是什么阻止房价企稳或下降

　　房地产界的“任总”任志强，向以言论“暴强”、“雷人”而闻名。其言论虽多为业界人士所不认同，更被一些业内专家“不齿”，但却每每言中，只是其话语里有时水分太多了些。

　　早在2003年，任志强就指出：“北京的房价是高，但高得是有道理的，目前也降不下来。”近来他还说，年轻人就该买不起房。因为，从发达国家来看，30岁以下的人没工作几年，就靠自己独立收入去买房的几乎为零，非常少。

　　任志强的这些论断，有违于广大渴望改善住房条件者的期盼，有时甚至明显有悖于绝大多数人对于宏观形势的判断，而后却大多被事实证明。也许，任总的眼里看到了我们不曾看到的东西？难道房地产市场真的只能涨不能跌吗？

　　房子这种东西，首先是一种商品，是一种消费品。对于房价的高低大家可能有不同的观点，但是，没有人不需要房子。作为一种商品，房子的价格理应由房子的价值和房市中的供求关系决定，而现实却是，房子的价格已远远地脱离了这一轨道。大多数人买不起房子，甚至连房子的成本是多少，也成了一个不解之谜，更谈不上什么价格围绕价值而波动了。于是有人就拿国外的情况来说事，说什么即便是在发达国家，年收入与房价的比例也不过是6∶1，最多不过8∶1，为什么中国的房价要高到20∶1甚至30∶1？于是就与不断预言中国的房价还要上涨的任志强发生了争执。殊不知，在中国，决定房价的高低，还有另外的因素。

　　首先，商品房还是一种投资品，并且作为一种投资品，商品房在目前的情况下，还是一种收益性颇佳的投资品。就投资的收益性而言，近十几年来商品房的涨幅已经充分证明了其投资的价值。问题的关键在于，这种远远超过社会平均投资收益水平的价值是如何产生的？

　　第一，商品房价格的不断上涨，是有强大的需求作为支撑的。这包括不断加快的社会城镇化步伐所带来的城镇人口数量的急剧增加；城镇居民改善条件的强烈渴望；以及由投资自身产生的循环性的需求：一种商品的投资价值越高，对这种商品需求的欲望就越大。

　　第二，与投资渠道的单一、投资门槛的过低、投资资金的易得有关。我们虽然提倡增加居民财产性的收入，但是，除了商品房、股市以外，可供居民进行投资的渠道还不是很多。近年来中国股市的情况大家都明白，不少人在股市面前裹足不前，剩下的也就是投资商品房这一条渠道了。就投资的门槛而论，我可以买不起商品房，但是，我完全能够炒商品房：攒足首付就可以了，也就是通常所说的“以房养房”；甚至连首付都不需要发愁，实在不行几个人凑一下也是可以的。温州“炒房团”的本质就是这样一种合伙投资的样式。而据统计局的统计，在去年前11个月近12万亿元的城乡居民消费总额中，有近50%也就是近6万亿元的资金，投进了商品房市场。查看同期的居民储蓄数字，储蓄总额并没有下降。这些资金哪里来的？来源虽然不容易说清楚，但是，这些数据至少说明了一个问题，那就是用于投资商品房的资金是相当容易得到的。

　　第三，作为一个投资市场，商品房市场远不是一个健全的投资市场。这一投资市场，没有做空机制，所有的资金只有一个前进方向，那就是齐心合力地推动价格上涨，只有价格上涨，才有获利的空间；偶尔的价格波动，因为有强大的需求支撑，都会被看成进入市场的好时机，会成为进一步推动价格上涨的动力。这一投资市场，甚至连最基本的投资规则都不存在，于是我们常常就会看到什么“捂盘惜售”、“购地不建”等一般市场所难得见到的场面，有些房地产开发商干脆把投资乃至投机当成了自己的主业，开发倒成了可有可无的事情。如有的房地产商声称，做房地产就好像印钞票一样，年初买的地到年底就能升值一倍以上。这些现象的产生，都与商品房市场作为一种投资市场，其规则缺失有关。

　　其次，房地产行业是很多地方重要的支柱产业，是政绩的主要来源，这一情况在金融危机的冲击之下，表现尤其明显，这也是房价上涨的一个主要动力。据统计，房地产行业与30多个行业相关联，对于一些地方来说，是名副其实的支柱产业。金融危机袭来，一些依赖外需的行业受到了强烈的冲击，景气不再，而只有房地产行业因为基本上不依赖外需，成为了带动经济增长的少数行业之一。2009年北京成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%；而2008年，北京共成交地块148宗，成交建设用地面积1469万平方米，总成交金额503亿元，占北京市财政收入比重为27%。2009年上海土地出让金高达1043亿元，成为第一个出让金超过千亿的城市，杭州市的土地出让金也将破千亿。中国指数研究院监测数据显示，排在全国前20位的城市土地出让金总额高达8019亿元，同比增加160%。这些数据已充分表明，房地产行业已经成为当地的主要支柱产业。而商品房价格的上涨，在这一过程中起着至关重要的作用。商品房价格不上涨，投资资金就不会进入房地产市场，地方政府的财政收入也就失去了来源；反过来，商品房价格的不断上涨，也就直接增加了地方政府的财政收入，拉动了地方经济的增长。因此，一些地方的领导发展房地产业的积极性相当高。

　　决定商品房价格的因素就是这么三个。需要指出的是，这三个因素是互相矛盾的。消费性的需求不能支撑起如此高的房价，但是，这一需求的力量与后两个因素比较起来，实在是太微不足道了。商品房的价格并没有脱离正常的轨道。可以说，如果目前的格局不发生根本性的变化，不正常的商品房价格就难以下降甚至企稳。