房地产调控政策越来越严厉了

　　1月10日，国务院再次发布房地产调控政策，正式下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“国11条”）。这是近一个月内国务院第五次出台房地产调控政策，国务院针对同一个行业如此密集地出台调控措施，实属罕见。这在一定程度上说明国家有关部门已经认为房地产业的发展存在较大问题，需要进行调控和变化。

　　从“国11条”的行文看，这次的文字表达明显要严厉很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇大量出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还显得“春风和煦”，“国四条”开始变得“阴晴不定”，那么本次出台的“国11条”就明显是“风雨交加”了。政策一次比一次表述严厉，也显示出对房地产业进行调控的决心越来越大。

　　从内容上看，“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化信贷利率政策上。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。

　　值得注意的是，此次房贷新政并未提及“改善型住房”能否享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的“9·27”新政。

　　除了对应“国四条”的几个部分外，本次政策条文还增加了第五大条，“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政府的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多精力放到住房民生问题上，避免其跑偏路，甚至“本末倒置”。

　　此次国务院再次出台房地产调控新政，既在市场预料之中，又有点出乎意料。所谓“预料之中”是指，“国四条”发布后，相关政策需要具体落实，特别是信贷政策要出台更加详细的措施，本次“国11条”给出了部分答案。所谓“出乎意料”，则是因为国务院两次出台的政策调控口径有一定的差异。有些地方政府已经按照中央经济工作会议以及“国四条”的口径，出台了地方细则，如今更加紧缩的“国11条”使得这些地方政府面临修改地方细则的问题。

　　总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通胀迹象日益显现的时刻，房地产业的发展面临政策的不同要求，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，政府不再选择“隐忍”，而是明确了态度，要“限制”和“打击”。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）