重拳之下楼市为何“高烧”不退

　　 冯海宁

　　　■ 观察家

　　　在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，政府密集出台了多个楼市调控政策。

　　　就在调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退，不但“地王”纪录不断被刷新，而且多个城市商品房销售量再创新高，以北京为例，上周期房住宅签约5250套，同比增长100.8%，环比增长18.6%，创2007年以来的历史新高。显然，这样的反向效应让人很意外，究竟是药不对症还是另有原因？

　　　尽管这其中有调控政策滞后效应的因素,但众所周知，中国楼市实质上是“政策市”，如果市场对政策不敏感，要么是因为密集出台的政策看似重拳实则乏力，调控没有击中楼市“高烧”的要害；要么是公众对楼市调控政策存在一定的信任危机。

　　　以12月23日两部委下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》为例，2010年营业税调整后相比之前仍有不少优惠，不但不足5年的普通住宅营业税由全额征收变为差额征收，普通住宅交易受到税收优惠，而且2008年11月1日起印花税、土地增值税的免征政策依然没有说法。显而易见，“温柔”的税收调控对投机炒房、疯狂房价的遏制作用仍然有限。

　　　除了税收调控政策乏力外，“拿地首付不低于50%”的规定对囤地的打击其实也乏力。开发商的自有资金比例太低，50%以上的资金来自银行，花银行的钱还会在乎50%的拿地首付款吗？而且，开发商现在本身不差钱，拿地的钱本来也是利用土地圈来的，自然不把“拿地首付不低于50%”当回事。因此，各地“地王”的刷新速度并没有因政策的密集出台而减缓。

　　　历史证明，房贷政策是调控楼市的利剑，但这把利剑至今没有出鞘。最近传出“相关部门已制定调控政策，将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%”，引起市场高度关注，但监管部门和商业银行均否定了这个说法。

　　　除了房贷政策之外，化解中央与地方的博弈、平衡各方利益也是为楼市退烧的重要一步。实行分税制后地方政府事权多而财权少，这一现状如果不改变，博弈就不会停止，“高烧”真正难退。

　　　最后，把楼市推到“高烧”地步的很重要的一个推手是流动性过剩，但目前对2010年的预计，仍然是宽松的货币政策，流动性过剩有可能加剧，这无疑会让房地产市场“烈火烹油”。

　　　□冯海宁（北京 媒体人）