商品经济市场下，楼市难免有起伏涨跌，但2009年北京楼市带给人们的“戏剧性”感受却超过了其他所有行业，从2009年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房，老百姓们也体验了多年来最大的一次由市场经济引发的“心跳”，而今年1月的一场大雪给虚火上升的楼市一下子降了
温，政策也同时下了营业税恢复、二套房收紧等几剂败火药，但人们的恐慌会不会就此止步？高昂的房价会不会就此低头？让我们关注2010年楼市十大猜想。
猜想1 房价涨幅放缓成交量不容乐观 新年开局，北京楼市迅速降温，新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日，商品期房住宅日均成交量仅142套，与2009年12月日均532套的成交量相比，下降73%；二手住宅日均签约108套，不及2009年12月日均成交量的十分之一。据美联物业市场研究部统计，自去年12月23日营业税细则一出台，北京二手房市场就明显降温，成交量连续下滑。同时，二手房议价空间增大。
另外，新房开盘较少也是成交低迷的原因。北京仅有水岸花墅、建邦枫景、明悦湾、香榭花园等4个楼盘新获预售许可。目前，北京市商品期房住宅的库存量为61323套，按照12月份的成交量计算，4个月左右便可消化完毕。截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，仅为59954套，已达到近三年来的历史最低点。经历了一年的火爆行情之后，与2009年1月1日的105824套相比，北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高达43%，这一指标的走势在全年来看也是明显的持续下跌趋势，新开房源的补充成为一个迫在眉睫的问题。
成交量上来看，一进入今年，楼市的调控政策和新年的大雪都使得楼市成交有所降温，预计今年，受到政策影响和“房荒”的影响，成交量的下滑似乎已经可以判定的结果。
虽然成交量不容乐观，但房价方面的反应应该会慢一些，中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，目前购房者对房屋的增值保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下，市场将呈现短暂的供不应求现象。此外，经历了09年的热销开发企业已经失去了快速回笼资金的压力，预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势，但在宏观调控的作用下，房价涨幅将有所放缓。
今年的土地市场，市国土局透露，2010年将继续调整供应节奏，力争一季度供应1000公顷，上半年完成供应2000公顷，主要集中在轨道交通沿线及新城，预计这两个区域土地可供应量将达到5000公顷以上。专家推算，今年下半年，北京市场将迎来一个新盘放量的高峰。届时可售商品住宅期房存量将有望回升。
猜想2 捂盘惜售风险加大 今年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张。据北京市房地产交易管理网数据显示，至去年12月中旬以来，北京市商品住宅期房的库存量多次跌破6万套。
由于供需矛盾的存在，开发商捂盘惜售仍然会延续，由于自身不缺乏资金，并且出于销售的持续性，开发商还是会延续之前小批量供应，多次开盘的销售策略。捂盘惜售在2009年已经相当盛行，不少开发商一再延期开盘，而每次延期都让房价上涨，但是买房人仍然是趋之若鹜，这更助长了开发商捂盘惜售的气焰。在2009年尝到捂盘甜头的开发商们，2010年也不会放弃这么好的获利方式，一旦市场供应量短缺，开发商还会待价而沽。不过，捂盘惜售虽然可以获利，但是也存在风险，一旦错过最好的销售时机，将会对后期的销售很不利，特别是一些体量大的项目，还是要掌握一定的推盘节奏。同时，捂盘惜售也不是政府所允许的，如果政府开始调控房价，捂盘惜售者将首先被治理。因此，2010年，诸位开发商，尽管你是“皇帝的女儿不愁嫁”，但是，也别造成“留来留去留成仇”的尴尬局面。
猜想3 住宅郊区化日趋明显
2009年，北京楼市上演了一整年的疯狂大戏，从6月份开始，房价走上高速增长通道，平均每月涨幅达到每平方米上千元，使得不少区域的刚性需求因此一退再退，并造就其周边郊区县的空前繁荣。住宅郊区化随着北京城区内土地的减少而日益凸显，而2010年，这一趋势将更加明显。从1月份预计开盘的项目来看，就可以看出端倪，1月份预计开盘的22个项目中，有一半都是位于远郊区县。
尽管远郊区房产已经不便宜，但是仍然具有价格优势，比如燕郊为离北京最近的郊区板块，始终以大幅低于近邻通州和顺义的价格优势接纳市内“逃逸”的刚需，尤其是在万元房荒进一步扩大的今天，燕郊楼盘的价格优势再次凸现出来。
协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出，因五环内土地稀缺，使得五环外项目长期占供应量的主体，现今的住宅郊区化越发明显，郊区县的房价在高涨房价前也是吸引众多购房者关注的前提，政府一直大力在开发中心城与郊区县之间的铁道交通，致力于这些地区的环境改善与配套的建设，相信这些区域的道路交通、地铁和生活、市政配套会越来越贴近购房者心理需求。
猜想4 房山、通州或成黑马
几年前，人们习惯将通州称为“CBD后花园”，而今年CBD东扩的方案出炉后，这个后花园要慢慢走上前厅了，东部地区毗邻轨道交通，出行便利，使得轨道沿线不断涌现出很多新盘，掀起阵阵抢购热潮。在2009年12月24-26日召开的中共北京市委十届七次全会上，北京市委书记刘淇表示明年北京新城建设的重心将向通州倾斜，市委市政府将“集中力量聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。”在CBD东扩的利好下，东部地区也将再次迈上高速发展通道。新北京东站目前也已经确定落户通州新城果园。这么多的利好消息，可以预见，2010年将是通州飞速发展的一年。
房山区域一直因位置偏僻、缺乏产业支撑而成为地产价格的洼地，房价始终呈现缓幅的自然增长。“公共配套不足”、“交通闭塞”甚至“不大适合居住”，这些是外界部分人对房山多年来的固化印象。但随着城铁房山线建成通车时间的确定，加之
万科房山拿地，房山中央休闲购物区(CSD)的启动加剧了有价值洼地之称的房山楼市新一轮的补涨。万科企业有限公司营销总监肖劲曾判断，北京西南区域需求非常旺盛，因为这个区域有大量的军队大院、国家科研机构、医疗机构、政法单位等一些很庞大的办公或者就业人群在这个区域。既然缺供应，又有需求，不应该是块洼地。据房山国土分局副局长周振国介绍，今后，随着土地储备力度的加大，房山区土地供应的力度也随之加大。2010年，房山区将重点推出长阳组团和良乡组团轨道沿线1000米范围内的储备地块。周边小区如加州水郡的均价，目前已经达到了9000元/平方米，投资潜力很大。而对于房山区即将出让的轨道沿线的地块，专家预计地价将会再创新高。 (来源：中国新闻网)
来源：中国新闻网
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