张立群：今年下半年房价总体会走稳

　　1月21日下午，国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群做客新华网，解读国家统计局刚刚公布的2009年全年经济数据，并对2010年经济形势进行分析。

　　[主持人]我们刚才也提到了房地产市场，我注意到您使用的一个词语是“空前活跃”。之前在2009年确实普通百姓感 受最深的就是房价飞速增长。但是最近国家统计局总经济师姚景源近日接受记者采访时表示，虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但他表示，汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。对此我们应该如何理解？

　　[张立群]对房地产市场我们要从两个角度来看，从经济发展、人民生活改善来看，这个房地产市场有它的积极方面。我们住房制度改革之后，从福利分房转到市场化的住房保障（住房满足）模式之后，我们人均住房的水平应该说是提高最快的。

　　我们在1999年的时候，城市居民人均住房面积可能就是18平米左右，但是到2007年，经过这八、九年的发展，人均住房面积提高到28.1平米，所以人均住房面积在其中提高了10平米。

　　其实很多家庭都可以感受到，这七、八年来，应该是大家住房改善最明显的一个时期。这也说明我们这个住房制度改革的方向是对的。如果你不走市场化的道路，还是靠着单位自己建房的话，那大家没有多少建房积极性。而且很多单位的各自情况是不一样的，有的单位能力强可能房子就多一些，能力差房子始终解决不了。

　　但是转向市场化之后，这个房价给房地产开发企业带来利润，就带动房地产企业有一个建房的热情和积极性，房地产开发企业要建房就需要土地，对土地的需求不断扩大就导致土地的价格不断上涨，这就带动了地方政府土地开发的积极性。

　　土地的开发包括房地产的建设，总的来说是形成了越来越多的城市，形成了越来越多的城市住房，对人们整个向城市的转移，在城市里面居住水平的提高从供给角度提供了最重要的支持。

　　但是从另一方面来说人们想对房地产说“爱你不容易”，因为现在整个收入分配差距还是比较大的，在住房这个产品上表现得比较清晰，原来为了满足吃穿用的需求，像家用电器的电视、电冰箱、洗衣机等等，大多数家庭只要做一些努力是能买得起的，那时候的收入分配差距在人们的生活中表现得不清晰。富人有电视看，我相对收入低的人也有电视看，大家并没有感受到实际收入的差距。

　　但是住行改善以后就不一样了，像住房的单位价格是非常高的，在住房水平改善方面，人们的收入分配差距表现得非常清楚，富人住着大别墅、豪华住宅，而收入少的人租房可能都很难，这就必然导致不满情绪蔓延，大家都在抱怨我为什么没有房子？你为什么就有这么多的房子？而有的房子又不去住。

　　在这种背景下，我觉得市场经济必然带来收入分配差距拉大的格局，当然，我们现在通过进一步的改革，通过制度的完善，通过收入分配制度的改革，能逐步解决这个问题，但是这个现实是存在的，但是这个现实该怎么看呢？

　　首先，从市场保障住房来看，肯定是由支付能力来决定的，让你能够支付得起这个房子的价格，那你就能买到这个房子，支付不起就拿不到房子，这就是市场的规则，如果你违背市场的规则，比如把价格拐下来让所有的人都买得起这时候对供给的增长没有消除。如果房价很低，房地产开发商就没有积极性，没有利润就不去建房，如果这时候有一千户人都买得起房，但这时候只有一百个房子，那怎么买呢？那就需要票了，那这个购房票本身就有价格了。过去的电视机票大家是当成有价证券来使用的。那这种购房券的价格再加上现在的房价总的购房价格最后还会回到供求均衡的房价。

　　所以这个房价总体上是由市场供求决定的，是由所有的有支付能力的需求来决定的。所以在这个背景下，整个收入分配差距，在房价面前表现得非常清楚，正因为这个大家在抱怨这个事情。

　　但是抱怨这个事情我们也要看到另一方面，这一方面就是我们的住房供给还严重不足，如果大家都像看电视一样家家都有了，而且这个房子住得差距也不大了没有人抱怨这个事情。这要讨论的就是如何增加住房供给，首先就是要发挥市场的作用，在房价上涨的时候是带动房地产开发企业更积极地建房子。另一方面，也会带动城市政府积极开发土地。

　　如果在这里面增加供给我们也在讨论，一是要更好地发挥市场的作用；二是要在整个统筹城乡的基础上，积极稳妥地加快城镇化的进程。我们现在在讨论说18乙亩耕地必须要保护，但是大家也讨论了，我建城市是要地的，会不会侵犯这些耕地影响到吃饭的基础？

　　从国际经验来看，城市化是节约土地的，因为城市化是人口从面的分布向点的分布的一种改变。当人口从面上向点上集中的时候，土地的利用效率是不断提高的。如果我们看农村的土地使用状况，每家一个大院子，每家都是平房，至多盖到两到三层的小楼，所以它的占地面积相对是比较大的。城市是向空中发展，城市高楼，城市的土地上面居住的人比农村土地上面居住的人要多得多，而且城市土地上各种基础设施的综合效率比农村的这些基础设施要高得多，他可以供更多的人使用这些设施，包括道路交通设施，各种电视、电话、通讯等等，所有这些设施在城市的使用效率都比农村要高很多。

　　所以从一般的道理来讲，城市化是能够节约土地的，他把人们集中在更小的范围高密度的来居住。我们现在这样一个城市化过程中释放土地的效果并不明显，一个很大的问题就是我们现在进入城市的居民有很大的一部分估计有30%左右是没有取得城市户籍的人。这些人的预期非常不稳定，因为城市的各种保障没有覆盖到他，他的孩子上学，自己看病、养老包括住房等等，都是不稳定的。在这个背景下，他就选择在城市工作，攒下钱来寄回农村盖房子。

　　据现在有的调查，最近这些年农民在农村建房的占地是城市建设用地的两倍。这就说明我们土地的食用油一个优化的空间存在的。比如我们在加快城镇化的过程当中，通过户籍制度的改革，通过城市政府公共服务覆盖范围扩大的变化，使得已经进入城市的这样一些农村人口能够稳定地变成城市居民。那它就不会通过在农村建房为自己提供社会保障。

　　如果这样的问题解决之后，我们就会有很多的土地周转出来，一方面作为补充耕地，另一方面也会支持城市建设。另外，我们从整个城市发展，从城市住房供给增加来看，一个很重要的方面是我们确实要考虑在收入分配差距比较大的时候，第一收入群体确实面临住房难的问题，这个问题就不能通过市场来解决了，市场在解决这个问题上是无能为力的，这必须由政府来解决。通过政府花钱建廉租房，建保障性住房，而这些住房就不能按照市场的规则来运转。比如不能按照市场的规则买卖，只能由政府管理，按照你享受保障性住房的标准来严重控制，真正保障必须享受廉租房，或者保障性住房的人来居住这些房屋。

　　所以这两个方面要很好地结合起来。把政府的作用和市场的作用结合起来，加快改善人们住房的条件。实际上这也是我们民生改善的一个非常重要的方面。

　　当然，最近一、两年我们房地产的发展，特别是2009年的房价也确实是有值得警惕的问题的，这就是投机性的需求发展得太快。2009年的一个基本情况是，2008年蓄积的买房需求量很大，在2008年房价向下走的时候大家选择了等待，而这些累计的需求在2009年集中释放这个数量相当可观。

　　第二是2008年近一年的时间，新楼盘的开工建设数量很少，这就使2009年变成了主要依靠存量房支持这么一个很大的需求的格局。当地的存量房基本上卖完以后就处于无房可卖的情况，这时候房价就出现了快速的增长，房价的快速增长就容易引起对房地产的投机活动，特别是现在产业投资的环境并不是很好，竞争很激烈，像江浙一带的民营资金，山西的煤炭资源、能源资金等等，它在产业投资方面都遇到了很多的障碍，或者面临很多风险。

　　所以在房价上涨的时候这些资金都转进来流入房地产市场。这些投机性的买房行动不是为了满足居住需要，这对房地产的发展是非常有害的。它可以把房地产价格推得非常高，不能使需要房屋的人买到房，另外也会使房地产未来的发展带来一定的危险。

　　所以现在对投机性的买房需求必须要坚决控制。应该说现在政府在这些方面已经出台了不少的相关措施。从现在来看，这些投机性的买房需求大体上来平稳了下来，但是应该继续大力关注这类需求的发展，这也对于房地产市场的健康发展非常重要。如果这些投机性的需求能够被有效地控制，而2009年的新房建设速度又在不断的加快，那么2010年下半年之后，我想这个房价会是一个逐步走稳的趋势。因为需求主要是居住性的需求，这个的走势是比较平稳的，大家买房子不像买一些产品一样随时可以多买、少买，都是根据一定的购买能力的积累和需要的增加逐步释放的，所以说是比较平稳的。而新房的供给又在不断增加，所以在这样的供求格局下，今年下半年房价我觉得总体会走稳。