来源：中国经营报
徐永
在继续“消化”2009年房产交易的天量剧增同时，2010年伊始，各银行房贷部门也正紧锣密鼓地研究2010年的房贷市场的可能变局，早做调整打算。
“井喷”之后是冷场
2010年伊始，很多银行的房贷部门还在延续着2009年的繁忙氛围。1月1日，武汉某股
由于2009年12月份二手房交易迎来高峰，导致2010年1月份的交易规模已经提前透支。2009年前三季度，住房按揭贷款新增9520亿元，同比多增超过7000亿元，而记者从商业银行了解到的最新数据，2009年个贷新增超过1.4万亿元，再破纪录。
目前按揭房贷投放多是在延续年末行情，“去年年末二手房交易的活跃，导致今年1月份的交易规模已经提前透支。”国内一家股份制银行的零售业务负责人1月6日告诉《中国经营报》记者。
北京地区的数据显示，今年元旦3天的二手房交易，同比下降了65%。二手房交易的下降是否直接导致房贷的下滑呢？上述零售负责人表示很难下判断：“一方面我们预期2010年1月份之后会迎来一个房贷需求相对冷淡的时期。但2010年1月份房产交易下滑是否形成全年房贷需求的趋势，还很难判断。”该负责人表示，“由于最近几年房贷的形势变化非常快，年初到年末经常出现意想不到的相反行情，全年形势不好估计。”不过他告诉记者该行也在密切关注房贷竞争格局的变化，已经有面临宏观调控的心理准备。
2010年开年几天是各家银行?a href="https://q.stock.sohu.com/cn/601988/index.shtml" target=_blank>中行谐せ嵋榛蛘呷姓铰曰嵋榈拿芗奔洌钦吡私獾剑ツ耆晷糯脑龇?%，而今年股份制银行的信贷增幅也普遍保持在20%~30%之间。对于今年的个贷投放规模，多位接受记者采访的银行个贷负责人都表示，如果宏观政策不出现大的波动，增幅会和信贷总规模增速保持一致，即20%~30%之间，且不会超过2009年。但是不排除部分第三梯队股份制银行在今年会加大对房贷的投放力度。2009年多家银行的个贷投放都有“井喷”行情，但天量增加的背后，银行之间差距较大，如工商银行（601398.SH，1398.HK）、建设银行（601939.SH,0939.HK）的新增个贷都超过2000亿元，交通银行（601328.SH，3328.HK）与招商银行（600036.SH，3968.HK）的新增个贷都达千亿元，但第三梯队的一些股份制银行的个贷增幅则多为百亿元水平。
“房贷投放规模的影响因素有很多，比如房产商囤积、房价偏高，还有宏观调控等，不过不管如何影响，在近几年的几轮调控过程中，银行房贷运行都比较稳健。”浦发银行相关负责人告诉记者。
经营性贷款趁势抬头
“宽松货币政策之下，银行还是会保持信贷投放，对于房贷而言，未来抵御个贷风险的做法就是降低按揭房贷的比例，提高个人经营性贷款、商务贷款等的比例。”前述股份制银行零售负责人告诉记者。
前述浦发银行负责人对此说法也比较认同，随着房贷规模扩大,提高个体经营性贷款等业务对降低个贷风险的重要性，他透露浦发银行的个贷比例中，房贷占比为2/3左右，不良率也因此在较低的水平。
“事实上在今年的房贷投放中，银行要规模也会要利润，房贷业务由于需要支付佣金，同时利率打折扣，对银行的利润贡献度不一定高，反而是个体经营性的贷款、商户贷款、微型企业贷款业务的收益要好。”前述上海国有银行个贷负责人告诉记者。
该人士还告诉记者，今年，房价走势仍然是左右房贷投放的关键因素之一，但目前银行最关注两方面的市场变化：
一是高端房价的不规律增长及房价泡沫。以上海为例，当内环线普通住房的均价为1.5万元时，高端物业的均价为3万元，但当普通住房均价到2万元时，高端物业已经到了6万元，最近高端物业的房价走势还向更高价位挺进。
二是土地供应的效果。如果政府仍然有新增土地供应，对于一个地区的房价就能发挥好的平抑作用，但是目前部分城市中心城区的政府土地供应空间已经所剩无几，“政府之手”只能在城市周边或者外环线发挥作用，而中心城区房价在刚性需求支撑下，房价不好控制，面临继续上涨乃至大造“房价泡沫”的压力。
但他也表示，无论房贷竞争是否激烈，该行并不会降低客户门槛和条件，比如对二套房贷的贷款，除了首付4成，利率至少1.1倍基准利率等合规底线之外，银行还有各种价格手段来调节，如要求客户的存款、理财产品购买等，以此降低投机性房贷风险。
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