平安信托加速在地产业“跑马圈地”

　　叶国靖

　　作为中国平安集团投资杠杆的排头兵——平安信托在房地产行业的开拓进入了实战阶段。日前，绿城（03900.HK）发布公告，公司与平安信托签署协议，出售其在杭州西湖区的西溪湿地板块项目50%的股权及委托贷款，平安信托以与绿城成立15亿的信托资金的形式收购上 述项目。

　　出身保险业的平安集团，正试图通过旗下平安信托加速在房地产业的渗透。在险资投资不动产的脚步越来越近的当下，平安信托在地产业的“跑马圈地”虽力图低调，却也难掩其背后的野心勃勃。

　　平安信托渗透地产业

　　早在去年底，平安信托已经与金地集团（600383.SH）签下未来3年投资100亿元的协议，并在随后设计了“平安财富·安鑫1号房地产投资基金信托计划”，为金地集团的上海赵巷项目成功募集了16.17亿元的信托资金。

　　而包括金地集团的这一单在内，去年平安信托还相继签约绿城、余杭城建等，狂揽500亿元的战略协议。而上述信托计划，还只是这500亿元协议投资中的第一单。而平安信托与绿城之前签订的协议显示，平安信托将在未来3年内对绿城旗下开发的房地产项目实现150亿元的投资。

　　双方的此次合作，应是上述150亿元投资计划中的一部分。但与金地集团的第一单不同的是，平安信托并不是以单纯发行信托的方式为绿城融资。此次腾挪，过程复杂。公告称，2009年12月31日，绿城以2亿元出售该项目50%的股权予平安信托，并通过若干银行，为浙江报业项目公司提供13亿元委托贷款，而绿城将该委托贷款转让给平安信托。

　　按照绿城一贯的合作开发模式，2008年7月，绿城与浙江报业绿城投资公司共同出资成立浙江报业项目公司，注册资本为4亿元。至2009年12月31日，绿城出资3亿元占75%股权，而浙江报业绿城投资出资1亿元，占有其余25%的股权。

　　东方证券分析师王小罡表示，这种做法有点类似于定向增发。内地保险公司曲线介入地产界，平安信托是走在比较前列的。平安信托通过信托的第三方资产管理平台，针对不同的地产项目设计具体股权信托计划，和开发商一起投资项目。

　　这是绿城与平安信托签署战略合作协议之后，首个运用信托来融资开发的项目。光大证券分析师肖超虎表示，平安信托是代客理财，它与绿城建立联盟开发房地产信托计划的模式，一方面可以为更多希望参与房地产投资领域的投资者提供投资房地产项目的机会；另一方面，利用信托公司投融资经验与房地产公司在投资、项目管理经验等方面的互补，可以在一定程度上降低投资风险，提供收益保障。

　　“房地产信托是目前投资者参与到一级市场、分享其高额投资回报的一个渠道。像平安信托这样，它的最大烦恼之一是，手中的钱很多，可是可供购买，或者合作开发的优质地产项目、地产商并不是那么多，通过这样复杂的财务安排，或许是为了未来的计划。”代理机构第一太平戴维斯中国区执行董事刘德扬在接受记者采访时表示，从商业逻辑上来看，这样复杂的资本腾挪术，平安信托的进入一方面是股权投资对项目的高度渗透，可为日后保险资金直接管理积累经验，另一方面，一旦时机成熟，保险资金也可以很快地接手投资项目，缩短项目投资的前期准备，提高投资效率。

　　绿城融资的背后

　　平安信托在绿城完成3亿元的注资之后，将成立资金额达15亿元的信托。15亿元之中的2亿元将用于购买浙江报业项目公司50%股权，13亿元用来购买委托贷款。项目公司所持有的地块将作为这13亿元委托贷款的抵押。按照协议，在出售股权12个月之后，绿城须以2亿元回购平安信托持有的项目50%股权。

　　此番信托设计似乎别有深意。从表面来看，绿城只花费3亿元就撬动了15亿元的信托资金。对于此次复杂的合作，绿城官方发言人昨天仅表示，双方合作项目是优质的，利润可以预见。销售良好、利润空间丰厚的项目，符合平安信托合作的标准。对于设计这套复杂财技，绿城没有解释背后的原因。

　　不过，以绿城去年下半年在华东各地大肆争抢地王的表现看，此番信托融资或可为其应付诸多土地出让金减轻些许压力，亦可以在未来拿地时增加更多筹码。