房价初现松动 零利润地块挤压开发商

　　进入2010年，降价促销在上海一些楼盘出现，楼市量价齐升的通道已被打破。

　　元旦期间的上海楼市，消失至少半年的降价促销楼盘出现；包括上海在内的大部分城市二手房成交量跌幅巨大，成交量在去年底“政策末班车”之后，陡然跳水。

　　本报记者通过电话在中介挂 了一套待出手的“虚拟”房源，近两天，接到中介催促松动价格赶紧出手的“游说”电话不下10个，经纪人一致劝说“市场马上就要调整了，现在稍微下调点，还来得及出手。”

　　量价上行的预期一旦被打破，后果是严重的，尤其是对2009年哪些今年成交的昂贵土地来说。方方地产咨询机构发布的《华东城市土地市场2009年年报》披露，去年上海市场竞拍地块的楼板价几近零利润的占到地块总数的四成。开发商对未来房价上涨空间的乐观预测，需要重新评估。

　　量价上行通道已破

　　中房指数研究院最新数据显示，2009年12月28日-2010年1月3日，上海等全国大部分城市一样，新房成交量陡然下降。上海这周成交商品住宅32.34万平方米（2996套），较上周大幅下跌35.89%，其中，1月1日至1月3日假日楼市，该市商品住宅仅成交3.13万平方米（286套），日均不足100套。

　　中房指数研究院分析师判断，税费调整、二套房贷收紧等一系列政策和消息令市场产生“消化疲劳”，买卖双方均持观望态度，市场陷入拉锯状态。元旦三天的成交量也表明楼市的购买力已严重透支，预期一季度成交量将持续低迷。

　　据了解，尽管大规模大幅度的价格调整尚未出现，但维持半年之久的价格只升不降格局已经被悄然出现的打折促销楼盘终结。有消息披露，在上海金山区的中锐龙湾1号项目，尚未开盘已开始预约登记，预约买房者可在总价上优惠5000元；上海浦东的禹洲金桥国际三期，也进行岁末清盘，每平方米优惠1000元。

　　“相比一手房市场，二手市场的调整更为明显，成交量则几近惨不忍睹。”21世纪不动产上海区域数据监测中心的人士向本报透露。

　　该中心的最新数据显示，元旦假日期间上海各板块的看房量较去年12月平均水平普遍有2—4成不等的降幅。除假期不少市民选择出游及季节性淡季因素，政策调整引起的观望情绪在各个区域均有体现。政策调整一方面使得买家后市预期改变、入市变得谨慎，另一方面则使得2—5年房源业主将增加的税费转嫁至下家的现象明显，购房者的实际支付成本上升、延缓了交易达成。

　　上海中原的研究人士告诉记者，近期房东心态各异，捂盘惜售者、议价者均有。元旦期间，上海二手房挂牌量较上月同期下降1—2成。

　　不过，二手房个别降价案例和议价案例也已出现，其中改善型房东降价、议价空间增加。由于目前已无末班车可赶，一些想要以小换大的房东心态明显有变，议价空间也有所增加，幅度在5%左右。

　　类似的颓势呈现全国主要楼市蔓延的态势。

　　1月1日至3日，北京二手房成交仅63套，其中住宅58套；深圳元旦期间商品房日成交96套，较去年成交高峰期下降三分之二；成都主城区元旦三天商品住宅备案量仅20套，1月2日出现零成交。

　　美联物业全国研究中心分析师谢志军坦言，2009年上半年二手楼市或将进入“空转期”。

　　“昂贵面粉”堪忧

　　若面包已现量价齐跌，比面包还贵的面粉该怎么办？美联物业的最新调查报告披露，调控压力下，发展商不得不加快推盘速度，价格上涨将得到抑制。

　　“发展商买地成本增加，不得不加快销售速度，保证资金链顺畅。由于2009年销售情况好转，发展商新开工面积增加，导致2010年可售面积上升，发展商有销售压力。政府加大经济适用房的供应，分流需求。”美联物业全国研究中心分析师何倩茹指出，这些是导致目前开发商调整的重要原因。

　　可是，许多房地产企业2009年大批拿地，价格一块比一块贵，这些新增土储如何消化？

　　“2009年华东地王频出，土地交易价格较上年同期大增154%”，方方地产咨询机构的《华东土地市场2009年年报》披露，华东2009年成交土地的平均楼板价达到3527元/平方米，其中宅地最终交易价格较出让起始价翻番的比比皆是，企业新增储备的代价都较高。

　　统计数据还揭露了比“面粉贵过面包”状况更令人担忧的状况。根据常规开发成本和区域价格上涨速度，去年许多新成交的地块将面对理论上的“零利润。例如，保利地产去年11月斥资30.05亿元购入小陆家嘴黄浦江畔办公楼项目，高达33286元/平方米的楼板价，如何赢得利润空间，难度显然不小。

　　买下“贵面粉”的开发商，必须开始考虑风险的应对问题。

　　方方地产咨询机构则指出，“贵面粉”房企较有代表性的是绿城集团，其购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米，其中不乏“地王”，如2009年9月，以超过28000元/平方米楼板价获得苏州工业园区双湖别墅地块；12月份，又以19000元/平方米楼板价竞得上海唐镇新市镇容积率1.5的居住地块，双双创下区域历史新高。华润置地去年9月获得在上海松江区泗泾镇地块，其楼板价达到11500元/平方米，创区域土地行情新高。

　　此外，保利地产在华东区花费97亿元新增土地的商品房建筑面积95.6万平方米。万科相对低调，2009年在华东区斥资40.3亿元却新增了118万平方米商品房建筑面积。以目前似乎难以避免的调整趋势来看，开发商未来的业绩表现，很大程度上将由2009年在土地市场的表现决定，结果很可能是反向的。