地王豪赌房价大涨

　　开发商挥斥重金抢夺地王，是在豪赌未来——对房价的预期。

　　国家统计局1月19日公布的数据显示，2009年全国房地产市场成交近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到前所未有的水平。以上数据全部创出历史新高。

　　国务院 发展研究中心宏观经济研究部部长余斌1月16日在成都“2010年经济政策解析及行业发展预测报告会”上说，去年房价为1998年住房制度改革以来涨幅最高的一年。

　　惊心动魄的2009年楼市，以量喷价奔给人们留下了深刻的记忆。2010年的楼市还会是陡直高扬的曲线么？

　　2008年楼市的调整，肇始于购房者观望带来的成交量大幅下滑。2010年新年伊始，成交量正在滑落。据21世纪不动产监测统计，截至1月17日，北京二手房网上签约套数为5983套，其中住宅5383套，环比上月同期下降幅度达77.1%，二手房市场提早进入冬歇期。与此同时，1月上半月，北京新房成交量比去年12月下降56.6%。

　　这是全国各一线城市的普遍现象。它表明购房者目前已转为大面积观望。

　　今年楼市成交量要比去年减少，几乎是所有业内专家的共识。全国工商联房地产商会会长聂梅生1月13日在“全国房地产绿碳信用联盟成立大会”上指出，“国11条”出台后，交易量会出现下调，但对于价格，开发商还会观望一段时间后再做出决定。

　　开发商观望的一个选择，是延后开盘。今年1月，北京新开盘数量锐减。21世纪不动产高级分析师孟奇认为，开发商押后开新盘、在售楼盘咬牙坚守的现象会持续到2月份。

　　没有人能够准确预测，购房者的观望将持续多久，而开发商的观望又能坚持多久，这取决于他们的资金状况。但可以肯定的是，今年的地产商会出现分化。北京信达控股集团有限公司总裁尹瑛说，信达地产没有任何资金压力。信达地产开发的太阳公元去年位居北京单一楼盘销售额第一，一个项目就回笼资金近40亿元。而信达地产去年并没有参与抢地游戏。

　　但留给地王制造者们的空间已经不多。2010年他们将不得不面临大批购房者集体观望的“恶劣”环境。尤其是投资投机性购房者，已被以“国11条”为代表的调控政策阻挡。缺少了非刚性需求的推动力，成交下滑之后，房价已很难坚守岗位。

　　“成交量下降可能导致房价的松动。”西南证券研究员崔秀红在接受本报记者采访时指出，这种松动可能会从二手房开始。“即使是两年前楼市高潮时买的房子现在价格也有大幅度增长，二手房业主哪怕降一些，其利润也颇为丰厚。”

　　来自北京市场的最新消息称，部分中小投资客开始低价抛售手里的二手房。南三环内部分房源开始跳水，单价1.5万元/平方米，比同类房源低6000元。1月中旬后，二手房挂牌量迅速增加。“新房市场，也不会出现2009年的暴涨，可能会是一个维持甚至是变相打折的的走势。”崔秀红认为，在去年回笼的资金支持下，开发商短期内可能还会扛住房价。

　　但一些不得不推新盘的开发商也扛不住了。上周，北京共有7个项目取得预售许可证，预售均价17450元/平方米，环比下降14%。

　　本报记者获得的消息显示，上月上半月，上海豪宅已经呈现量价齐跌的态势。

　　然而，高价地块却是预期房价将在2009年基础上的大涨为前提。以上述北京通尚苑二期地块为例，其楼面价已达9300元/平方米，即使是成本价销售，其售价也必须达16000元/平方米，这意味着，此地块的开发商不仅赌今年房价要上涨，明年也要上涨，而且是大涨。因为其一期二手房价格仅为每平方米8000余元。

　　森阳房地产公司和它的通尚苑二期地块，并非孤例。2007年10月，万科以总价17亿元拿下了位于北京西大望路的一幅地块，楼面地价11409元/每平方米。业内人士认为万科此项目须定价1.8-2万元，但当时该区域的在售房价不过1.5万元每平方米左右。万科选择了等待，一等就是两年。2009年的楼市暴涨救了万科，今天这个名为万科蓝山的项目，一期开盘价达3万元/平方米，据称春节前5号楼开盘价为35000元/平方米。

　　然而，并非所有地产商都有万科的实力，以及幸运。未来两年，当地王们不得不开盘时，倘若迎接他们的不是2009年式的暴涨，而是观望呢？何况，房地产的信贷环境也是今非昔比。