碧桂园被疑因参拍地王再次举债

　　2009年房企销售回款顺利，但负债率依旧上升。碧桂园已经于2009年两次高息举债，债务已经达到9.75亿美元；12月，因为参与联合体投得255亿地王，穆迪助理副总裁分析师曾启贤称此举可能令碧桂园再次大幅举债，降低公司的偿债能力，财务状况恶化，“令公司信用指标将会在未来1-2年内削弱，其中债务/资本比率升至50%-55%，EBITDA/利息比率降至3-3.5倍。此一财务状况可能无法支持碧桂园当前的评级。”

　　碧桂园因此被国际评级公司穆迪投资服务公司列入可能下调复评名单。

　　为什么高息举债？

　　曾启贤称：“此次复评是在碧桂园与雅居乐和广州富力地产以人民币255亿元联手投得广州亚运城地块后进行的。”

　　碧桂园在其中的投资约为人民币85亿元，并将在未来两年支付。曾启贤表示：“该交易连同此前的土地收购将降低碧桂园的资产负债表流动资金，而穆迪预计碧桂园短期内会额外举债，为未来的运营和收购筹措资金，同时将最低现金水平维持在人民币30亿元。”

　　曾启贤补充称：“因此，碧桂园的预计信用指标将会在未来1-2年内削弱，其中债务/资本比率升至50%-55%，EBITDA/利息比率降至3-3.5倍。此一财务状况可能无法支持碧桂园当前的Ba2评级。”。

　　此外，该公司6亿美元可转换债券的卖回权将可于2011年2月行使。若投资者届时行使卖回权，则会引致再融资压力。

　　碧桂园去年连续两次发行高息债，第一次发行2014年到期的3亿美元优先票据，票据发行的估计所得款项为2.947亿美元。之后，碧桂园再发7,500万美元于2014年到期的全球债券，年利率高达11.75%。

　　对于此次碧桂园发行票据的计划，评级机构标准普尔以及穆迪都不约而同地给予了负面评级。标普表示，给予有关美元高级无抵押债券“BB”评级，同时将有关评级置负面观察名单。标普指出，碧桂园的财务状况可能进一步恶化。穆迪则向碧桂园3亿美元的144A/S条例债券授予Ba3评级，展望为负面。

　　激进型公司

　　根据去年8月公布的中报透露，截至6月底，该公司的可动用现金（包括现金及受监控的预售楼款）由上年同期的40.26亿元人民币增加至61.048亿元人民币，净负债率由40.9%下降至35.7%。碧桂园上半年财务状况尚算可观。但是，香港某投行分析师表示，碧桂园上半年净资产负债率并不算高，但一直资金不足，所以需要进一步融资。

　　而受益于2009年销售的大幅好转，去年让碧桂园浮亏4亿元的对赌协议也在2009年得到了好转，碧桂园不仅未继续亏损，还赚得4亿元入账。

　　碧桂园去年的销售获得了较好的成绩，在广州的开发项目中凤凰城销售成绩名列三甲，12月，碧桂园宣布集团11月实现31亿元合同金额（人民币，下同），签约建筑面积约58万平方米，同比分别增长91%及65%。截至2009年11月30日，集团共实现销售认购金额约212亿元，其中已签约合同销售金额194亿元，待签约金额约18亿元。至此，集团已经提前超额完成年初公布的190亿元的目标。2009年碧桂园全年最高价为3.86元，年初仅为1.92元，目前在2.5元左右徘徊。去年12月，因为爆出“质量门”事件，公司股价更连续遭遇下跌。12月4日，长沙碧桂园威尼斯城被媒体曝光别墅渗水墙壁开裂，接着巢湖碧桂园银屏秀色苑被指为“未验收就交房”，广州凤凰城凤馨苑的业主们则投诉碧桂园产品换概念，台山碧桂园则出现了裂缝漏水空心墙的现象。一时间，碧桂园身陷“质量门”风波。该事件一直给股价造成压力。

　　大福证券资料研究部董事总经理麦德光表示，碧桂园资金策略较为激进，虽然竞投广州地王本身来说不是最大的原因，但是，碧桂园上市后，负债率也大幅提高，并且利用高息举债，虽然偿还时间较长，获得了未来五年内财务的稳健，因为优先票据买家不能像银行那样提前追回借债，导致成本也较高。

　　碧桂园上市期间明显地运用了“土地扩张”策略，致使集团土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至约12月31日的3840万平方米。据悉，2007年碧桂园快速扩张后，碧桂园2007年底曾尝试发行15亿美元的高息债，但当时并未获得投资者的青睐，主因是受当时内地房地产信贷政策和土地调控趋严的影响，碧桂园在二三线城市低价拿地、分期开发的模式遭到了部分投资者的质疑。

　　碧桂园当时曾一度计划调高票面利率，五年期利率由9％提高至9.25％，十年期利率由9.75％提高至10％，发行规模也由原定的15亿美元缩小为10亿美元，但依然未能成功说服机构投资者。因此，发债计划被迫搁浅。

　　所以急于用钱的碧桂园只好与投行签订了对赌协议，麦德光认为，虽然现在其股价已经度过了最坏的时间，但是，股价反弹明显逊色于其他类似公司，因为对赌协议的影响仍在继续，而这种影响也将反过来影响对赌的最后结果。

　　碧桂园在其2007年年报中称："随着本公司于2007年4月因首次公开发售而筹得资金后，本集团在市场上更具竞争力，为本集团在中国市场扩张土地储备带来新的机遇。