宽松货币政策升温楼市 帮助扶持还是制造泡沫?

　　政策一直是中国楼市的风向标。在2009年，楼市由冷转热更是离不开政策的大环境。

　　2008年下半年，房地产市场一片萧条，土地流拍、楼盘打折、开发商资金链紧张，观望是整个市场的基调。

　　当年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》发布。 国办的这个131号文件拉开了政府救市的序幕，明确了信贷政策、税收政策的优惠，也明确了“支持房地产开发企业合理的融资需求”，这为市场坚定了信心。

　　首次购房首付两成，贷款利率7折，个人购买住房超过两年(含两年)转让免征营业税；印花税、土地增值税，契税下调至1%。这样的政策很快开始发挥作用。

　　2009年两会期间，在住房和城乡建设部的新闻发布会上，该部副部长齐骥公开表示，在国务院131号文件下发以后短短两个多月里，相当多的城市商品住房销售在逐步回暖，今年1月和2月，40个重点城市的销售量比去年同期增长了6.9%。

　　在这个文件的基调下，始自2008年11月的“适度宽松”货币政策延续了下来，2009年新增贷款开始不断攀高。

　　第一季度人民币贷款增加4.6万亿元，而2008年全年仅有4.91万亿元的新增规模。到2009年三季度，新增人民币贷款已达到8.67万亿元。这样的天量放贷让很多业内人士乐观地放出话来：2009年全年新增贷款将达到10万亿元。

　　有多少资金进入房地产行业

　　今年，有多少资金进入了房地产行业，至今还没有明确的统计。但有目共睹的是，并未列为十大振兴行业的房地产行业从二季度开始突然就火了。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，今年房地产市场反转的重要原因，就是宽松的信贷环境，流动性泛滥是房地产反弹的重要条件。市场由冷到热，离开信贷这个环境无法实现。

　　来自北京伟嘉安捷投资担保有限公司的统计显示，在房贷利率、税费等一系列利好政策带动下，压抑许久的购房热情在2009年得到了释放。与2008年相比，2009年北京房贷市场整体交易量涨幅近30%。宽松的货币政策对购房人起到了明显的鼓动作用。

　　不仅购房人的购买意愿被激发出来，个人住房贷款量也出现了变化。

　　“过去，购房人的贷款金额主要集中在30万~50万元，但今年，这个数字上升到了60万~100万元。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说，一方面是房价快速上涨需要更多的贷款才能实现购房，另一方面，信贷政策的宽松也支持了购房人的大额贷款。

　　在胡景晖看来，2009年是历史上低利率、低税费的最好时期，住房需求不释放都不可能。

　　除了银行新增贷款部分进入房地产业外，开发商也在这一年展开股市融资。在经历了2007年下半年以来的资金链紧张痛苦后，开发商们明白，募集更多的资金将是保障自身安全的重要砝码。

　　于是，数十家房地产企业在今年公布了融资方案。

　　7月29日，北京金隅在香港证券交易所正式挂牌交易，筹集资金54亿港元。第二天，中国建筑成功登陆上海证券交易所，融资501亿元。

　　8月17日世联地产在深交所中小板上市，融资6亿元。

　　此后，恒盛地产、恒大地产、龙湖地产相继成功上市。

　　开发商的资金变得充裕起来。

　　国家统计局数据显示，今年1~11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%，国内贷款8994亿元，增长40.2%。此外，个人按揭贷款也超过7000亿元。

　　帮助扶持还是制造泡沫

　　如此宽松的货币政策，对房地产市场来说，是帮助扶持，还是在制造泡沫？

　　12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产被评为排名第二位的近在眼前的金融泡沫。

　　SOHO中国董事长潘石屹在一次节目录制现场表示，房价疯涨绝非刚性需求、城镇化推动的结果，而完全是货币失控，炒作使然。他将房价租售形象地比做房地产的“市盈率”。如果说，目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话，则中国很多城市房地产的市盈率，起码在100倍以上。

　　万科董事长王石也在年底再次抛出了“地产泡沫”论。

　　年底，政策出现了变动。

　　12月7日，中央经济工作会议召开，“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”给2010年经济走向定下了基调，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”的表述，让开发商和利益集团心里的石头落了地，以为各项房地产优惠措施会得以延续。

　　然而两天之后，一系列的限制政策纷纷出台。

　　12月9日，国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”。

　　12月14日，国务院常务会议出台国四条，明确要遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房。

　　12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前，开发商拿地的首付款仅为20%~30%。

　　这些政策的变动，使得12月的房地产市场再次出现小高潮——一部分人希望赶在新政策实施之前完成自己的拿地、购房行为。

　　尽管很多人都认可宽松货币政策对2009年楼市的刺激，但也持有不同的观点。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，尽管宽松的货币政策、信贷环境对楼市的火爆起到了刺激作用，但从总体看，即使货币政策、信贷政策不宽松，只要供需矛盾不解决，依然会出现市场的火爆。

　　“我国的房地产市场还处在上升期，相对其他产能过剩行业来说，这个领域是安全的，回报也高。银行自然喜欢把资金投入安全、回报高的行业。2006年、2007年的货币政策并不宽松，但楼市不是一样的火爆？”董藩说。

　　董藩认为，值得注意的是，即使在今年市场火爆的情况下，到11月，相比去年同期，开发商购买的土地还是下降的。

　　“当前出台的政策中有一些令人担忧。”董藩说，营业税的调整造成了原来可卖可不卖的房子现在不卖了。土地首付款要超过50%，造成的后果是小开发商不能进入市场，市场将可能逐渐向几个大开发商集中，供应会减少，房价被操控的可能性会增加。

　　胡景晖也注意到了这一点，他告诉记者，今年上半年开发商拿地、开工的项目有限，明年的供应很有可能不足。现在开发商大多资金充裕，没有了2007年下半年到2008年的紧张，不着急开发。

　　如果这样的情况在2010年出现，市场又将呈现怎样的变化？

　　本报北京12月29日电 (来源：中国青年报)