岁末地王“贺岁片”非喜剧

　　12月份的中国房地产界，从未这么热闹过。如果说“国四条”明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，颇出业界意料的话；那么，广州刷新全国总价地王纪录，上海再创年内单价地王新高，同样让人有点惊诧。

　　23日，新江湾城C6地块最终由中建地产以37.2亿拍得，溢价 率达到116.6%，楼板价达32484.26元，成为全国年度单价新地王。而巧合的是，22日广州诞生了一个255亿元的全国总价地王，而且是富力、雅居乐、碧桂园联合体对抗保利、万科、中海联合体，可谓极具观赏价值。两大地王，仿如地产界的两档“贺岁片”，为2009年中国房地产业划上一个“完美”的句号。

　　假如我们站在十年后的时间节点，再来回顾2009年，检视今天地王频出、年末沸腾的景象，一定会平生几多感慨。是喜剧，还是悲剧，抑或是闹剧？届时自有公断。如果把纯商品化（剔除保障性用房）的土地市场和房产市场都归为资产市场，那么它应该具有资产市场的基本规律，而无数历史案例都证明，没有只涨不跌的资产价格，也没有可以持续繁荣十几年不休息的资产市场。

　　就房地产市场而言，1990年的日本、台湾，1997年的香港、泰国，2006年的美国，都曾成为房价泡沫破灭的起点，并在其后3-5年内持续下跌，跌幅达30-70%；就在我们身边的香港的住宅价格，至今仍未回到1997年三季度的高点；远在天边的美国房价，2006年6月至今年累计下跌近四成，今年5月才开始止跌微升。

　　难道我国房价、上海房价，真如很多人以为的那样——“不可能下跌”吗？其实为任何资产价格找出存在的理由，都不会太难。正如上证指数6000点时，很多股评家会喊出“向8000点、10000点进军”的豪言壮语。中国的国情确实和发达国家不同，上海的楼市也确实与香港、纽约不太一样。据此，我国和上海的房价即使存在或少或多的泡沫，也不会短期大幅下跌。

　　然而，部分大型开发商，尤其是今年在土地市场风头甚健、风光无限的央企，其实已经被眼前的市场火爆情形迷住了双眼，无视明年、后年潜藏的风险。其实，一种风险已经显形，那就是以“国四条”和五部委土地出让金新政为代表的政策风险；另一种风险正在浮出水面：楼市将要调整。遗撼的是，少数房企得意忘形，依然沿着今年高房价、高利润的思维惯性向前奔。

　　不禁想到王石最近的一个观点：万科已做好迎接泡沫破裂的准备。极有可能再次印证：姜是老的辣。笔者以为，在政策风险确凿、市场风险上升的不利情况下，那些依然高价圈地的房企犹如5000-6000点股民，还像2007年四季度抢当地王的企业。近10年中国楼市只升不降，上海楼市也只在2005年下半年-2006年上半年，以及2008年下半年-2009年一季度出现过短暂调整，所以不仅部分购房人坚信房价“只涨不跌”，而且部分开发商亦坚持看好后市。没有经历过完整市场周期的经验主义者，其实都是“伪经验”。

　　今年二季度，全国地王焦点在北京。下半年，焦点转师上海，尤其是今年上市的央企中国建筑，下属两家房地产子公司，中海70亿称王长风地块，中建再领新江湾风骚。上海是全国经济最发达的城市，房价基本也是最高的，地价同样也高。这本不算什么离奇之事。问题在于，今年地价上涨的速度有些离谱，明显超过市场最热的2007年。比如，12月份有几个典型的高价地：绿城以379%的溢价率豪夺浦东唐镇地块，楼面价高达1.9万元/平方米，比附近在售房价还高出约三成；嘉定新城地块溢价率再次刷新纪录：高达425%。这既不符合“国四条”精神，亦不受上海政府欢迎。近几年，上海政府高层一再表态要稳定房价。近期，韩正市长会见苏州党政考察团时明确提出：上海将采取果断措施遏制上海房地价过快上涨。“果断措施”，让人比以往有了更多的期待。昨天政府新闻发言人陈启伟透露，上海市完善房地产市场健康发展的原则意见已基本形成，主要从供地、住房保障体系及市场监管入手，其中供地方面将切实增加保障性住房和普通商品住房供地。

　　应该说，2008年以来，上海在廉租房和经济适用房建设方面推进力度很大，近期又提出到2012年末将新建30万套经济适用房，规模堪称全国第一。可问题的关键是，上海城镇建设用地已遇到严重的“瓶颈”，在继续推进十五个大型居住区规划和建设的同时，如何进一步调配有限的土地资源，寻找市场化住宅和保障性住房之间份额分配的“黄金分割点”，是亟待研究和解决的课题。

　　但无论如何，在这一背景下，地王“大戏连台”，不是什么幸事，每个地王背后，都是一大片房价上涨。既然暂时无法抑制企业的冲动，那么，调整“价高者得之”的土地出让规则，实属必要。