“把脉”新一轮调控背景下的楼市

　　新一轮楼市调控正处“进行时”，相关部门、各地政府陆续推出配套实施措施。近期，不少城市楼市成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市偏好一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？

　　调控逐渐“发力” 楼市初现变化

　　上海“网上房地产”显示，元旦三天假期内，全市一手商品住宅累计成交仅186套。与年底动辄七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的楼市近期也同样“遇冷”。元旦三天北京市二手住宅网签套数仅58套，比2009年同期下降64．8％。

　　中原地产人士认为，近日楼市“降温”根本原因还是：新一轮调控政策逐渐 “发力”。日前下发“国十一条”更是再度奏响调控强音。

　　——严管 “地根”。2009年12月17日，财政部、国土资源部等5部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50％”。针对此前土地市场“价高者得”的方式，“国十一条”明确可探索土地出让综合评标方法。——抑制投机性购房 “动真格”。“国十一条”要求，二套房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。此前，财政部和国家税务总局发布通知，明确“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税”。

　　——对自住型及改善型住房继续鼓励。

　　——保障性住房建设“加鞭”。保障性住房开工建设的套（户）数比2009年增加三分之一。

　　新老问题交织考验调控

　　“成交量下来，但价格并没有下跌。”上海中原地产一家门店的负责人说，“很难说今年一季度以后房价是跌还是涨”。多位业内人士担心，房地产短期内仍将是买方市场，在此情况下，增加的契税等交易成本最终可能转移给购房者，从而抬高房价。

　　另一方面，“地王”依然在推陈出新。2009年12月22日、23日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达255亿元，由三家上市房企联手获得；上海拍出的地块楼板价超过3．2万元／平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。

　　一知名港资房企负责人说，提高土地出让首付款，可能会对中小型房企抢地有所抑制，但对那些地产“大鳄”的约束力有限。

　　“银根”方面，不少业内人士指出，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩 “急刹车”；房地产开发贷和个贷仍将是银行“欲拒还迎”的优质产品。跟以往相比，这一轮房地产调控难度更大。

　　让房价回归理性需根治楼市“顽疾”

　　房价之高，非一日之涨。根治房价过高问题，也非一日、一年之功能够实现。

　　国务院总理温家宝不久前接受新华社记者专访，谈到当下房价上涨过快的问题时说，只要政府有决心解决这个问题，不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”：要“调理市场”，保持适度的房地产投资规模，实现住宅供求总量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系；健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度，完善土地供应机制。

　　新华社“新华视点”记者 叶锋（据新华社上海1月11日电）