中央对房地产业一连串的调控政策，目前在市场上已经初现效果，价格开始出现一点儿松动。但是，若以此就断定楼市会现“拐点”显然太早，君不见各利益集团仍在以各种方式“托举”楼市，对宏观调控更是采取“上有政策下有对策”的应付之道。
深圳开发商积极推盘房贷执
行马马虎虎 拿到预售证逾一年的深圳南山“十五峯”，一改之前“惜售”姿态，于上周末启动了大规模的“地毯式”推广，邀请深圳五大地产代理商，同时向全市撒开营销大网，还将起步价从去年9月份“自然推盘”时的每平方米4.5万剧降至2.6万元，并打出了98折的促销优惠。楼市重镇深圳，政策组合拳已开始见成效？
并非因“严打”才密集推盘
某地产公司工作人员向记者表示，并不是因为政府“严打”才放盘，而是因为到了该推的时候。“楼市政策还有进一步收紧的风险，2010年的楼市肯定不会像2009年般单边上涨，现在不卖什么时候卖？”不看好2010年楼市成为开发商此时密集推盘的重要原因。
除了“十五峯”，上周深圳楼市还有多个楼盘扎堆供应。记者留意到，伴随着新盘的扎堆推出，消失很久的优惠促销措施再现江湖。在售和即将发售的楼盘中，有相当一部分推出了购房享受98折的优惠措施，位于盐田的金山碧海甚至打出了“买房送500克黄金，交5万再抵15万房款”双重优惠。
业内人士指出，本来历年1月份就是新盘推出高峰期，加上政府接连出招调控楼市，一些开发商也担心房价出现调整，所以配合一些促销措施，加快推盘节奏。
尽管开发商积极推盘，但其真正降价的意愿似乎并不大。有开发商表示，目前地产公司普遍没有资金流压力，且都不想破坏当前房价高位运行的势头，所以都不愿意降价。“十五峯之前4.5万元／平方米的定价，是开发商不想卖房，目前的价格才是真正的市场价，算不得降价。”有业内人士分析指出。
不仅是开发商，持有2套或多套物业的业主，也没有折价卖房的动力。“长期来看，深圳房价仍将往上走，而且房子的月租基本能抵消月供，就算房价暂时性下跌也不怕。”手持两套房子的黄先生如此跟记者说。
上有政策下有对策
深圳在1月上旬宣布，将展开为期3个月的房地产市场秩序专项整治，开发商、中介、估价机构都将是本次专项整治行动的检查对象。
但是，“严打”已开始近半月，记者在深圳福田区走访的几家房地产相关机构，无论是开发商、中介还是估价机构，均表示未受到检查，也没有听说业内哪家机构受到调查。
专项整治似乎仍停留在所谓的“接受市民举报”阶段。
不仅是深圳市的“严打”文件犹如一纸空文，即便是中央的“新规”，在地方执行上也普遍是“上有政策，下有对策”。
以营业税为例，虽然营业税减免政策已经于今年元旦起正式生效，现在去登记中心办理过户的都是按新规操作。但对于重点征税的“非普通住房”，有的开发商就想出了将144平方米以上的大型住宅做成双拼户型配套来卖，中间打通，却拿两个144平方米以下的房产证的办法，将其“普通住宅化”，为买家以后转手省掉后顾之忧。
而对于“国十一条”里规定的二套房执行首付4成的规定，相关各方执行得也马马虎虎。深圳各大银行对二套房首付原则上虽要求4成，但对“二套房”的界定并不严格。记者了解到，已经拥有一套房的家庭，如用配偶、子女及父母的名字买房，只要能够证明其有还贷能力，银行睁一只眼闭一只眼按一套房的标准就把钱贷出去了。而一些中小型银行，出于竞争及放贷工作量的考虑，即使是同一名下的第二或多套房，只要客户资质好，也愿意为其提供8成的贷款。
至于贷款利率，因为“国十一条”没有明确规定，目前深圳大多数银行还是按一套房标准“下浮30%”即7折利率来做，但有的银行，已经将二套房的利率优惠取消，恢复到当前的基准利率。
北京 抄底客+炒楼花楼市暗流涌动 在“国11条”调控政策之下的房地产市场暗流涌动，抄底客正在待机而动，炒楼花现象也呈抬头之势，这一切使得调控的实际效果变得扑朔迷离。
“虽然今年以来，北京住房的成交量大幅度下挫，但是楼市的炒作气氛依然很浓。”中原地产张大伟向记者表示，据其观察，目前有一群踏空2009楼市暴涨行情的“抄底客”，正期待价格下跌以获得入市的机会。
张大伟还告诉记者，据中原地产研究部调查，虽然在新年元旦的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求减少仅在40%左右，而且新增加的购房者中50%都存在抄底的心态。
一部分人在等待进场，而另一些人却急着离场。记者从一些中介公司了解到，北京炒楼花的数量也呈增加态势。
“目前一部分去年12月刚刚开盘的项目期房，已经有挂牌出售的，甚至有些项目约有10%的期房在转让抛盘。而且，这些二手期房价格低于商品房新开盘价25%，畸形的市场正酝酿风险。”张大伟说。
所谓炒楼花是指“期房的转让交易”，即在卖家还没有拿到房产证前就与买房者签订住房转让协议进行交易。
记者了解到，为了打击投机性购房，相关部门早已经禁止了期房转让类交易，因此目前市场上的类似交易都属于违规操作。
对此，一位中介公司经理告诉记者，“期房转让”再次出现抬头趋势，是部分投资客获利离场的结果。
“经过09年房价快速上涨，不少投资买家已经赚得盆满钵溢，在"国4条"、"国11条"出台后，一些敏感的投资者已经决定离场。”该经理说。
该经理还私下向记者透露，据其公司内部统计，“炒楼花”自从去年11月开始明显增加，而进入2010年后还在继续增加。
楼市调控政策下的违规暗流还不仅于此。记者从北京部分中介公司了解到，即使是“国11条”中的“二套房以家庭为单位贷款首付比例不得低于40%”硬性规定，也在住房实际交易中被“绕行”。
“实际之中，规避首付40%的办法还有很多，例如可以通过做住房评估价格以少交首付等，只要银行方面默认即可。”该业内人士表示，由于各家银行之间也有竞争，因此实际操作中不乏“灵活操作”者。
记者在调查中了解到，目前“国11条”调控政策正在被消化之中，而市场也有恢复的迹象。值得关注的是，在银行系统仍有灵活操作空间的情况下，楼市调控的实际效果更变得扑朔迷离。
上海 影响已由量到价政策执行待加强 调控政策的组合拳不但造成交易萎缩，房价关口也开始有所松动，上海便是其中之一。继深圳新房成交均价从年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均价上周也跌破了2万元/平方米的历史高位，此外二手房市场的议价幅度也在上升。不过，业内也指出，虽然上海在新一轮房地产调控中响应积极，但在执行方面却抓得并不紧。
来自佑威楼市通系统提供的最新数据显示：截至去年12月，上海商品住宅成交量连续4周下降。而1月上半月成交量环比去年12月上半月萎缩了52%；至于价格，则从12月上半月的21112元/平方米降到了本月以来的19993万元/平方米。而且，一些新盘虽说不是明着打折，却也抛出些许优惠抵扣的幅度。
二手房市场的形势也是如此。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的最新门店调查显示，1月上半月上海各板块的二手房成交量较去年12月上半月也有5成左右的降幅，并且在失去交易量支撑的情况之下，愿意做出价格让步的业主正在增加，幅度也从原先的3%至4%加大至10%左右。
“出现量价调整都是很正常的，此轮中央态度严厉的调控需要看到效果，对上海来说，哪天商品住宅的日成交量从高峰时的逾千套回归到500至600套，市场就算冷静下来了。”中国指数研究院副院长陈晟坦言。
而在业内看来，面对新一轮房地产调控，上海市政府的态度不可谓不积极，从大建保障房到打击囤地、从取消救市优惠到制定地方新政，政策方面给予中央的反馈都很“及时”。不过业内认为，上海对于此次楼市调控的执行却“有待加强”。
如“国11条”对于二套房贷进行了类似于“一刀切”的从严收紧要求，但上海却在之前就提出继续给予二套改善型住房以房贷最低首付2成、基准利率7折的优惠政策。直到现在，上海“标准”与“国11条”如何进行统一都没有明确说法。上海方面一会儿说将出细则，一会儿又说需要等待央行细则。
与此同时，在二套房贷的操作方面，上海各家银行也没有严格按照中央指令办事。“首付成数提高到四成的执行还可以，但利率折扣就五花八门了，即便是二套非改善型住房，严格按照基准利率上浮10%来执行的寥寥无几。”有中介人员介绍。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，只有严格执行现有的二套房贷政策才能直接抑制投机，如果效果不佳，甚至可以考虑进一步提高门槛，比方说将第二套房的首付比例提高到50%，第三、第四套房还可以递增至60%、70%等都可行。
广州 撼成交易撼房价难 最近，广东省房协会长蔡穗声在公开演讲中表示，短期内还找不出房价下降的理由，未来30年内房价大趋势是往上走。中国房地产业协会秘书长朱中一在广州演讲时却又表示，销售量价高于全国平均，加上开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地的购置面积和开发面积等很严峻，广东房地产市场的不确定性因素较多。而眼下，广州楼市就在这多空参半的舆论氛围内徘徊着。
“近期广州新房成交量震荡得厉害，有的时候一天仍能维持两三百套，有的时候一天仅有二三十套。”市场人士介绍。上周更是有人发现，1月7日至12日，广州的一手房网签量连续5天为零。事后广州市国土资源和房屋管理局赶紧澄清，只是由于官方网站的系统调试才出现了所谓的“零成交”，这5天的实际日均签约量为270套，仅比年前略有下跌。
但在广州楼市内，对于“拐点”的预期已经兴起。据了解，1月上旬广州的一手房和二手房的成交量都在下跌。一手房市场内购房者的观望情绪浓厚，许多楼盘看房者寥寥。二手房市场则反应更为明显，成交量跌幅更甚于一手房。
不过，观望气氛尚未撼动已攀至高位的房价，除了有别墅楼盘新推房源定价稍低于以往推出的老房源外，公寓新开盘方面并未见明显降价。“广州业内还抱有一些想法，此轮调控并不是政策面收紧而只是执行面收紧，因为中央此次只是将政策调回到2007年调控时的样子，但在上一轮调控中，开发商没有什么经验，如今经历了一次起伏，加上在去年楼市回暖的情况下，开发商资金并不紧张，要想再让他们降价促销来卖房，短期内不太现实。”
世联地产的分析师指出。
业内认为要想房价真正出现回调，一得看市场需求的变化，二就看政策执行的力度。广州和上海一样，除了明确“跟随”中央提出的政策，也正重新梳理房地产市场。眼下，广州正准备推出新修订的闲置土地处理办法。此前的统计数据显示，广州全市还有约200宗、近3平方公里闲置土地，这一体量超过了去年广州2.5平方公里的年度供地计划，所以如能“逼供”成功，对于缓解供求紧张、平抑房价可能会有一些作用。
二线城市 退房潮隐现地方政府选择托市 一线城市“按兵不动”，二线城市“我行我素”。在中央开始为调控楼市下狠劲的时候，一些二线城市的地方政府反而选择继续托举楼市，在业内看来，如此“铤而走险”还是因为“垂涎”于房地产可形成的利益。
最受非议的例子莫过于杭州。本月10日，国务院继去年底发出此轮房地产调控指令性质的“国4条”后，又颁布了进一步影响楼市预期的“国11条”，而正是在同一天，杭州出台了自己的18条稳定楼市措施，购房补贴、购房入户、改善性购房公积金贷款优惠以及针对开发企业的征税、抵押登记、银行贷款等扶持政策一如既往。
“此次中央明确的营业税优惠取消、土地款首付比例增加、二套房贷严格执行等并没有在杭州新政中明确体现，当然，这并不代表杭州不执行，只是从新政内容上看，杭州今年的楼市政策取向更多的还是延续旧的救市政策，而没有具体的抑制投机、遏制房价过快上涨的举措。”有分析师直言。
难道说杭州楼市的发展局面还不需要调控？答案应该是否定的。因为2009年的杭州楼市和一线楼市一样经历了从冰点到沸点的逆转，可售量急剧下降而房价月月攀升，杭州各机构自己都称年内各板块房价涨幅平均在50%以上，还有炒“房号”现象重现市场、新“地王”层出不穷等都表明杭州的房地产再度呈现出疯狂状态。
然而，杭州楼市出现的一些新变化却使地方政府更倾向于托市。原来，中央调控事实上已经对楼市成交造成影响，就在今年元旦假期过后至地方楼市新政公开的近一周时间里，杭州的新房和二手房成交套数环比分别下降了65%和52%，成交均价也小幅下滑。甚至于，杭州楼市出现了“退房”的现象，早在去年12月网上解除合同的就有1000多套房(包括新房和二手房)，占到当月成交套数的两成多，而步入新年后，这一情况还在蔓延。
不过，地方政府的托市之举未必敌得过中央的三令五申，眼下杭州楼市正进一步陷入观望调整中。无独有偶，南京比杭州还早，在“国4条”出台后即推出了20条楼市新政，并且强调的也是对首次购房及改善性购房进行补贴等扶持措施的继续执行，但成交量萎缩和退房潮依然接踵而来，1月以来一手住宅成交套数已经连续两周下滑、新增的16套退房房源中15套为住宅。 (来源：上海证券报)
来源：中国新闻网
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