易宪容：找准房价飙升根源对症下药

　　要真正的遏制国内一些城市的高房价，最为关键的是认清许多城市房价快速飚升的原因是什么？找到房价快速上涨根源所在，才能够对症下药。

　　可以说，2009年国内房地产市场价格飚升，主要是从4月份开始。是房地产市场由消费为主导的市场转向以投资为主导的市场。当房地产市场是一个完全以投资为主导的市场，投资者以低成本的贷款过高的杠杆率进入，再加上早几年房地产市场赚钱效应(即只要购买了住房就赚大钱)，城市的房价岂能不推高？

　　2008年1至9月份个人消费贷款达到1.2万亿，估计全年可达1.8万亿，是房地产泡沫较大的2007年同类贷款两倍半以上。而这些个人按揭贷款是什么人持有和多少人持有，这是一个十分耐人寻味的问题。2008年美国房地产泡沫破灭导致全球性金融海啸，但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国，估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款，并持有住房多套。因此，当前的问题并非只是不少城市房价过高，而是这样一种房地产市场能够持续多久。如果房地产市场真的有泡沫并破灭，对整体有多大冲击的问题。

　　在这里，有几个问题需要弄明白。一是中国房地产市场有没有泡沫或中国城市房价是部分高还是整体高？二是中国房地产泡沫是全国性还是局部性的？三是房地产市场价格是不是可能只涨不跌？

　　首先，不少人会利用中国各城市房价的差异性及个人收入的差异性来证明中国房地产市场没有泡沫。但是，这些证明无论是从理论上还是从经验上来说都是不成立的。因为，房地产是不动产，有多少城市就有多少房地产市场及房地产价格。由于中国经济发展严重区域性差异及城乡差异，各个城市的房价高低不同也是必然，因此，我们绝不可用一些房价低的城市的价格来证明中国没有房地产泡沫。因为，这些城市的房价不仅在整个国内市场中没有主导性、示范性，而且其销售的规模和比重也是比较小的。中国沿海一线城市房地产泡沫不仅可能用理论指标(如房价收入比、房价租金比、个人按揭贷款月还款比重、国际其他城市实际房价比较)证明，也可用每一个城市居民基本常识来证明。可以说，北京、上海、深圳等沿海房地产泡沫巨大已是不争的事实。

　　其次，从世界的历史经验来看，除了少数国家或地区之外，各个国家的房地产泡沫的破灭永远只是局部性的、区域性的，从来没有看到一个幅员辽阔的国家其房地产泡沫会同时破灭。房地产泡沫的破灭往往都会从泡沫吹得最大、房地产市场最为脆弱的地方开始。既然房地产泡沫只能是区域性的、局部性的，那么当上海、北京、深圳等地房地产泡沫吹得很大时，全国房地产泡沫也就不小。房地产泡沫大，房价岂有不高者？只不过是相对当地居民的收入水平而已。

　　第三，房地产市场价格是不是永远只涨不跌？从当前国内媒体及学界的各种言论来看，这种观点基本上主导了整个房地产市场。正因为房地产的投资者预期房地产市场价格只会上涨而不会下跌，再加上早几年房地产购买者的赚钱效应，以及商业银行信贷易获得性及高杠杆率，从而使得更多的住房投资者或炒房者涌入房地产市场。这就是当前房价快速飚升，购买住房就如购买白菜那样轻率的现象盛行的原因所在。如果房地产投资者一旦预期价格下跌，他们不敢也不愿意进入房地产市场，而且还迟早会把手中持有的住房卖出。但实际上没有住房价格只涨不跌的市场法则，住房不能用于投资炒作，其最终的功能应只能是居民消费居住。如果这种功能的持有者没有能力来支付过高的房价，房地产泡沫破灭也是必然。房地产泡沫破灭，金融危机、银行危机也随之而来。

　　从上述的分析可以看到，中国房地产市场泡沫已经无可复加了，房价过高也不是部分城市而是有相当的典型性及示范性。国内房地产市场泡沫产生的主要原因是银行信贷过度的结果，因此，要遏制房地产价格过高，不是增加供给、加强保障性住房等就可达到，而是从问题的根源入手，全面挤出房地产投资。要做到这点，就得取消所谓改善性住房和坚决执行一套房价优惠政策；严格审查住房按揭贷款，对投资者严格限制等。如果从个人住房按揭贷款上坚决挤出住房投资者，那么房地产市场高房价自然会退出。

　　作者系中国社会科学院金融研究所研究员