2010北京楼市十猜想:房价涨幅放缓 捂盘风险加大

　　去年12月11日，北京一位民众在大型建筑内遥望远处的住宅。据悉，北京今年在售的50个主流楼盘，涨幅超过50%的楼盘占到八成。中新社发廖攀 摄

　　商品经济市场下，楼市难免有起伏涨跌，但2009年北京楼市带给人们的“戏剧性”感受却超过了其他所有行业，从2009年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房，老百姓们也体验了多年来最大的一次由市场经济引发的“心跳”，而今年1月的一场大雪给虚火上升的楼市一下子降了温，政策也同时下了营业税恢复、二套房收紧等几剂败火药，但人们的恐慌会不会就此止步？高昂的房价会不会就此低头？让我们关注2010年楼市十大猜想。

　　猜想1

　　房价涨幅放缓 成交量不容乐观

　　新年开局，北京楼市迅速降温，新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日，商品期房住宅日均成交量仅142套，与2009年12月日均532套的成交量相比，下降73%；二手住宅日均签约108套，不及2009年12月日均成交量的十分之一。据美联物业市场研究部统计，自去年12月23日营业税细则一出台，北京二手房市场就明显降温，成交量连续下滑。同时，二手房议价空间增大。

　　另外，新房开盘较少也是成交低迷的原因。北京仅有水岸花墅、建邦枫景、明悦湾、香榭花园等4个楼盘新获预售许可。目前，北京市商品期房住宅的库存量为61323套，按照12月份的成交量计算，4个月左右便可消化完毕。截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，仅为59954套，已达到近三年来的历史最低点。经历了一年的火爆行情之后，与2009年1月1日的105824套相比，北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高达43%，这一指标的走势在全年来看也是明显的持续下跌趋势，新开房源的补充成为一个迫在眉睫的问题。

　　成交量上来看，一进入今年，楼市的调控政策和新年的大雪都使得楼市成交有所降温，预计今年，受到政策影响和“房荒”的影响，成交量的下滑似乎已经可以判定的结果。

　　虽然成交量不容乐观，但房价方面的反应应该会慢一些，中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，目前购房者对房屋的增值保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下，市场将呈现短暂的供不应求现象。此外，经历了09年的热销开发企业已经失去了快速回笼资金的压力，预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势，但在宏观调控的作用下，房价涨幅将有所放缓。

　　今年的土地市场，市国土局透露，2010年将继续调整供应节奏，力争一季度供应1000公顷，上半年完成供应2000公顷，主要集中在轨道交通沿线及新城，预计这两个区域土地可供应量将达到5000公顷以上。专家推算，今年下半年，北京市场将迎来一个新盘放量的高峰。届时可售商品住宅期房存量将有望回升。

　　猜想2

　　捂盘惜售风险加大

　　今年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张。据北京市房地产交易管理网数据显示，至去年12月中旬以来，北京市商品住宅期房的库存量多次跌破6万套。

　　由于供需矛盾的存在，开发商捂盘惜售仍然会延续，由于自身不缺乏资金，并且出于销售的持续性，开发商还是会延续之前小批量供应，多次开盘的销售策略。捂盘惜售在2009年已经相当盛行，不少开发商一再延期开盘，而每次延期都让房价上涨，但是买房人仍然是趋之若鹜，这更助长了开发商捂盘惜售的气焰。在2009年尝到捂盘甜头的开发商们，2010年也不会放弃这么好的获利方式，一旦市场供应量短缺，开发商还会待价而沽。不过，捂盘惜售虽然可以获利，但是也存在风险，一旦错过最好的销售时机，将会对后期的销售很不利，特别是一些体量大的项目，还是要掌握一定的推盘节奏。同时，捂盘惜售也不是政府所允许的，如果政府开始调控房价，捂盘惜售者将首先被治理。因此，2010年，诸位开发商，尽管你是“皇帝的女儿不愁嫁”，但是，也别造成“留来留去留成仇”的尴尬局面。