿元的亦庄新城地王，中建国际48亿元奥林匹克公园南区地王，此前更是有大龙地产50亿元的顺义地王，SOHO中国40亿元的望京地王，万科22亿元的房山地王，以及五六月份的40.6亿元广渠路15号地，30.25亿元的大兴新地王，19.6亿的奥运村乡地块，17.4亿元的九棵树地块。据北京土地整理储备中心数据统计，截至12月18日，北京共公开出让234宗经营性用地，成交总金额超过803亿元。

　　“地王”对土地收益的拉动不仅仅体现在一线城市，二线城市也不例外。有最新的统计数据显示，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。如果按照这个数字发展下去，今年全国土地出让金的总额或将又是一个非常惊人的数字。国土资源部的统计显示，2007年全国土地出让金总额达1.3万亿元；2008年，全国土地出让收入有所下降，但仍达9600亿元。

　　政策的“空调”困局

　　虽然地方政府是最大的受益者，但“地王”仍遍遭讨伐。

　　首创置业副总裁胡卫民在接受本报记者专访时指出，如果说2009年楼市局部地区已过热，那么，土地市场比楼市还要热。他认为，“地王”之中不排除有冲动、非理性的行为。

　　SOHO中国董事长潘石屹就在近日举行的财经年会直言，地王对房价的上涨起了巨大的推动作用。“一个地王的出现能够把这个城市的房价推动上涨一个月之久。地王的出现常常是这块地还没有建房子，上面空气的价格就比周围房子的价格还贵。”潘石屹指出，上海最近开盘的40多个项目，有13个项目都超过10万元每平方米，“我觉得是有泡沫”。

　　令人担忧的是，在宏观调控面前，“地王”依旧肆无忌惮。

　　12月23日，国土资源部再次明确土地调控政策，要严格执行土地征收闲置费和收回制度，促进已供地及时开发。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　“地王”迭出，新一轮的土地新政会不会再次成为“空调”？

　　对此，高盛分析认为，新一轮的土地调控主要目的在于直接遏制土地投机活动，以及间接通过收紧开发商现金流，打击其现有的囤积土地和商品房的行为。但这类政策举措恐难以实现政府抑制房价以及保障居民充足住房供应的既定目标，只会令房地产市场强者更强、弱者更弱，“因为政策对规模大、现金充裕的开发商未必能够形成有效制约”。

　　更有业内人士指出，造成目前地王PK土地新玫的根本原因还在于“土地财政”模式。只要“土地财政”依然是地方政府的主要财政收入来源，那么以收紧“土地闸门”为核心的一系列房地产调控政策威力将可能会被地方政府在“上有政策下有对策”之中悄然化解。