二套房认定标准不再含糊 银行房贷难打“擦边球”

　　　证券时报记者 罗克关

　　国务院办公厅昨日发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确表示金融机构“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”

　　记者注意到，尽管本次国务院关于二套房贷政策的表述与以往完全一致，但《通知》全文并未提及2009年为业界争论不休的“改善性住房”。“不提改善性住房，意味着未来关于二套房贷的认定从此将一刀切，但凡家庭购买的第二套住房都要求首付四成，目前银行的二套房贷市场将面临重新洗牌。”某银行总行房贷部门负责人对记者说。

　　业内人士表示，2009年国务院出于刺激房地产市场的考虑推出了“改善性住房”概念，其银行贷款标准参照首套房贷“两成首付、七折利率”标准执行。但由于改善性住房与家庭第二套住房的定义在多个方面存在重叠，因此造成全国各区域二套房贷市场标准不一的混乱局面。

　　“银监会一直强调二套房政策是首付四成、利率1.1倍，但由于没有很好地将二套房和改善性住房界定清楚，因此导致各家银行政策执行的力度差别很大。许多购房合同实际上就是二套房，但银行为了留住客户，都尽可能按改善性住房给予客户首付2成，利率优惠的承诺。”一位国有银行广东省分行零售部人士对记者说。

　　受访银行人士对记者称，本次国务院下发的《通知》中一改2009年提法，并未将改善性住房概念纳入其中，这是自2008年末以来首次为市场给出明确的二套房认定标准。

　　“目前的地产市场已经不需要2009年初那样通过政策来刺激，改善性住房概念退出也在情理之中。但对银行房贷市场而言，却意味着好日子的结束，因为政策模糊带来的业务空间已被封死。”前述股份银行人士对记者说。

　　记者注意到，与以往银监会一直强调二套房利率须为基准利率1.1倍所不同的是，《通知》对二套房利率给出的定义是“严格按照风险定价”。

　　一位受访银行人士认为，如果监管部门未来的操作指引与国务院此次《通知》表述完全一致，则银行二套房贷利率有可能是在7折底线的基础上，按风险实施定价，并不一定一刀切要求为基准利率的1.1倍以上。银行人士认为，这一定义所体现出的风险定价精神，与银监会以往政策也基本一致。

　　但银行人士也很坦率地表示，单纯按风险定价来规范房贷市场对监管的要求亦非常高，因此比较切实可行的办法还是相关部门就此给出一个明确的指引。