楼市政策相继出台 遏制高房价调控“大旗”再举

　　临近年底，针对今年极为火爆的房地产市场，不到一个月内，房地产市场调控的风声数次吹起，频率之高，前所未有。而且风声的力度也呈加强之势，此举旨在遏制房价过快上涨，这预示着政府对地产的新一轮调控拉开序幕。

　　政策调控风向已定，但风力“较缓”

　　下半年以来，有关“地王”的新闻层出不穷，对福州而言，均价1.5万元也许不是地王的传说。由于未来新地王仍有刷新记录的可能，房价问题成为人们关注的焦点，政府为保证房市的健康运行频频举起调控大旗。频繁的政策风声明显给市场投机性需求带来了心理上的波动。与风声的高频率相比，投资者观望动摇成为了真实写照。来自海西房产网的数据显示，连续每周向上攀升后在12月末首次出现下跌，上周五行政区总签约套数只有814套，比前一周减少183套，在这其中还有186套来自于各类保障房。“要继续保持稳定与宽松的刺激政策”，房地产金融专家朱凌波先生在接受采访时表示，虽然明年政策具有不确定性，但明年房价要大跌也不太现实，“趋稳是大势”，从已出台的诸多政策来看，不会改变房地产发展的大趋势，但对投机还是有所抑制。政策的风向很明确，不允许投机性需求进一步影响市场发展。“明年政府需要的是成交量和价格的稳定。”朱凌波坦言，政策是否继续深调，取决于已出台政策的执行力度和效果。

　　市场心态忐忑投机开始减退

　　需求层面，2008年刚性需求被压制，大大增加了今年的需求量，与此同时，部分投机者趁虚而入，抢占了部分资源；供应层面，受2008年危机影响，部分开发商估计不足，计划推出房源缩减。供应少了，需求多了，房价上涨也就变成水到渠成的事情。2009年海西国策的确立对福州地产业影响尤为重大，海西是近几年城市化进程的集中展现，城市建设正在和它的城市地位相匹配。对房地产而言，城市发展与房价水平是成正比的。而一线企业产品的集中亮相则改变着人们对居住的理解，从栖身之所转变为享受居住。随着居住条件的改变，人们会享受到更多的配套资源，房价上涨也是正常的事情。

　　高地价对房价会产生直接影响，高地价会成为开发商涨价的理由。在房地产成本中，地价是以重置成本计入整个成本体系的。房地产项目周边土地价格上涨也意味着现售楼盘的成本随之上涨，调价也就变成情理之中。地产专家刘福泉认为，高地价会造成市民对房价心理预期的进一步调高，或许会造成抢购房源的混乱局面。但是高地价与政府财政以及房地产开发商对未来房价的预期息息相关，不能一概而论。对于地王现象，更应该了解地块的具体用途以及未来产品的目标客户群体，不能用普通住房的视角对待，以免引起恐慌。

　　左右摇摆，明年楼价或难降温

　　有投资需求才有房价上涨的空间，但本月初二手房“五年改二年”的政策宣布将取消后，被认为是具有实质内容的第一道调控政策，21世纪不动产福州区域总经理助理肖少锋曾为此担忧。但仅过了两周，12月23日，财政部宣布，元旦之后个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这位助理长舒了一口气，“新出台的细则没有生硬地将优惠政策扯断，按差额征收营业税能够起到缓冲作用，因为远比总价征收省许多。这说明政府不希望政策变化抑制二手房交易”肖少锋说。

　　一方面是宽松的货币政策，一方面是地王的不断涌现。所以政府试图通过收紧“土地闸门”来遏制房价过快上涨。这就有了财政部、国土资源部等5部委联合发布的通知。其中，要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。调控旨在遏制房价过快上涨，但这更将使土地被国企、央企等资金雄厚的企业垄断，因为宽松的货币政策将导致银行信贷增长。中小企业生存空间将相应减小。但目前的高地价决定了较高的楼面地价，调控或许不能从根本上解决高房价问题。 (来源：福州晚报)