42亿美元大宗交易“内进外退”未撼沪楼市

　　42亿美元大宗交易“内进外退”未撼沪楼市

　　最新机构报告称，2009年上海大宗房地产交易卖方主力为境外机构，接盘者多为内地企业

　　核心提示：随着内地保险公司被允许投资房地产，今年上海房地产市场上“内进外退”的现象会进一步增多，外资撤离会让内地楼市变盘

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• 陆家嘴

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　2004年底，海外基金在内地疯狂“扫楼”时，地产圈内曾流传着这样的担忧：一旦外资高位套现，接盘者必然是境内居民和企业，届时房地产市场必定变盘。

　　五年时间未到，上述担忧的部分预言已经实现。第一太平戴维斯（上海）物业顾问有限公司董事长刘德扬在6日举行的新闻发布会上透露，去年上海大宗房地产交易总金额达到42亿美元，卖方多是境外机构，而接盘者基本上是内地企业，即使有少数买家的身份是非内地公司，但也是港台企业。

　　刘德扬预计，随着内地保险公司被允许投资房地产，今年上海房地产市场上“内进外退”的现象会进一步增多，外资撤离会让内地楼市变盘吗？

　　中资公司成“扫楼”主力

　　根据第一太平戴维斯2009年的年度报告显示，去年外资抛售的几大房地产项目，主要由陆家嘴集团、SOHO中国、中银香港、天安国际等中资机构接手。

　　刘德扬透露，上海新天地的两栋酒店项目以及高盛旗下的上海花园广场，也有中资房地产企业洽购。其中，新天地两栋酒店已被瑞安集团证实已收购原先属于廖凯原先生的85%酒店项目股权，并全权掌控该酒店项目。该两栋酒店将立即开工，并将于2010年上海世博会前竣工。至于上海花园广场被收购的消息，高盛方面虽未予置评，但有消息人士说，确实有内资机构想购买上述项目。

　　据刘德扬介绍，大宗交易市场上最主要的买家，去年还没有真正露面。他预计，由于内地保险机构被允许投资房地产，以及房地产投资信托基金（REITS）的入市，未来中资机构的购买力将更加生猛。

　　外资见好就收？

　　外资撤离并不仅仅因为本国货币的收紧。上海三湘股份有限公司副总经理张涛说，据他和一些外资投行的交流，很多海外基金认为内地房地产市场泡沫严重，价格过于离谱，所以见好就收，将房子套现。

　　去年上海物业租赁市场租金价格普遍下滑，上海物业投资回报率收紧，成为外资撤离的另一个原因。

　　据第一太平戴维斯统计显示，2009年上海甲级写字楼租金价格在上半年下跌8.3%的情况下，下半年又下跌8.7%。住宅也下跌了将近七至八个百分点，连相对较稳定的中心商业街的商铺租金也下跌7.8%。

　　不过，也有业内人士并不认为外资正在撤离内地楼市。

　　刘德扬透露，2009年圣诞节前后，香港银行就存入了5000亿港元的资金，准备进入内地，其中有一部分是为了投资房地产，原因是人民币价值被低估，海外热钱认为人民币有大幅升值可能。

　　戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成则认为，外资的资金来源正在发生变化，他们选择在内地募集人民币基金来投资房地产。例如，黑石和陆家嘴集团在上海建立的首只人民币基金“中华发展投资基金”，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金，都属此类合作模式。

　　外资撤离，是否会导致楼市变盘？中房指数研究院副院长陈晟说，只要GDP依然保持着正增长，楼市就不会出现变盘。

　　机构报告

　　深圳今年甲级写字楼投资风险或加剧

　　每经记者 朱蔚淇 发自深圳

　　1月7日，第一太平戴维斯发布数据称，深圳甲级写字楼2010年市场供应量将达68万平方米，或推动空置率上升至30%以上，同时租金具有15%～20%的下调空间。

　　统计显示，去年四季度，深圳甲级写字楼空置率收窄至11.1%，但租金环比上涨5.6%，达到129元/平方米/月。2009年深圳高档写字楼的购买需求持续活跃，全年新增供应20.8万平方米，而被市场吸纳的则为26.5万平方米。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事陈松吟向《每日经济新闻》表示，深圳楼市在2010年出现深跌的可能性不大，在“城中村”改造未完成之前，政府不会重拳打击开发商和投资者。

　　戴德梁行的最新报告也显示，深圳写字楼销售市场将在2010年继续向好。该行认为，宽松的信贷政策是拉动投资客重回市场、推动价格攀升的主要力量，2009下半年深圳取消商业地产“限外令”以及城市更新办法将为写字楼市场带来新的发展空间。此外，该行预计众多金融企业总部落户深圳势必推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。

　　不过由于今年将有大量新增供应投放市场，戴德梁行认为深圳写字楼租金将平稳中微升，而销售价格快速增长势必导致回报率降低，加剧投资风险。