五家外资击鼓传花 凯雷退出济南路8号

　　CBN记者　唐文祺

　　收购、转让、再收购，上海楼市中的击鼓传花“游戏”再次上演。《第一财经日报》记者昨天独家获悉，经历多位东家的知名豪宅“济南路8号”，被再次转手。接盘其双子楼中西苑整栋的神秘买家已不是第一次出手，在此之前，陕西南路城市公寓酒店已被其纳入囊中。

　　位于上海新天地板块核心区域的济南路8号，是一个屡屡被外资“看好”的豪宅项目。2008年，印尼三林基金以出让项目公司股权的形式，将其转让给美国凯雷房地产基金，有媒体披露为作价近20亿元人民币。

　　据知情人士向记者透露，当时成交价格约49982元/平方米，成交建筑面积约39814平方米，其中包括了西苑整栋建筑及东苑部分散卖物业。在完成此次交易之前，凯雷如何“处置”物业始终是业界揣测不断的话题。针对东苑剩余房源，仍然采取了散卖形式；但西苑这一整栋楼盘，究竟是分拆零售还是整栋持有，持有者的态度却始终不明。

　　历经一年多时间之后，凯雷终于揭开谜底，即将整栋西苑楼盘完整出让。知情人士称，此次接下这一棒的，为上海城利房地产有限公司（下称“城利房产”）。城利房产拥有楼盘的注册信息显示，该公司企业类型为外商投资独资企业。

　　去年从澳大利亚麦格理集团手中购置陕西南路城市公寓酒店的城利房产，因为这一大手笔而“一战成名”。然而，该公司行事颇为神秘，对于城利房产“操盘手”的来历及背景究竟如何，业界说法不一，其中一个说法为一名上海籍人士成立的外资企业。

　　资料显示，最早以“上海盛捷高级服务公寓”命名的这一项目，于2002年由新加坡雅诗阁集团以3270万美元出售给荷兰ING集团；在后者持有物业4年之后，作价1亿美元转手给印尼三林基金。随即，经美国凯雷转手之后，最终归于城利房产。据业内人士推算，因为该地块为综合性用地，只有50年的使用权，因此市场成交价格预计在6万元/平方米左右。假设按照早先公布的建筑面积计算，大约在23亿元左右，约合3.5亿美元。

　　不到8年时间，这一物业已在外资手中交接四次之多，价格早已翻了几番。然而对于新东家而言，或许换种思路考虑，反而赢得更大获利空间。市场消息透露，城利房产以24000元/平方米购得了城市公寓，但随即以60000元/平方米的销售均价散卖出让，溢价150%。无独有偶，凯雷出让给天安中国（00028.HK）的中房森林别墅，同样采取了这一快速套现的方式，即买家以37750元/平方米价格购入，售价则宣布定为6万元～6.5万元/平方米。

　　上海中原地产新天地分行二组经理虞红华介绍，济南路8号的市场成交均价在6万元～8万元/平方米左右，转成二手房后的当前挂牌价格为10万元/平方米左右。这一价格与翠湖天地三期的二手房挂牌价格相差无几，不过，翠湖天地一期标价则约6万元/平方米；二期为8.5万元/平方米。

　　仲量联行提供的数据显示，2009年上海大宗房地产收购总额达人民币256亿元，较2008年上涨42%。与前两年外资大唱主角的情况不同，去年下半年起，不少交易由现金充裕的国内投资者主导。

　　2009年第四季度，来自浙江的红楼集团从摩根士丹利手中以人民币14.2亿购入无限度广场；天安中国投资约5.1亿元向美国凯雷收购中房森林别墅其中的57套，之前还以9.9亿元向荷兰ING购得上海西庭网球俱乐部及公寓。此外，不少外资投资机构意欲退出的项目还在商洽之中。如高盛虹桥项目正与复地进行接触，作价约3亿美元。

　　“出于对上海豪宅市场的看好，整体收购物业之后散卖出让的形式获利不小。”莱坊物业住宅部主管胡晓波表示。胡晓波认为，与仅仅满足于完成IRR（内部收益率）指标的投资基金不同，对于不少手中握有雄厚资金的企业来说，购置现成物业的方式更为理想。