房地产：关于调整个人住房转让营业税政策

　　核心观点：

　　事件：12月23日财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

　　主要内容：

　　1、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

　　3、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

　　点评：

　　差额征收不超过5年的普通住房营业税略超出我们预期。此前我们根据"12月9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施"，预期营业税征收细则恢复至2006年的征收细则。不同之处在：对普通住宅而言，购买不足5年的普通住宅由之前的全额征收到现在的差额征收。差额征收对购买5年内的二手房交易的影响要明显低于全额征收，以成交价格为100万的房产为例，若全额征收，则为5.5万，若之前交易价格为80万，增值20万，则按新规则，营业税为1.1万。

　　同时，提出各地要严格清理与房地产有关的越权减免，即收紧地方优惠政策。

　　投资建议：自12月8日以来，从严政策密集出台，房地产板块跌幅较大，个股下跌幅度普遍在15%～25%左右，已经释放了部分风险。在对后续政策的展望中，仍有针对二套房的信贷利率政策尚不明朗，预期有可能恢复对投资和投机性购房需求的惩罚性利率政策，以遏制部分城市房价过快上涨的势头。维持短期"短期-中性、长期-A"的评级（责任编辑：李孟鹏）