险资谨慎试水地产 战略联姻凸起

　　入股远洋地产（3377.HK）后，中国人寿保险股份公司（601628.SH，2628.HK）又在紧锣密鼓地筹谋地产领域的下一单。

　　本报从知情人士处获悉，国寿集团正与金融街控股（000402.SZ）接触，期待下一单合作的发生。此前金融街曾与中国人保投资控股公司签订战略合作协议，双 方准备在投资不动产的策略研究和项目开发方面合作。

　　
　　“国寿显然想比人保与金融街的合作更进一步。”接近人士称。随后，记者向金融街董秘于蓉求证。于蓉证实，国寿曾和金融街有所接触，但以怎样的模式进行合作，尚未确定。“金融街正与国寿集团进行多层次的接触，但合作模式尚未确定，双方的合作，还未到达可以披露公告的阶段。”于蓉说。

　　中金公司房地产分析师白宏炜认为，和房地产企业间的合作或将成为近期一种趋势，但这种合作仍具有很多的不确定性。

　　战略联姻

　　除了直接购买物业以外，险资去年还加大了和房地产企业合作力度。

　　去年7月，国寿投资曾与信达投资达成战略协议，将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开合作。信达投资为一家以房地产开发为主，涉猎酒店经营、实业投资、投资银行等其他业务的公司，其主要的发起股东为财政部下属的四大资产管理公司之一的中国信达资产管理有限公司（下称信达资产)。信达投资去年底成功借壳上市公司ST天桥（现更名为信达地产600657.SH），置入下属11家房产公司。

　　紧接着，国寿入股远洋地产。2009年12月27日，远洋地产公告称，国寿有条件地同意认购远洋地产配发及发行的9.34亿股股份，认购价6.23港元/股，总投资58.19亿港元，此举将把国寿推至远洋地产第二大股东的地位。但国寿不会具体参与公司的管理工作。

　　一位不愿具名的申银万国分析师向本报记者分析称，国寿和远洋的合作，有积累经验的成分，目前只是股权合作，意图是以后在具体的项目上有所合作。另外，入股远洋更是一笔金融投资，其意义更重于地产投资，用RNAV（对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值）估值方法进行计算，这是一笔很划算的买卖。

　　除了国寿以外，多家保险公司也在厉兵秣马。2009年12月30日，佳兆业集团（01638.HK）宣布，将与总部位于深圳的生命人寿保险联手进军商业地产领域，合作期完成后可进一步续期五年，但双方均未透露合作未来可能涉及的投资金额。双方签订的为期五年的策略联盟框架协议披露，佳兆业与生命人寿保险将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。

　　佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示，双方联盟将拓阔佳兆业融资管道，加强收购高质素项目的实力，未来双方将可在商业地产投资与金融领域上产生协同效应。据悉，此前，平安信托与金地集团正式签署框架协议，前者承诺在未来3年内，和金地集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目，投资总额望达100亿元。由于平安集团为平安信托母公司，此也被指是平安集团保险资金曲线进军地产业。

　　白宏炜指出，目前的战略合作很类似银行对企业信贷授信，只是表达良好的合作意向，但具体到实际项目，仍有一段路要走。和房地产公司进行合作，风险较小，流动性较好。

　　险资入地产没有想像那么大

　　处于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的限制，导致险资的收益率较低。目前险资70%用于银行存款和债券，其他用于股票、基金、基础设施建设、境外投资等。

　　2000-2005年我国保险资金综合收益率分别为4.1%、4.3%、3.14%、2.68%、2.87%、3.6%，此6年的平均收益率仅为3.45%。2007年资本市场的高潮造就了保险资金平均收益率高达12.17%，2008年全球金融危机则导致保险资金平均收益率低至1.91%，今年上半年险资收益率回升至3.44%。可见，险资收益受资本市场影响和经济波动很大。近10年来，险资年平均收益率大概处于年均4%左右。

　　白宏炜认为，地产项目的投资收益率相对较高。在目前资金泛滥的状况下，地产仅仅是保险公司资产配置的一部分，是每个公司都会配置的大类资产。但保险公司十分谨慎，尤其对政策比较敏感。在白宏炜看来，险资与地产的合作还存在很多变数，以怎样的投资模式，进入的时间，资产配置的比例都有很大不确定性。

　　中国保监会主席助理袁力此前也一再强调：“保险机构投资不动产，主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。”

　　前述申银万国分析师也指出，保险资金投资地产的规模没有想像中大。据了解，保险资金投资不动产细则有望于近期出台，而首期获准不动产投资的资金上限拟设为总资产的5%。按照2008年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。该分析师称，加之一些保险公司此前就已经频频投资房地产领域，平安保险在房地产领域已经投资逾200亿，接近投资上限，未来这一块投资增长不会很快，亦不会对市场带来巨大的影响。