来源：中国经营报
作者：李乐
岁末年初，中国楼市的开发商们总喜欢参加各种聚会，尤其在自己拿不准未来市场走势的时候，别人总是自己的“定心丸”。
当看不清未来的时候，中国的地产商们向来把“高端”当做最好的避险工具，这一次，又是如此。
主力收入“高端化”
“2010年我们打算
《中国经营报》记者了解到，目前正在紧张统计的首创置业2009年销售额的报表中，位于北京CBD核心区CCTV新址北侧的禧瑞都项目，总销售额达到14.5亿元，是首创置业销售额贡献最大的项目之一，这个高档住宅项目，只经历了不到一年，销售单价便从20000元/平方米快速飙升至近50000元/平方米。
根据截至2009年6月的首创置业最新报表，其售价10000元/平方米以上的项目销售额贡献，占到整个首创置业销售收入的52%，而一位首创置业内部人士告诉记者，现在正在统计的2009年全年年报中，这一比重还会继续上升。
这并非是首创置业一家企业的个案。根据相关报表材料，龙湖地产截止到2009年，其销售收入中，单价10000元/平方米的高端项目占到总收入的63.1%，而就在三年前的相关统计科目中，龙湖地产尚未有单价10000元/平方米以上这一个统计科目。
吴怀量告诉记者，首创置业财务收入结构的变化，是首创置业主动战略选择的结果。“当然，从2009年特别是下半年以来，市场走势的变化，对我们‘高端化’的定位也起到了非常好的推进作用甚至起到了催化剂的作用。”
与吴怀量的说法略有不同，龙湖地产一位高管在解释这一科目数据的变化时表示，10000元/平方米以上项目收入占比的不断提高，是龙湖地产在2008年之后，进入北京等一线城市市场所致。
“最稳定”收入
地产界向来流行“外事不决问志强”，然而，当大部分地产商看不清未来的时候，在2010年SOHU新视角论坛上，地产“总理”任志强也坦言，至于未来还会有什么调控政策，他也不知道——也没人知道。
“从我的角度来看，定向打靶是个很关键的问题，比如要定向打击投资型的购房，二套房贷的严格执行与落实就非常重要。”万科副总裁毛大庆表示。而更多开发商的担心与不确定也都集中于此，毕竟肇始于2007年的二套房贷40%首付的政策造就了2008年的调整，让地产商们很难忘却。
“2009年终，我们的客户、业主层次发生了一个变化，开始更多地面向国际化的一些客群。他们比较认可在国际大都会标志性的地方购置自己的高端不动产，而且跟中国都是有联系的，比如说海归、港澳台，他们都是有留学经历的，包括国际家庭也会比较多一些。”首创置业禧瑞都项目副总经理罗烨向记者表示。
在他看来，这些目标客户对于二套房贷的敏感度最低——即便二套房贷政策全面收紧，这些客户所受到的影响，也远远小于通常意义上的中端客户——这显然是他们最希望看到的。
为此，地产商们煞费苦心，也可以从侧面佐证地产商对高端化带来的“避险”作用的渴求。吴怀量告诉记者，禧瑞都项目采用了包括自动垃圾清运系统等“非标配”的新型技术，“这些技术，不上也无所谓，但是上了，更容易取得高端客户的认可。”
调控的“保险”
“我非常赞同国家在房地产方面出台这些政策来促进房地产的健康稳定发展。特别是中央提出来今后一段时间里会加大普通住宅的供应量，来平抑房价，让更多的阶层能够买得起房子，但是社会的需求是多方面的，它肯定在不保证大部分人需求的时候，一定有一些高端人群，对高端的物业，对高品质的物业有所追求。”
面对短时间内纷至沓来的楼市调控，吴怀量如是解读调控之下，首创置业应变高端化的策略，也正是在这样的逻辑之下，与禧瑞都项目类似的高端项目将成为首创置业未来1~2年的重点所在。
正因如此，楼市的“降价”并不如想象中一般容易。金地集团总裁张华纲直言，由于2009年出乎意料的回暖，房地产开发企业的资金链条都相对充裕，因此，降价的压力不是太大。
而记者分析近5年标杆房地产上市公司的财务报表发现，历次房地产价格调整的周期，均与房地产上市企业的现金流量呈反比，而2009年的房地产标杆企业，现金流量均创新高，在“高端化”的背景之下，楼市的前景，更加微妙。
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