二手房走势看银行脸色

　　牛年最后一月，广州二手住宅成交登记量为121.42万平方米，同比增加203.8%；去年全年二手住宅登记量创出历史新高。满堂红地产昨日发布预测，今年二手楼市“凹型”调整重临，成交量走势取决于银行态度。预计今年全市二手住宅买卖均价再上涨10%，约在9300元/m2。

　　去年二手房涨幅近两成

　　二手楼市牛年大牛市。据广州市国土房管局数据，上月广州全市10区二手住宅登记量为121.42万平方米，同比增加203.8%；去年全年广州市二手住宅登记量为958.74万平方米，同比增加111.6%，最后一个月和全年的登记数据均创出历史新高。

　　满堂红研究部对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，去年12月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为9968元/平方米，环比上升3.6%，同比上升48.1%；2009年全年广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上升19.9%。

　　据分析，去年的房地产市场可以归为“政策优惠年”，交易税费减免、银行贷款基准利率下调后再"打折"等措施，极大地激发了市民入市购房的意欲。

　　60m2以下户型涨价最多

　　据了解，去年大部分广州二手住宅购房者，选择通过银行贷款购房。满堂红研究部对2008年和2009年通过该公司购房客户的付款方式进行分类统计，发现一次性付款的客户比重从2008年的28.2%减少到2009年的23.4%，减少4.8个百分点。

　　一次性付款客户的减少，除了楼价不断走高、客户支付能力跟不上的因素外，银行的贷款利率处于“低水平”，也是买家放弃一次性付款的主因。满堂红研究部经理周峰预期，“适度宽松”的货币政策，在新的一年内可能会转变为“适度收紧”。2010年的年度信贷量将会有所缩减，银行对购房类等消费性贷款申请审批会更严格，届时一次性付款的比例应该会回升到25%以上。

　　满堂红研究部对前年和去年广州市二手住宅买卖成交个案按面积划分相同的区间，再对其区间成交二手均价进行对比，均价同比涨幅最大的，是面积在30平方米以下和30至60平方米之间的物业，涨幅均达到27.1%。

　　楼市再次“凹型”调整

　　近期国家调控措施频出，“优惠政策”逐步退出已成定局。满堂红地产研究部经理周峰分析，去年广州二手楼市场成交量创出历史新高后，绝大部分的自住型、改善型、投资型需求已经被市场迅速消化，新增客源无法在短期内得到补充，今年市场将再次进入“凹型”调整期。

　　调整期的时限取决于银行放贷态度及未来贷款利率的变动，在通胀压力越来越大的前提下，加息的可能性也逐渐增大，只要央行在第一季度内不出现连续多次的大幅“加息”举措，预计这一次的调整期将会持续到2010年的2月底，3月份的成交量会随着春节后期涌现的累积有效需求而放大。

　　周峰预计，投资客在今年的操作频率可能会比去年降低，目标对象也会逐步集中在老城区的房改房物业或新区流通率较大的小区物业。今年全市二手住宅买卖均价在去年的基础上再上涨10%，约在9300元/平方米左右。

　　专家点睛

　　●去年广州二手楼市场成交量创出历史新高后，绝大部分的自住型、改善型、投资型需求已经被市场迅速消化，新增客源无法在短期内得到补充。

　　●在去年贷款“水龙头”大开时，开发商事实上已经拿到了不少的资金，目前的现金流状况都很好。开发商不会着急要卖楼回笼资金。今年广州楼价预计不会再大涨，但也很难出现大促销。