买房不是炒短线

　　岳富涛

　　上月底，一位很久没联系的朋友心急火燎打电话给我：“听说要加税了，我是不是该买房了啊？”

　　“为什么要赶在加税前买房？”

　　“不然上家要转嫁税费，我要多付好几万啊！”

　　“你知道加税和其他调控政策一出，房价会下跌多少万吗？”

　　这位朋友最终没能赶在房价最高的2009年最后一个月买到房，因为上家不同意他要还价的要求。

　　在房地产市场上，多数人的想法和他一样，将炒作股市短线的习惯带入楼市，追涨杀跌，楼市的热度决定着他们参与的热度。

　　放宽视野来看，房产无论是作为投资品还是消费品，它的属性都是长期的。很少有人能在楼市快进快出并获利丰厚，反而是很多准备这样做的投资者，过度使用杠杆，一遇到市场变冷就资金链断裂。2008年深圳一些投资者的断供事件，是对这个原则最好的阐释。

　　楼市的长期属性，来自于它两个与生俱来的特点：流动性差、交易成本高。

　　每一套房子都是独一无二的，地段、朝向、户型甚至有些人重视的“风水”，都不一样。产品的非标准化，面对的又是顾客群极度个性化的需求，双方能配上对非常需要“缘分”。加上买房又是一次性巨大的投入，所以平均成交时间往往长达一个月到几个月。

　　一套房产的价格与其他消费品相比是个天文数字，而这套房子每次转手的交易成本同样是一个“小天文数字”。按照目前1%~3%契税、0~1%个税、5.55%营业税、0.5%~1%中介费计算，一个完整的交易周期需要缴纳的税费在10％左右，如果加上贷款利息、首付资金的使用成本，还要更高。

　　也有很多持有者非常了解楼市自身规律，但遇到房价剧烈波动的时候，还是忍不住获利了结或割肉清仓。楼市参与个体没有长期意识，是因为对政府政策没有稳定预期。

　　在1997年决定房地产必须走市场化道路之后，10余年来房地产市场没有实际有效的全国性长期规划，每年都有短期政策出台，冷了要刺激，热了要降温。

　　这样的短期属性政策管理长期属性市场，结果必然是平息了一次小的波动，又导致下一次更大的波动。

　　中国房地产市场需要长期稳定的规划与法律，首先需要明确多大比例人群住房由政府解决，多大比例由市场解决；其次需要明确长期的物业税取代一次性收取的土地出让金，而不是妄图双重征税；中央政府与地方政府之间的财权事权划分更需要公平合理，地方政府严重依赖“第二财政”是房地产市场高烧不退的根源所在。