楼市风向转变如何投资房产 街铺比商场铺更稳赚

　　“楼市风向转变，不少以前一次性用三四百万元买豪宅的买家纷纷转买商铺了”，银行准备金率上调、国十一条出台、新政实行，一连串的住宅政策转变了楼市的投资风向标，房地产人士透露，目前广州市商铺的平均出租回报率为5%～6%之间，相比住宅平均3%左右的回报率来说更受欢迎。商铺已成为房地产投资市场新宠。投资商铺虽然回报更为稳定，但是资金门槛较高。

　　商铺专家建议投资者，一定要用闲钱投资，并且根据自己的投资周期选择适合投资的板块：老城区仍有个别路段有总价数百万元的小面积商铺，而投资珠江新城商铺的投资者要计算好自己投资的周期，以获得较高的升值空间。

　　据合富置业数据，近几个月，广州商铺价格已出现20%的明显涨幅。目前广州市商铺的平均出租回报率为5%～6%之间，相比住宅平均3%左右的回报率来说更受欢迎。

　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示，特别是未来天河业态齐全，定位层次分明的各个商场的出现，将带动租赁市场的升级。

　　美联物业商铺部法永能分析，目前商场铺供货量大幅增加，除了集中在天河城周边的新商场外，还有珠江新城、农林下路等板块的新铺；其二，广州零售商场主题定位成功的不多，因此对于商场铺的租赁市场有所担忧，认为在租客和消费群基本固定的情况下可能出现供过于求的现象。

　　因此，法永能认为对于投资者来说，选择街铺将会更为稳妥。一般来说，商场铺的租价售价都受限于整体商铺的策划发展，而街铺更为独立，不依靠于商场品牌而更决定于所在地段和人流情况，受限制条件更少。

　　投资市中心比较划算

　　不过，法永能强调，有的投资者把投资眼光放到比较远离市区中心的板块，虽然价格较为便宜，但是限制了商铺升值的空间，而且回本期限相对更长。

　　他建议还是集中在市中心，比如老城区传统商业区附近和一些成熟社区的小区铺。投资者最好选择自己熟悉的区域投资，并且最好选择有租约的商铺，但不要过分注重当下的租金回报率，一些投资回报率虽然仅为4%～5%，但是如果有长远升值潜力也可考虑。

　　热点投资片区分析

　　老城区投资策略

　　代表板块：东川路、宝华路、十甫路、文明路

　　投资金额：500万～600万元

　　投资策略分析：在传统商业旺区周边还有一些有潜力的商街铺，虽然铺龄较长，但面积小，而且是少有的“吉铺”，如东川路、宝华路、十甫路、文明路上往往可以挖掘到面积为数十平方米的，租价为30000～50000元/月之间的铺位，总价一般为500万～600万元左右，租金回报率甚至可以达6%～7%之间。法永能还认为，相比新城区来说，老城区商铺的优势在于没有一手参考价，因此更有投资空间。

　　半成熟城区投资策略

　　代表板块：宝岗板块、南洲板块

　　投资金额：500万元左右

　　投资策略分析：江南西有望被打造成为步行街，旁边的宝岗大道也将从中受惠。目前宝岗大道的临街商铺价格在5万～6万元/平方米，出租回报率为5%～6%。合富置业高级营业经理廖楚涛表示，投资成熟商圈的临街铺面一方面可以获得稳定的回报。另一方面由于这些区域租赁旺盛，空置的时间也比较短。

　　另一个被看好的是南洲-晓港板块，这一板块的特点也是周边新楼盘密集。而建设中的地铁二号线延长线将经过这一区域，在不久的将来将大力改善这一区域的交通状况。

　　虽然该板块未来将有较多的新楼盘上市，但是这些楼盘的商铺都还没有进行发售，因此新增供应量相对有限，主要货源还是来自二手市场，均价从3万～5万元/平方米之间，面积从30～100平方米之间，投资门槛相对较低。

　　新城区投资策略

　　代表板块：珠江新城

　　投资金额：至少1000万元

　　投资策略分析：合富置业高级营业经理廖楚涛比较看好珠江新城，他认为，目前该区域的出租回报率虽然仅在2%～4%之间，但是作为广州市的CBD，其售价及租金上涨潜力明显。

　　满堂红地产商铺部郭海波认为，目前珠江新城价格较高，出租回报率低，且可能面临空置风险。

　　法永能认为，投资珠江新城考的是投资者的承受能力，因为目前有的商铺回报率仅为1%～2%，如果投资者将回报期设定为10年，或可获商铺升值的巨大回报。