李碧
广州2010 :土地之战
编者按/ 资本泛滥、“地王”频出、一二手交易畅旺,从年初回暖的“小阳春”到年中连续三个月领涨全国的“牛市”,最后到2009年12月底因政策之变而出现销售回落、买家观望,广州房地产市场以向上曲线完成了2009年惊险一跃。开发商
跑马圈地“赌明天”,政府打击囤地惩处地王,走在全国前列的广州“土地之战”已经注定是2010年这个“亚运之城”市场之变的试金石。一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀,可以导致一个月后得克萨斯州的龙卷风。“蝴蝶效应”精辟阐释了初始条件下微小的变化能带动整个系统长期、巨大的连锁反应。
2009年广州房地产业的“蝴蝶”有些多。
新一轮的土地储备竞赛持续推高地价,甚至多幅地块超越2007年“地王”,与此同时,开发商垄断区域土地、“占山为王”的势头明显。政府方面“不甘示弱”,收回多幅“地王”、没收保证金、一日连发22封动工催促函、修订《广州市闲置土地处理办法》,广州对于闲置土地的多次动作,也成为全国严惩囤地、督促开发商开工建设的排头兵。a
政商博弈
2009年12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”
在政策的执行方面,广州一直走在前头。2009年8月,广州国土局高调声称将惩处2007年闲置土地,没收当年“地王”中莱投资的保证金8000万元,并收回土地。11月25日,广州市国土房管局一口气发出了22封动工催促函,向保利、雅居乐、越秀城建、粤海等17家房地产企业发出“囤地”警告。
“年底下手更狠”,广州一位房地产人士笑称,即将颁布的《广州市闲置土地处理办法》规定,土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。某些土地一旦确认闲置,土地成本可能翻倍、甚至十几倍。
广州市国土房管局近日表示,2009年广州一共收回16宗闲置用地,共计面积约43.4公顷,收缴土地闲置费约3000万元。而2008年唯一的“地王”恒大员村绢麻厂地块最终也被相关部门列入闲置地处理名单中,并没收1.3亿元土地出让保证金。
2009年5月,一位接近广州市政府部门的人士曾向记者透露,当时政府与开发商是一种比较微妙的平衡,“政府的底线是地块肯定不能退,开发商可以缓交地款,或者只交一小部分地款。”
然而开发商对土地风险的判断最终打破了平衡。2009年广州两幅限价房用地退地,富力地产的云祥路地块、金地集团番禺地块被收回,未作处罚,中莱投资则选择损失土地出让金脱身。恒大仍在为其员村绢麻厂地块活动,以避免损失1.3亿元土地出让金。
“地王”频出
广州地方政府对“地王”频频出招实属事出有因。
2009年6月10日,广州2009年第二次土地拍卖,万科、保利、城建等大佬回到久违的土地交易中心(品牌开发商2008年几乎都未在广州拿地),最终广州城建以楼面价15323元/平方米标下珠江新城D8-2地块,成为广州当年第一块“地王”。
“我早说过,他们回来小开发商就没得玩。”一家经营珠三角多个楼盘的中型房企老总向记者感叹,“当时我们预见推地潮将要到来,这不仅是‘地王’时代,更是‘抢地王’时代。”
经历2009年上半年销售回暖和融资畅旺的“甜蜜期”,各大房企陷入到对广州推出的每一块潜力土地的争抢之中。7月16日,原本以为冷清收场的金沙洲两幅土地出让,竟引发万科、保利和龙光的激烈争夺,而广州城建则一口吞下大学城两幅土地,7296元/平方米的楼面地价创下番禺区新地王;10月29日,雅居乐以43.41亿元刷新科学城“地王”;12月10日广州城建再将大学城五幅地尽数收下,DN0401地块楼面地价更是达到9503元/平方米,业内直呼“天价”;12月22日,富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元竞得亚运城项目,成为全国瞩目的“中国新地王”。
“2009年广州土地拍卖价格,普遍要比2007年地价高出10%~20%,多幅土地超过原有区域地王的30%。”一个第三方权威机构的广州负责人告诉记者,从CBD珠江新城、越秀老城区到偏远的金沙洲、大学城,如今地王已“不分区域贵贱,处处都可能是热门”。
“热门不分贵贱”正是2009年全国土地市场的真实写照,中国指数研究院报告显示,2009年杭州市卖地收入达到1200亿元,创下纪录之最,而排名第二的上海也有超过992亿元的土地收入,是2008年的约2.48倍。
诸侯割据
“地王”频出的背后,是开发商为未来储备粮草,更多的是国企央企雄厚的信贷支撑,以及资本市场放开后上市企业“拿地-融资-再拿地”模式的重新启动。而2009年华南地产大鳄们要做的,不单是拿地,背后更有着成为“区域霸主”的野心。
2009年广州城建先后三次出手,总共拿下广州大学城9幅土地,占据该区域已出让地块面积的3/4,该区域土地出让价格更被拉高到9000元/平方米以上,广州城建成为名副其实的“地主”和“地王”。
同样占山为王的还有雅居乐,“华南虎”雅居乐吃下花都区107国道板块的5幅居住用地,总建筑面积约65万平方米,而保利地产则在金沙洲抢得5幅土地,又通过地价标得琶洲城中村改造项目,成为金沙洲和琶洲两地的大地主。
“富力在珠江新城拥有16个项目,甚至有人将珠江新城戏称为‘富力新城’,擅长大盘开发的碧桂园也在增城板块确立霸主地位。”满堂红研究部高级主任肖文晓指出,大型房企拿地通常会考虑规模效应,在某个区域集中拿地,有利于平摊和降低地价成本,集中开发和销售,进而连续开发形成大型社区。
一方面,实力派房企跑马圈地,一方面,“弱势”房企一地难求。“万科虽然是全国数一数二的龙头老大,然而在广州市场,它的话语地位逐步被削弱,”上述第三方权威机构广州负责人告诉记者,万科在2009年销售金额排在广州第八位,但是其土地储备所剩无几,仅通过拍卖获得两幅土地,“2010年销售能否排入前十,都是未知。”
业内亦有观点认为,对区域土地形成垄断,开发商在开发时间、价格高低、销售节奏上都能形成价格话语权,从而更利于其创造高利润。目前虽然还没有一二个寡头出现,然而价格门槛将不少中小型企业挡在广州之外,土地渐渐集中在少数开发商手中已是不争事实。
广州政府在2010年将针对这些“地王”们实施何种政策显然已经成为各方关注焦点。“若严格执行新政,不少2009年‘地王’会在2010年遭遇同样的境遇,毕竟部分土地的价格太高,风险不小。”中原地产项目部经理黄韬接受采访时称。
龙卷风会在2010年来到吗?
09年广州全年土地出让一览表
时间 |
地块名称 |
土地面积(㎡) |
总建面(㎡) |
总价(万元) |
楼面价(元/㎡) |
竞得者 |
5-26 |
广州益丰搪瓷厂地段 |
8579 |
53809 |
31800 |
5910 |
佳兆业地产 |
6-10 |
珠江新城D8-2地块 |
6349 |
22514 |
34500 |
15323 |
越秀城建 |
6-23 |
南沙进港大道09NJY-1地块 |
47329 |
94658 |
9416 |
995 |
南沙建设投资、南沙置业 |
7-16 |
白云区金沙洲B3702A09地块 |
54854 |
153591 |
85000 |
5534 |
保利地产 |
白云区金沙洲B3709B04地块 |
17207 |
30937 |
14000 |
4520 |
广州万科 | |
大学城DS1102地块 |
27775 |
86658 |
62500 |
7212 |
越秀城建 | |
8-12 |
东华西路地块 |
5058 |
28828 |
6060 |
2102 |
旭城实业 |
8-18 |
花都区107国道D地块 |
57059 |
123180 |
24100 |
1956 |
花都雅居乐 |
南华西路危破房改造项目 |
18487 |
46218 |
21500 |
4652 |
君华集团 | |
广深公路北横沙村东侧地段 |
113284 |
102424 |
23900 |
2333 |
恒翔地产 | |
8-28 |
南沙丰田生活区东侧09NJY-2 |
63726 |
159315 |
24000 |
1506 |
碧桂园 |
9-20 |
大学城南区DS1402地块 |
5259 |
4207 |
707 |
1680 |
广东华盛建设有限公司 |
珠江新城D3-4地块 |
5162 |
34327 |
46500 |
13546 |
合景泰富 | |
大学城DS1604、DS1703地块 |
18801 |
58659 |
42700 |
7279 |
越秀城建 | |
10-20 |
海珠区琶洲村 |
390000 |
1040000 |
14200 |
136 |
保利地产 |
10-27 |
萝岗永和经济区YH-J1地块 |
98781 |
246953 |
17287 |
700 |
广东嘉德丰投资 |
天河区车陂路地段 |
69813 |
161004 |
53986 |
3353 |
中石化洛阳石油化工 | |
花都区风神大道南 |
232480 |
301343 |
70200 |
2330 |
保利地产 | |
10-29 |
科学城KXC-F8-1-1 |
306812 |
613624 |
434100 |
7074 |
雅居乐地产 |
白云新城四宗商业金融地块 |
126000 |
280000 |
112200 |
4006 |
大连万达 | |
11-26 |
珠江新城B1-3地块 |
7008.46 |
91503 |
101000 |
11037 |
富力地产 |
12-7 |
广州开发区LGPQ-A2-2地块 |
63730 |
140206 |
78559 |
5603 |
广州开发区工业发展集团 |
12-10 |
小谷围岛大学城5地块 |
66208 |
206569 |
191500 |
9270 |
越秀城建 |
12-16 |
花都CA0401-20、29 |
134243 |
268245 |
83000 |
3094 |
隽粤置业 |
花都CA0401-22、23、30、32 |
254307 |
281626 |
96000 |
3408 |
保利地产 | |
12-22 |
亚运城项目 |
2639520 |
4380000 |
2550000 |
5810 |
富力、碧桂园、雅居乐 |
12-28 |
荔湾区东沙医药港十地块 |
|
118483 |
172400 |
|
广州国际医药港公司 |