京沪房价再创新高 成交激增

　　■２００９年楼市奇观（一）■本报记者 王松才

　　北京：供应减少，成交激增，价格火暴

　　北京中原地产提供给本报的统计数据显示，２００９年北京住宅市场上市面积约９４１．２万平方米，延续了自２００４年的下降势头，比２００８年供应面积减少１５．７７％，供应套数减少１８．６％。

　　从供应势头看，受２００８年市场冷淡影响，２００９年初供应量最小，供应最高峰时在８月份，其他月份供应量相对比较平稳。供应量的变化基本与市场活跃程度一致，３、４月份成交出现小阳春，之前因市场惨淡不敢贸然开盘的项目纷纷挤进市场以缓解资金紧张，市场迅速活跃起来，供应量和成交量同步增加，但供应量总体上仍然低于２００８年。

　　２００９年１—１１月商品住宅成交量为１６６８万平方米，成交套数超过１４万套，成交面积较２００８年增长９９．２９％，与２００７年的成交水平持平。全年走势上，中原地产认为，年初两个月成交持续了２００８年的低迷，但自３月份开始，成交始终保持较高的水平特别是第二季度成交量暴增，８、９、１０三个月出现小幅下降，１１月成交量意外环比上涨２３％，年底仍将保持当前的成交水平，全年成交量将超过１８００万平方米。

　　北京市场二手房方面，据链家地产统计数据分析，２００９年１—１１月，北京二手房交易量为２３６５７７套，相比去年同期的６７０３４套，涨幅高达２５３％；即使与２００６年—２００８年三年之和的２２３３９８套相比，仍然高出６％左右，可谓创下二手房成交新高。

　　而从１２月上半月二手房成交相比１１月同期６０％左右的上涨来看，１２月份二手房成交或将达到４００００套左右。即２００９年全年二手房成交达到２７．６万套左右，相比２００８年７．４万套左右的成交，涨幅高达２７３％。

　　此外，链家地产市场研究部表示，从各月二手房成交走势来看，也可以为今年二手房成交火暴提供一个佐证。第一个成交明显的增长点出现在３月份，环比涨幅高达１１２％；相比去年同期高出达２４０．８％，主要在于累积需求的消化和节后二手房传统的成交旺季；而到了５月份，随着累积需求逐渐消化，成交略有走低，至６月份开始，则逐渐向高位冲刺，成交小幅波动也基本为正常高位盘整，１０月份由于“黄金周”的影响，成交顺势后延，到了年底，前１０个月市场的火暴再次刺激需求神经，促使成交再攀高位。

　　据链家地产统计数据分析，除２００８年以外，二手房市场每年成交上涨都较明显，尤其是２００９年二手房成交量和成交涨幅都创下新高。

　　分析２００９年北京二手房交易呈现井喷式增长的原因，链家地产市场研究部认为这主要在于：各项宏观优惠政策的深入执行期，成本减少刺激购房意愿；２００８年二手房成交下行需求观望导致的累积需求在今年爆发；提前购房需求涌现，助推交易市场加速成交。

　　另外，总结２００９年北京二手房市场新变化，链家地产还认为，北京今年二手房成交首超新房，一、二手房成交比值已缩至０．６４∶１左右；二手房成交面积发生变化，９０平方米—１４０平方米交易比重逐渐缩小，１４０平方米以上大户型交易所占比重增大。

　　上海：楼市成交额达２８２６亿元，创历史新高

　　“２００９年上海涨得最快的当属房价了。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在接受中国经济时报记者采访时表示，上海市商品住宅成交均价从２月份的谷底（１２６７３元／平方米）开始到年终的１２月份（２００７３元／平方米），整整上涨了５８．３９％，一些成交活跃的区域楼盘，价格上涨８０％乃至翻倍楼盘随处可见，上海整个２００９年楼市可以用一个字“火”来形容。

　　从供应与成交的关系来看，陆骑麟认为，２００９年上海商品住宅供应与成交的比例为０．７４∶１，全年一手商品住宅供应缺口４４３．８４万平方米，如此大的供应缺口正好消化了２００８年楼市冰点时的库存房源，并且由于２００８年的房源滞销，开发商资金紧张，放缓开发进度或者直接停建，直接导致了２００９年的楼市的供不应求，也成为房价快速上涨的主要动力。

　　易居中国根据截至１２月２０日的成交数据测算，预期今年上海一手商品住宅的成交量将达到１６万套１８３０万平方米，成交金额将高达２８２６亿元，创历史之最。市民购买的房屋平均每套达到１７７．５万元，每平方米达到１５４６７元／平方米，创下历史之最。

　　易居中国报告显示，今年一手商品住宅的预期供应量为１３３０万平方米，仅比去年的１２３０万平方米多出了１００万；但是成交量却达到１８３０万平方米，比去年９０７万平方米高出１０２％。高达６００万平方米的供需差，使得之前几年一些滞销的楼盘也被抢购一空，房价大幅飙升。

　　今年上海一手商品住宅的成交量虽然只相当于２００７年历史最高位２０６７万平方米的８８％，但平均房价比２００７年的１０５７３元／平方米高出４６％，这使得２００９年一手商品住宅的成交金额比２００７年的２１８５亿元高出２９％，创下历史新高。

　　易居中国分析师薛建雄认为，１５４６７元／平方米的价格只能代表今年房价的一个平均值。实际上，１２月的第一、二周房价已经连续突破了２万元和２．２万元两个关口，目前的房价基本稳定在１．８万元—２万元／平方米之间。

　　易居中国统计了今年一季度和四季度都有成交的１９０个公寓和５３个别墅项目，除了２９个项目因为交易数据滞后和尾盘较差房源导致价格对比下跌以外，其余２１４个楼盘出现了不同程度的上涨，占到总数的８８．１％。

　　其中，涨幅３０％以内的楼盘有１０５个，占总数的４３．２％；涨幅３０％—５０％之间的楼盘有７７个，占总数的３１．７％；涨幅超过５０％的楼盘有３２个之多，占总数的１３．２％；更有４个楼盘的价格上涨了１倍以上。

　　下半年，上海带动经济转型促进经济增长的各项重大政策陆续出台，大飞机项目、大浦东整合、大虹桥规划、两个中心启动、迪士尼落地、崇明生态岛规划等刺激着上海房价不断飙升。虽然，这些经济项目的上马，已经使上海经济能级再上一个台阶，房价大幅上涨有它的合理性。但是这些规划项目都需要较长时间的建设，所以短期内房价的过快上涨，必然导致政策的严厉打击，导致价格回调或长期盘整，以保持楼市的可持续发展。

　　不过，薛建雄强调：今年楼市的火暴，让开发商赚得盆满钵满之时，付出的代价也是惨重的。今年开发商在上海买的住宅（含住宅用地中的商业、配套部分）用地款是６２８．４亿元，加上１２月２５日拍卖的８９号公告中嘉定三块住宅用地２２．９７万平方米。预期２００９年开发商花在买住宅（含住宅用地中的商业、配套部分）土地上的钱将超过６５０亿元，这是２００８年２４８．６亿元的２．６倍。但是所购买到的土地８８３万平方米只比去年的７３３万平方米多出２０％而已。

　　“这意味着，今年开发商买地的成本比去年高了１．６倍，远高于同期房价的涨幅。”薛建雄说，可见，地方政府是房价上涨的最大受益者，除了土地财政收入的大幅增加外，房地产业对地方ＧＤＰ也带来了巨大的贡献。这点应该引起中央高层的关注，在政策制定方面给予更多考虑，以避免地方政府在财政收入和ＧＤＰ利益的驱动下，成为开发商的龙头。