投资投机性购房尚无判定标准(图)

　　上海市公积金管理中心总经济师：“非改善型二套房”不等于投资投机

　　东方早报记者 朱楠

　　
　　上海市公积金管理中心将对今年贷款新政出台细化操作方案。CFP 资料

　　上海2010年公积金住房贷款新政出台，引起各方广泛关注。特别是对于“非改善型购房”与“投资投机性购房”等敏感概念的界定，上海市公积金管理中心总经济师崔国盛昨天在接受早报记者专访时强调，不能将“二套非改善型购房”等同于“投资投机性购房”，但“投资投机性购房”最基本条件是购买第二套（含第二套）以上非改善型住房。

　　对操作过程中存在的难以明确界定的模糊地带，市公积金管理中心近期将收集各方反馈，制定更细化的操作方案。

　　“首套”与“二套改善型”

　　2009年12月31日，上海市公积金管理中心发布了2010年住房公积金个人购房贷款政策，规定：对购买第一套普通自住房的最高限额仍然保持80万元；对购买第二套改善型普通自住房的最高限额为60万元。首期付款为不低于所购房屋总价的20％。

　　1月5日，市公积金管理中心又发布《关于2010年住房公积金个人购房贷款政策的宣传提纲》，进一步明确了相关实施细则：投资投机性购房最基本的条件是购买第二套（含第二套）以上非改善型住房。

　　可以发现，不同于之前的公积金贷款政策，2010年公积金新政将对“首次购买普通自住房”和“二套改善型购房”区别对待，虽然两种情况最低首付均可为两成，但贷款最高限额却有差别——“首次购买普通自住房”每户最高贷款限额仍为80万元，“二套改善型购房”每户最高贷款限额只有60万元。而在此之前，改善型购房与首次购房享受同样的政策优惠。

　　崔国盛昨日在接受早报记者采访时表示，虽然2009年12月召开的国务院常务会议明确提出，对自住型和改善型住房消费加大信贷支持力度，但上海相关部门在制定2010年公积金政策时，还是决定分“首套普通房”、“二套改善型”和“二套非改善型”三个层面，制定不同的公积金贷款政策。这主要是考虑到两方面因素：

　　一是考虑到政策的公平性，二次动用公积金购买二套改善型住房的购房者，应有别于公积金首次贷款者，因为公积金毕竟是具有住房保障功能的政策性资金；

　　二是考虑到购房的紧迫性，但二套改善型购房者毕竟已有一套住房，其购房的紧迫性不如首次购房者，因此在政策上也应该区别对待。

　　非改善型≠投资投机性

　　而对公积金贷款新政明确的“对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策”，崔国盛强调，不能将“二套非改善型购房”等同于“投资投机性购房”，但“投资投机性购房”最基本的条件是购买第二套（含第二套）以上非改善型住房，也就是说，“二套非改善型购房”包括部分“投资投机性购房”。

　　崔国盛坦言，虽然中央政府几次重申要抑制投资投机性购房，但究竟何为“投资投机性购房”并没有明确的鉴别标准，由政府部门出台判断标准的难度也很大。因此，对购买第二套（含第二套）非改善型住房也从紧掌握贷款政策。

　　而“二套改善型购房”以人均居住面积小于33.4平方米这个标准鉴别，在实际操作中也存在诸多问题。例如，在算人均居住面积时，是按产权证还是户口本上的人数计算？或是按照实际居住人口计算？这种模糊地带存在的操作空间，有可能让某些投资投机者有空子可钻，也有可能“误伤”某些真实的改善型购房需求。

　　对此，崔国盛表示，对类似人居户口可能存在分离的问题，市公积金管理中心将制定人性化的操作方案，并借鉴商业银行的判断办法，例如让贷款申请人所在居委会出具实际居住人口证明等，尽量考虑到贷款申请人的实际情况，予以酌情处理。

　　同样，对于首套房的认定也存在疑问。例如子女与父母已共同购房，子女再购买一套普通自住房，崔国盛表示，此种情况一般还会认定为首次购房；但此前已有一套售后公房的贷款申请者，将根据实际情况加以甄别。

　　“房价有回落的可能”

　　崔国盛昨天还向记者透露，2009年上海公积金贷款总额约565亿元，创历年新高。不过，进入2010年后，受到各项调控政策的影响，1月份以来房地产市场交易量大幅下滑，从公积金贷款业务来看，日交易量仅是去年日均交易量的一半左右。

　　商业住房贷款也出现同样状况。上海凯弈投资咨询管理有限公司的市场数据显示，该公司2009年12月贷款签约额突破6.5亿元，但进入2010年1月后，元旦小长假及楼市交易惨淡给按揭贷款市场带来了不小冲击，该公司贷款签约额比上月同期下降了近50%，预计今年1月凯弈的贷款签约额不会超过2亿元。

　　凯弈咨询副总经理赵炜表示，以前二套房无论是不是改善型住房，若要申请公积金，无需看人均居住面积，只需看主贷人的月缴额及余额情况即可，最高可贷到30万元。现新规一出，会抑制一批非改善型住房购买者的贷款需求，支持真正刚性需求的自住购房。

　　崔国盛预计，由于政策影响和农历新年期间传统的交易淡季，2010年一季度上海楼市将陷入低迷，第三、第四季度有望恢复理性繁荣，“房价存在回落空间和可能。”

　　另悉，市公积金管理中心近日将就2010年贷款新政开展网上随访，搜集市民反映的热点问题予以解答，并制定更加细化操作方案随后公布。