去年12月郑州商品房、二手房成交均创历史纪录

　　2009年最后一个月，郑州楼市商品房成交量和二手房成交量同时出现井喷，双双刷新郑州楼市历史最高纪录。郑州市房管局统计结果显示：2009年12月，郑州市区商品房销售17753套，较上月上涨81.4%，较去年同期上涨120.5%；商品房销售面积165.29万平方米，同比上涨110.1%；郑州市区二手房共成交4899套，同比上涨232.6%，成交面积45.39万平方米，同比增长245.6%。从成交均价来看，商品房成交均价出现回落，而二手房成交均价持续走高。

　　保障性住房上市拉低成交均价

　　郑州同致行地产顾问有限公司研究中心认为，2009年12月份郑州商品房成交量出现再次井喷现象，主要由以下两方面造成：一方面，临近年关，一些房地产政策进入倒计时阶段，为了赶上房地产优惠政策的末班车和良好的市场氛围，大多数楼盘加快预售速度和推盘节奏，开盘数量增多，另一方面，保障性住房大量上市，拉升了成交量。

　　2009年12月份前后，郑州市面向低收入群体推出了6203套经济适用房，当月选房的经济适用房小区达到10个，包括裕华美欣、园田花园、红河瀛园、永恒·尚东、联合花园、联合雅园、泰和苑、紫东河、凯田花园、通和盛世等。根据同致行统计，选房较多的经济适用房楼盘包括园田花园、裕华美欣等，其中园田花园成交1801套。保障性住房大量上市，使得当月郑州楼市商品房成交量突然井喷。

　　保障性住房的集中销售同时也拉低了当月郑州商品房成交均价，有效地抑制了商品房价格的过快上涨，改变了购房者对于房价上涨的预期。由于保障性住房集中签约，郑州商品房成交均价由2009年11月份的5375元／平方米下降为2009年12月的4936元／平方米，降幅达到了439元／平方米。

　　郑州同致行在统计中还发现，虽然2009年12月份郑州楼市成交量刷新纪录，但并不是所有楼盘成交良好。根据郑州同致行的统计，2009年12月郑州商品

　　房成交排名前20名的楼盘共成交商品房9981套，占郑州155个在售楼盘成交量的56%。排在前10名的楼盘中有中原新城、美景鸿城、高速奥兰花园、锦艺国际华都，基本上是一些大盘，这些楼盘销售都在500套以上。当月销售量低于30套的楼盘有74个，销售量在30~50套的楼盘有21个，两者约占在售楼盘总数的60%。

　　调控政策转向二手楼市井喷

　　一手房火爆，二手房也疯狂。郑州市房管局统计结果显示，2009年12月份，郑州市区二手房共成交4899套，较前一个月上涨了68.23%，同比上涨232.6%；成交面积45.39万平方米，较前一个月上涨了67.1%，同比增长245.6%；二手房成交均价为3656元／平方米，较上月上涨了4.82%。

　　郑州同致行地产顾问有限公司认为，二手房成交量出现井喷和成交均价出现上涨，主要是由于房地产调控政策造成的，属于阶段性的特殊现象。2009年底，房地产调控政策开始转向，并逐渐收紧。2009年12月9日，国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。2009年12月23日，财政部和国家税务总局出台了关于调整个人住房转让营业税政策的细则。住房转让营业税征免时限的恢复，导致了大量的二手房集中上市，而很多购房者也纷纷把购买二手房的时间提前，导致了二手房出现了规避政策的阶段性井喷。

　　供求关系紧张仍未彻底结束

　　2009年全年，郑州商品房共成交面积1161.2万平方米，商品房销售金额达到570.2亿元，成交套数、成交面积、成交金额远远超过2008年。

　　在2009年春节过后，郑州楼市出现了两轮冲高，3~5月份，连续3个月商品房销售面积冲破90万平方米大关，6~9月份4个月商品房销售面积冲破100万平方米大关。9月过后，郑州商品房成交量开始呈现下滑趋势，9月成交量为108万平方米，10月份为95.89万平方米，11月份为91.86万

　　平方米。但最后一个月份，郑州楼市再次出现井喷，并创下165.29万平方米新的历史纪录。

　　2009年七八月份，郑州商品房预售面积仅有10万平方米左右，预售楼盘项目仅有六七个，商品房预售面积过少给市场造成了一种恐慌的气氛。从9月份后，郑州商品房供给开始恢复正常水平，9~12月份4个月，郑州商品房预售面积达到了460.5万平方米，超过了前8个月商品房预售面积总和。由于12月份郑州商品房成交再次出现井喷现象，郑州商品房市场供不应求的局面仍然没有彻底改观。

　　郑州同致行品牌运营总监曹庆伟认为，随着国家相关房地产调控政策的出台，一些房地产需求将会得到抑制，同时，2009年销售火爆，开发企业资金充足，未来房地产投资将出现增长，商品房供给会进入一个快速阶段。未来保障性住房也将不断加大建设和投入，因此，未来郑州楼市供求关系可能会发生转变，这将给郑州的房地产企业带来一定的销售压力。

　　曹庆伟表示，鉴于上述原因，2010年上半年，在政策调整和供求关系变化的双重作用下，郑州商品房价格快速上涨的可能性不大，将会保持较为平稳的发展。

　　市场形势突变房企心态复杂

　　从2009年年初楼市低迷到5月的地产全面复苏，再到9月后的房价快速上涨，2009年国内房地产市场如此快速复苏让政府相关部门始料不及。市场的急剧变化也导致房地产调控政策相应变化。郑州同致行地产顾问有限公司认为，2009年房地产政策经历了三个阶段：刺激期、观望期、调整期。年初楼市普遍低迷，各地政府出台一系列救市政策，包括银行利率、契税、公积金等多种措施。进入5月后各地房地产市场呈现全面复苏现象，政策进入观望期。而在9月之后，房地产市场出现过热局面，相关部门开始密切关注房地产市场。9月国务院出台了《关于集约用地的通知》，拉开了政策调整的序幕，而后出台了营业税由两年调整为五年，营业税按差额征收5.5%。郑州同致行认为：虽然国家对商品房价格上涨已经高度关注，并且出台了一些措施应对，但是仍然鼓励普通商品房消费，对于普通商品房的优惠措施将会持续下去。

　　郑州同致行认为：2009年开发企业心态也经历了三个阶段变化：迷茫期、释放期、乐观期。年初楼市低迷使得大部分开发商对于2009年房地产市场充满了迷茫，导致很多楼盘开展了大幅度优惠促销、打折、送家电装修等活动。而5月后房地产市场全面复苏，开发企业心态从迷茫期进入释放期，很多楼盘开始收回各种优惠措施，进入正常的价格销售。进入9月后市场火爆，很多开发企业对于未来市场出现乐观心态，一些楼盘出现短时间内开始涨价，导致了商品房价格出现快速上涨。这种乐观心态一部分来自于消费者旺盛的购买力和投资风潮，一部分来自于房地产市场供应不足的现状。但是从郑州房地产市场来看，郑州第四季度房地产预售面积已经进入正常水平，未来房地产市场供应不足的现象将不复存在。随着年底国家相关政策的出台，未来房地产市场仍然充满不确定性，因此，开发企业这种乐观心态很难较长时间维持。

　　郑州同致行认为，开发企业应当及时正确把握市场和政策形势变化，灵活调整应对，而作为购房者不必盲目跟风，应当结合自身实际情况购房。（大河报记者曾邦华） (来源：大河网)