上海开发商囤地调查闲置土地可建两年销售住宅

来源：第一财经日报作者：叶国靖

2010年01月06日06:57

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　　机构披露上海“抛荒”地块清单可建住宅超两年销售面积

　　闲置地块所属公司包括长江实业、和记黄埔、瑞安房地产、东方海外置业（上海）有限公司、万科等

　　“出来混，迟早是要还的”，《无间道》中这句话道出了地产界目前一个怪象：恒大地产（03333.HK）、富力

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地产（02777.HK）等地产巨头拍下的“地王”最近相继被政府收回，他们的共同点都是未按期开工。

　　这一现象不是个案。易居（中国）日前发布的2009年土地报告披露了上海一大批“批而未用”的“抛荒”地块：目前上海市场上拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目，其可建面积达4356.5万平方米。根据上海官方网上房地产的统计数据，2008年商品房住宅预售登记面积仅1560万平方米，这4356.5万平方米可建面积相当于上海2年多的销售面积。如果这些因动迁困难或被开发商囤积的土地能够被及时释放出来，加上每年正常推出的几百万平方米住宅用地，未来3~5年内上海住宅市场的供应量可以保持和近年相当的水平。

　　昨天下午，易居（中国）提供给《第一财经日报》的上海闲置地块的所属公司详细清单显示：李嘉诚旗下长江实业（00001.HK）与和记黄埔（00013.HK）、瑞安房地产（0272.HK）、东方海外置业（上海）有限公司、万科A（000002.SZ）等一大批地产豪强赫然在列。

　　为何大鳄云集闲置土地名单？该报告起草人、易居（中国）分析师薛建雄昨天在接受本报记者电话采访时指出，目前已批准供地但尚未开发上市的地块存在多种情况：一是取得土地之后处于正常报建阶段，一是原先以“毛地”形式出让的地块因动迁而遇阻，一是闲置已久，以时间换空间，坐地起价。

　　千万方闲置住宅用地

　　上海是否会积极推进“批而未用”地块的入市？对于该疑问，上海市住房保障和房屋管理局相关人士昨晚在接到记者电话时，未予以置评。易居（中国）提供的上述闲置地块清单显示：长江实业的上海马桥住宅项目，数年之前获得时的每亩地价为302309.2038元/亩，楼板地价为2667.42元/平方米，目前现状是未开工；瑞安房地产位于卢湾区的几幅住宅地块，因为拆迁困难而几年以来没有动工；万科的七宝镇53号地块，因处于动迁阶段而未开工。薛建雄称，和记黄埔地产(上海)有限公司的南汇区周浦住宅项目，已经开工，但是还没有上市，该地块从买入至今已经好几年。

　　上述易居（中国）的报告称，据上海市规划和国土资源管理局公告等公开数据统计，2009年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性质用地，这78宗用地的建筑面积达908.96万平方米，总成交金额达657.18亿元，平均楼盘地价7230元/平方米。对比2008年的44宗用地是住宅或含有住宅性质用地的量要多出近一倍。按2008年上海商品住宅13665元/平方米的价格算，当年的地价占房价的24.8%。2009年商品住宅的均价在15467元/平方米左右，那么地价将占据2009年房价的46.7%。

　　与之形成鲜明对比的是：目前上海市场上拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅或含有住宅用地的项目，可建面积高达4356.5万平方米。上海绿地集团董事长张玉良日前在电话里接受本报记者采访时表态，就绿地集团而言，拿地就是为了快速开发、快速销售，不囤地。

　　薛建雄给记者算了一笔账：据上海2009年统计年鉴，按照目前上海住宅的保有量4.72亿平方米、常住人口1888.46万来计算，目前上海的人均居住面积为18平方米，离国际人文标准的30平方米差距不小。按照目前的水平来算，上海至少需要7.87亿平方米的存量住宅才够用；此外考虑到上海每年30万~50万的人口增长量，每年还需要另外增加1000万平方米左右的住宅建设量。“假如将上述的4000多万平方米可建面积释放出来，并推向市场形成有效供应，将可以解决200多万人的基本居住问题。”

　　中原集团研究董事程澐博士认为，目前开发商在土地、资金方面的储备都较为充裕。由于一线城市城市化程度较高，可供开发的土地资源日益稀缺，其中四大一线城市又以广州、深圳最为明显。

　　金地集团（600383.SH）董事、高级副总裁赵汉忠在接受记者采访时表示，一些土地至今仍是各方利益纠结的关键，导致处理难度偏大。长时间积累的问题，只有花长时间来消化解决。如果上海市区和郊区的存量闲置土地能够形成有效供应，供求关系和地价、房价将是另一番景象。

　　业内支招：

　　大幅提高“抛荒”违约成本

　　“目前上海的供地情况远远不能满足市场需求。”薛建雄指出，2009年“面粉比面包”更紧缺更金贵的场面，是推动面粉和面包价格同时高涨的主要原因。在政府加强楼市调控的时候，各界集体呼吁政府多增加土地供应，以解决地价过高推高房价的不良影响。

　　昨天，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向记者表示，开发商囤地的根源之一在于：囤地的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给金融机构，而囤积土地被政府无偿收回的风险在当前仍旧十分低。在现有政策环境之下，开发商高价拍得土地之后，如果感觉市场不如预期乐观，那么开发商可以主动违约，违约的成本相对是比较低的，无非就是罚没数百万或数千万元的保证金，无需承担严重的法律和经济制裁。

　　打击囤地不能只敲山而不震虎。陆骑麟建议，假如在拍卖土地之前将保证金的交纳比例明显加大，比如增加到地块起拍总价的四五成，那一些开发商就不会轻易参加几十亿元的土地拍卖，并敢于囤积土地。此外，加强批后监管，提高土地供给的信息透明度，将每宗用地的开发、使用进程公之于众，对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定，也可杜绝非法囤地。

　　不过，地产商持有不同见解。赵汉忠称，由于拆迁成本越来越高，拆迁进度缓慢成为土地闲置的主要原因之一。囤地怪象背后，隐藏拆迁安置的资金缺口。政府应将增量土地供给和存量用地水平挂钩，形成“控增逼存”的用地引逼机制，才能灵活增加土地供应以平抑高房价，这或许是最优选择。

　　附表_上海部分闲置地块(买地至今已超过两年)一览

　　土地名称挂牌时间土地属性成交总价楼板价每亩地价土地现状交地标准目前开发商

　　(万元) (元/㎡) (元/亩)

　　2006年3号公告南码头 2006-11-16 住宅 41800 4066.9391 4880351.314 未开工-土地平整生地东方海外置业（上海）有限公司

　　街道8街坊地块 0:00

　　和记黄埔马桥项目住宅 5895 2667.42 302309.2038 未开工-土地平整长江实业马桥项目公司

　　万科滨江项目住宅 90000 7741 15482749.72 未开工-土地平整生地万科地产有限公司

　　中华企业华泾地块住宅未开工-土地平整中华企业股份有限公司

　　卢湾118号地块住宅未开工-未动迁香港瑞安集团有限公司

　　卢湾122-3号地块住宅未开工-未动迁香港瑞安集团有限公司

　　卢湾122-1，2号地块住宅未开工-未动迁香港瑞安集团有限公司